Hipotecas de larga duración

Imagen: Krissa Cavouras

Con independencia de que el tiempo de vida medio de un préstamo para la compra de una vivienda en España, según los últimos datos hipotecarios del Instituto Nacional de Estadística (INE), es de 26 años, entidades como BBK, Caja Duero, Caja Laboral, Caja Vital o Caixa Galicia ofrecen la posibilidad de contratar hipotecas a un plazo máximo de 50 años y, otras como Caja Madrid o Caja de Ahorros del Mediterráneo, también las disponen entre sus productos, en colaboración con entidades municipales y autonómicas, con el objeto de facilitar el piso a los más jóvenes. Esta tendencia que no es nueva, aunque sí relativamente reciente en España, funciona en otros países como Francia desde hace tiempo, donde este tipo de préstamos puede llegar a los 60 años. En Estados Unidos y Japón las hipotecas llegan a tener un plazo de hasta 100 años y se heredan de padres a hijos y, en ocasiones, las terminan pagando los nietos. «Las hipotecas de por vida tardarán en asentarse en el mercado español, ya que la población se hipoteca durante un plazo de tiempo medio, en torno a los 20 y 30 años», asegura Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Hay entidades financieras que han decidido alargarlas hasta los 52 años, aunque con la condición que sea contratada a los 18 años

Hasta hace poco más de un año, los usuarios que acudían a un banco o caja de ahorro para solicitar una hipoteca se encontraban con que el límite para devolver el dinero adelantado más intereses se situaba en los 40 años -las ofrecían entidades como el Banco Santander, BBVA, Popular o ‘la Caixa’-. Pero ahora, las hipotecas a 50 años parecen ser las más demandadas por los jóvenes, principalmente. Debido al alza de los precios inmobiliarios durante los últimos años, las entidades financieras han ido ampliando sus plazos hasta el límite, incluso ya se puede contratar una hipoteca a 52 años (‘Hipoteca Joven’ de Caja Duero), aunque se tiene que suscribirla a los 18 años. «En una hipoteca de largo plazo, aunque lo que se paga mensualmente es menos cantidad, se abonan intereses muy elevados; salvo que se pueda conseguir un tipo de interés fijo, siempre existe la posibilidad de que los tipos de interés aumenten en el futuro», advierte Chicote.

Uno de sus atractivos para los más jóvenes es que con ellas pueden financiar el 100% del coste de adquisición de la vivienda, con lo que no necesitarán de un ahorro previo para poder embarcarse en una operación de este tipo. Desde BBK, la primera entidad financiera que llevó a la práctica esta modalidad hipotecaria, dicen que este tipo de hipoteca permitirá que las cuotas puedan ser más flexibles y que el capital solicitado pueda ser hasta un 27% mayor que en un préstamo a 30 años.

Precaución ante su contratación

No faltan las advertencias sobre los posibles riesgos que inciden quienes vayan a contratarlo. Desde el Banco de España recomiendan prudencia y cautela a la hora de adquirir este producto. En concreto, el banco emisor español exige prudencia al usuario que vaya a contratarlo. Hay que tener muy presente que alargar hasta 40 o incluso 50 años el plazo de amortización no supone ningún beneficio adicional para el consumidor. Se trata, por tanto, de una modalidad que acaba costando mucho más dinero, aunque también es cierto que no todas las entidades bancarias ofrecen el 100% de la hipoteca. Después de pagar durante quince años un préstamo hipotecario de 150.000 euros, por ejemplo, aún quedarían por devolver al banco 74.000 euros si lo hemos contratado a 25 años; 113.000 euros para un plazo de 40 años y 125.500 euros si el vencimiento es a 50 años.

Aumenta el número de entidades que ofertan las ‘hipotecas 50’ Por el momento, ya son varias las entidades financieras que se han decantado por este plazo, aunque durante el primer semestre del año las ofertas existentes no hayan sido muy prolíficas. Caixa Galicia es la última que se ha sumado al ‘club de los 50’, a través de la ‘Hipoteca Variable Joven’ destinada a menores de 40 años y con un plazo de amortización de hasta 50 años, durante el cual el suscriptor pagará una cuota inicial de 25,16 euros mensuales por cada 6.000 euros de capital. El tipo de interés que se aplica es del 4,5% durante los primeros seis meses y el Euríbor más 0,75%, el resto del periodo. Uno de sus mayores ventajas es que, gracias a la carencia inicial (hasta cinco años) y el largo plazo, se reducen significativamente los gastos durante los primeros años.

