Aunque la demanda de hipotecas fijas ha aumentado de forma considerable desde el 2016, la inmensa mayoría de los ciudadanos todavía se decanta por el tipo variable. Y es comprensible que sea así, dado que las cuotas de estos préstamos hipotecarios son más baratas. Eso no significa, sin embargo, que se mantengan así durante toda la vida del contrato; de ahí que sea conveniente considerar diversos puntos antes de firmar uno de estos productos, como se apunta en este artículo.
El euríbor podría subir
La propia naturaleza de estas hipotecas es lo que las convierte en un producto algo más arriesgado. Su interés se compone de dos partes: un porcentaje fijo denominado diferencial y un índice de referencia que puede arrojar un valor distinto cada mes. Una vez al año o al semestre, el banco revisa el registro de ese índice y lo suma al diferencial para determinar el interés aplicado, por lo que el tipo puede cambiar en cada revisión.
En general, el índice que utilizan las entidades es el euríbor a 12 meses, que en la actualidad cotiza en negativo. Por ello, si se quiere firmar una hipoteca variable, se debe mirar qué importe tendrían las cuotas en el caso de que este índice subiera. A continuación se ve cuánto se pagaría en varios escenarios hipotéticos, si se firmara una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más 1 %:
- Con un euríbor medio al 0 % durante todo el plazo, las cuotas mensuales serían de 565,31 euros.
- Con un euríbor medio al 1 % durante todo el plazo, las mensualidades ascenderían a 635,78 euros.
- Con un euríbor medio al 2 % durante todo el plazo, las cuotas cada mes tendrían un importe de 711,32 euros.
Así, hay que calcular si se podrían abonar las mensualidades en todos estos escenarios. Lo idóneo sería dedicar un máximo del 35 % de los ingresos netos a hacer frente a las cuotas de la hipoteca, que es el porcentaje que el Banco de España recomienda usar como mucho para abonar las deudas financieras.
Cuidado con el interés inicial
Hay que tener presente, además, que el consumidor no se puede beneficiar del euríbor bajo hasta dentro de un año o dos. Y es que la mayoría de las hipotecas variables tiene un interés fijo inicial que se aplica entre los primeros 12 a 24 meses, cuyo valor es el mismo que el diferencial posterior o algo más elevado. En consecuencia, durante ese periodo se pagan unas cuotas un poco más caras.
En el caso de firmar un préstamo de 150.000 euros a 20 años con un interés de euríbor más 1 % y un fijo inicial del 1,50 % el primer año, las cuotas durante los primeros 12 meses serán de 599,90 euros, por lo que se abonarán un total de 415,08 euros más al año, que si se aplica el tipo variable desde el principio.
Imagen: Chris PotterEl banco puede limitar el tipo aplicado
Esta no es la única treta que utiliza la banca para obtener algo más de beneficio por sus hipotecas o, al menos, no perder tanto dinero por culpa del euríbor negativo. Hay entidades que han incorporado una cláusula cero en los nuevos contratos para no tener que pagar dinero al cliente en el caso de que un descenso de los índices coloque los tipos variables por debajo del 0 %.
El funcionamiento de estas cláusulas es parecido al del suelo hipotecario: se establece un tipo mínimo del 0 % que se aplicaría en el caso de que el euríbor más el diferencial de la hipoteca arrojara un valor negativo. De este modo, el cliente no tendría que pagar nada en intereses, pero el banco tampoco tendría que abonarle la parte correspondiente a los tipos negativos.
Otras entidades dan incluso un paso más y consideran que cuando el euríbor es negativo, su valor es del 0 %. En consecuencia, el interés que aplican en estos casos corresponde al valor del diferencial. Así, se aseguran de percibir unos ingresos extra mientras este índice de referencia se sitúe bajo cero, una situación que, según los expertos, se mantendrá hasta el año 2019.
