A pesar de que el IRPH Entidades, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, solo afecta al 10% de los contratos hipotecarios de tipo variable de España, se trata de un índice que ha generado una gran polémica desde su nacimiento, debido sobre todo a su cotización -en torno a unos dos puntos de media superior al euríbor-, pero también por su supuesta manipulabilidad. En el presente artículo se revisan las posibles vías que existen para librarse de este índice y conseguir así reducir la carga económica mensual.
1. ¿Cómo quitar el IRPH de tu casa? Subrogación de hipoteca
De manera parecida a cómo se podría reaccionar en un establecimiento donde se recibiera un trato que no fuera del agrado del cliente, también es posible cambiar la hipoteca de banco. No habría problemas para hacerlo, siempre que exista alguna entidad dispuesta a hacerse cargo de la deuda y que se cumplan los requisitos de solvencia requeridos por el banco de destino. Mediante la subrogación de hipoteca se pueden realizar variaciones en el contrato, como eliminar cláusulas abusivas (como el suelo hipotecario), suprimir comisiones y productos vinculados o hacer un cambio de índice.
Con esta opción se puede ahorrar bastante dinero, pero no está exenta de coste. Existe una ley que regula el máximo que las entidades pueden cobrar: si uno se cambia durante los cinco primeros años de vida del préstamo, los bancos solo podrán cobrar hasta un 0,5% del capital restante. A partir del sexto año, la comisión será del 0,25%.
Para lograr la subrogación será necesario haber permanecido al menos tres años en el mismo banco, aunque algunas entidades establecen el límite tras los cinco primeros años. Tras este periodo, solo será necesario encontrar otro banco que esté dispuesto a mejorar la oferta.
Además, desde el momento en que el nuevo banco comunica a la entidad acreedora la intención de subrogar la hipoteca, puede tener lugar una «enervación de la subrogación», que es cuando el banco decide igualar o superar la oferta que se tiene sobre la mesa. Si esto tiene lugar, el cliente estaría obligado a permanecer en su banco y llevar a cabo una novación para actualizar los términos del contrato.
2. Novación de hipoteca: cambiar las condiciones
Ya sea porque no se quiere cambiar de banco o porque la entidad ha enervado la subrogación, la novación hipotecaria es el proceso por el cual se abre el contrato para realizar cambios. Del mismo modo que la subrogación, al hacer esto se puede cambiar el índice de referencia de la hipoteca de IRPH a euríbor.
La novación deja llevar a cabo más modificaciones que la subrogación, puesto que también permite ampliar el capital o añadir o suprimir titulares del préstamo, siempre que el banco esté de acuerdo (algo a lo que puede negarse).
Además, al igual que la subrogación de hipoteca, la novación conlleva un coste, a pesar de que este no está regulado por ley, por lo que las entidades pueden establecer una comisión libre, que en ocasiones puede llegar a representar incluso el 2% del capital restante. Una comisión de novación estándar se puede encontrar en torno al 1%, aunque si lo único que se realiza es una ampliación de plazo, la ley fija el máximo en un 0,1%.
3. Cambio por demanda judicial
Se recomienda tomar esta opción como última vía, puesto que demandar al banco es un proceso largo y costoso, que además no garantiza al 100% el éxito de la reclamación. Aun así existen numerosas demandas que han logrado una anulación de índice, el reembolso de los intereses y el cambio en el sistema de cálculo del interés (bien cambio a euríbor, bien cambio a tipo fijo o incluso condenas a solo pagar el capital).
Para conseguir una victoria por esta vía habría que demostrar que hubo falta de transparencia por parte del banco en la explicación del contrato hipotecario, así como la manipulabilidad del IRPH. En muchos casos se expuso al IRPH como beneficioso para el cliente, al ser más «estable» que el euríbor, cuando a posteriori lo único estable fue la cotización dos puntos por encima del anterior.
Imagen: Portal gda
La herencia del IRPH bancos y cajas
El problema con el IRPH no es reciente, aunque sí lo sea este índice. En 2009 Europa exigió al Gobierno español la retirada de los índices IRPH bancos, IRPH Cajas y CECA, dado la evidente falta de transparencia en su elaboración y la elevada posibilidad de ser manipulados. Hubo que esperar cuatro años hasta que al final tuvo lugar la efectiva extinción de estos índices y la aparición del IRPH Entidades, aunque este último no difiera en gran medida en su elaboración de los anteriores (se trata del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años).
Según el catedrático de estadística Juan Etxeberria Murgiondo, profesor en la Universidad del País Vasco, «este índice no resulta apropiado para su aplicación en el interés de las hipotecas» por los siguientes motivos:
- Sistema de cálculo inapropiado. El proceso para obtener el IRPH Entidades, así como los anteriores IRPH, consiste en la obtención de la media simple. Esta metodología ofrece poca fiabilidad estadística. El uso de una media ponderada dotaría al resultado de mayor veracidad.
- No discrimina datos extremos. Además de utilizar la media simple, los valores extremos no se eliminan (como sí sucede con el euríbor, donde los valores 15% superior e inferior son suprimidos para el cálculo). Esto contamina el resultado final.
- Permite incluir las comisiones en su cálculo. El IRPH se compone de la media del precio de los préstamos a más de cinco años. Toma como referencia la TAE de las hipotecas, que incluye comisiones y gastos, por lo que a la fuerza será superior al euríbor. De ahí la paradoja que sucedió con la crisis: el euríbor cayó como consecuencia de la falta de actividad, mientras que el IRPH aumentó como resultado del endurecimiento de los intereses de las hipotecas (al existir riesgo de impago, los créditos aumentan de precio, lo que se tradujo en un incremento del IRPH).