De la más joven en aparecer a la más longeva del panorama hipotecario nacional, la ‘Hipoteca BBK a 50 años’ de BBK, que se caracteriza por ser la precursora en este tipo de créditos. Destinada a menores de 35 años, permite un plazo de amortización de hasta 50 años, con hasta 10 años iniciales de interés fijo, y sin costes de estudio, con un 0.25% de apertura, aunque cargan un 1% por amortización anticipada. Además, contempla un período de carencia de cinco años, en el que sólo se abonan los intereses.

Otros productos de estas características se pueden encontrar en otras dos cajas vascas. Por un lado, la ‘Hipoteca Joven’ de Caja Laboral. Para un importe de 130.000 euros, a 50 años, y con un supuesto de interés nominal del 3,25% la cuota bajaría un 22,5% respecto a un crédito hipotecario a 30 años. Es decir, a 30 años se pagaría una cuota mensual de 565,77 euros, mientras que a 50 años 438,65 euros. Y por otro, la ‘Hipoteca Vital Joven’ de Caja Vital, con un tipo de interés fijo para los primeros años, y un variable referenciado con el Euríbor con revisión semestral. Permite una financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda. Se puede suscribir a un plazo a 50 años siempre que la edad del contratante al vencimiento de la hipoteca no supere los 85 años.

Más agresiva es la propuesta de Caja Duero, elevando en dos años la vida de la ‘Hipoteca Duero Joven’, que parte de un tipo de interés estándar del Euríbor más un 0,50%, pero se puede conseguir una bonificación hasta situar la cifra en el 0,25%, aunque para ello el usuario tenga que cumplir con una serie de requisitos como domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar o vida o un plan de pensiones con la entidad castellana. Tiene un plazo máximo de amortización de 52 años, el más amplio del mercado hipotecario nacional, aunque para que se cumpla dicho plazo debe solicitarse el préstamo con 18 años. La hipoteca establece, por tanto, que el último pago, con independencia del momento en que se solicite, habrá de hacerse con un máximo de 70 años. Por el contrario, no cobran ninguna comisión de apertura si se contrata un seguro de protección de pagos, ni tampoco se abonará ninguna comisión de amortización parcial o cancelación anticipada.

Por último, reseñar el préstamo hipotecario ofrecido por la Caja Mediterráneo. Una hipoteca para jóvenes de entre 18 y 35 años, con un plazo de 50 años para el 100% del valor de la vivienda y con la posibilidad de disfrutar de hasta 24 meses de carencia.

Ayudas locales

Otra fórmula para solicitar estos préstamos consiste en acudir a las dispuestas bajo el acuerdo realizado entre los poderes locales y las entidades financieras, que permiten unas condiciones más suaves en su contratación. Es el caso del Ayuntamiento de Madrid, que ofrece desde este año una nueva hipoteca a 50 años dirigida a los jóvenes menores de 35, denominada ‘Hipoteca Joven’, que se puede tramitar a través de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), tras el convenio firmado con el municipio madrileño, que admite financiar hasta el 100% del valor de la vivienda. Con un plazo de 50 años, limita la edad del titular a 30 años, con un período de carencia de hasta 24 meses, pagando un interés nominal del 3,75% durante los seis primeros meses.

Otra fórmula para solicitar estos préstamos consiste en acudir a las dispuestas bajo el acuerdo realizado entre los poderes locales y las entidades financieras

Después de este período, el usuario pagará el Euríbor más un 0,35%, cuando en los bancos suele rondar el 0,50%. Otra de sus ventajas radica en que no tiene comisiones de estudio ni de apertura y tampoco de amortización anticipada siempre que ésta no supere el 25% del capital pendiente.

Otra opción para conseguir una hipotecas al 100% del valor de la tasación es suscribir la ‘Hipoteca Joven’, que Caja Madrid acordó con la Comunidad de Madrid. Precisamente, este producto ha tenido este año un incremento de más de un punto, pasando del 2,75% al 3,79%, mientras que el diferencial del Euríbor se ha reducido en dos décimas, del 0,39% al 0,37% sobre el 80% del valor de la vivienda. Entre sus ventajas se halla la exención de comisiones de apertura. Tampoco se piden avalistas cuando se financia hasta el 85% del piso. Pueden solicitar este producto los jóvenes cuyas edades estén comprendidas entre 18 y 35 años, y que estén empadronados en la Comunidad de Madrid.