Las hipotecas variables nunca habían tenido unas cuotas tan baratas como ahora. Y es que el euríbor, el índice que se usa de forma mayoritaria para calcular su interés, cotiza desde hace tiempo en negativo y alcanzó un mínimo histórico del -0,466 % el pasado mes de octubre. Este puede ser, en consecuencia, un buen momento para contratar uno de estos productos, en especial si se tiene en cuenta que la previsión es que esta referencia siga por debajo del 0 % durante cinco años más. Antes de hacerlo, eso sí, conviene conocer diversas claves que nos ayudarán a obtener un mayor ahorro con estos préstamos respecto a otras modalidades de hipoteca.
1. Cuanto menos tardes en devolver la hipoteca, mejor
En primer lugar, si nos lo podemos permitir, lo idóneo es devolver esa hipoteca en unos 15 años, ya sea estableciendo desde el principio ese periodo de reembolso o recortando plazo mediante amortizaciones anticipadas. De este modo, debido al sistema francés, la mayor parte de los intereses se pagarán mientras el euríbor siga negativo, así que habrá que abonar una menor cantidad por este concepto.
Esto merece una explicación más detallada. Con el sistema francés de amortización, el empleado en España para calcular las cuotas de los préstamos hipotecarios, las primeras mensualidades se componen de una mayor proporción de intereses que de capital pendiente. A medida que transcurre el plazo, eso se invierte y, al final, la cuota se compone de una mayor proporción de capital que de intereses.
Como la previsión es que el euríbor siga negativo durante unos cinco años más, si el plazo de la hipoteca es de unos 15 años, la mayor parte de los intereses se pagarían durante ese primer lustro. Por lo tanto, el total para abonar por este concepto sería muy reducido, pues el tipo aplicado se calcularía con un euríbor previsiblemente bajo cero.
2. Procura que el plazo inicial a tipo fijo sea corto
En segundo lugar, es importante tener en cuenta que, por norma general, las hipotecas variables tienen un periodo inicial a tipo fijo que suele durar entre 12 y 24 meses. Una vez transcurrido ese plazo, el interés se calcula mediante la suma del diferencial más el euríbor, y su valor se actualiza semestral o anualmente.
Así las cosas, lo recomendable es que el préstamo contratado no tenga ese periodo inicial a tipo fijo y, en caso de incluirlo, que sea lo más corto posible (de unos 12 meses como mucho). Además, lo idóneo es que el tipo fijo aplicado durante ese tiempo sea lo más bajo posible (de menos del 2 %) para que las primeras cuotas sean asequibles.
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3. Asegúrate de que el diferencial sea bajo
Por último, pero no por eso menos importante, la hipoteca variable debe tener un diferencial competitivo. Como se trata del porcentaje que se suma al euríbor para calcular el interés en cada revisión, cuanto más bajo sea, menor será el tipo aplicado y más baratas serán las cuotas mensuales. En la actualidad, lo aconsejable es que el diferencial sea, si es posible, de menos del 1 %.
En este punto conviene recordar que el diferencial suele estar bonificado a cambio de contratar uno o más productos del banco que concede la hipoteca: domiciliar la nómina, firmar seguros, usar una tarjeta de crédito… Estos servicios adicionales pueden costar dinero, así que habrá que hacer cuentas para valorar si merece la pena suscribirlos.
Una vez interiorizadas estas tres claves, ya podremos explorar el mercado financiero en busca de la mejor hipoteca variable. Para encontrarla, lo recomendable es acudir a un mínimo de tres entidades, comparar sus distintas ofertas, quedarse con la más atractiva y negociar con el banco correspondiente para tratar de conseguir unas mejores condiciones.
