Hipotecas para vips: ¿de verdad salen más a cuenta?

Cuantos más ahorros, menor interés

Los préstamos hipotecarios que las entidades ofrecen a los clientes adinerados tienen unas mejores condiciones, dado que estas asumen un menor riesgo al otorgarlas. Además, hay bancos que hasta publicitan hipotecas específicas para solicitantes con un alto nivel de ahorros o unos ingresos muy elevados. En ese sentido, destacan las hipotecas que tienen un interés más bajo cuando el futuro prestatario puede aportar una gran parte de la compraventa.

Un ejemplo. En la actualidad, ciertos bancos rebajan el interés de estos préstamos en 0,10 puntos porcentuales, si el cliente es capaz de pagar entre el 40 % y el 50 % del valor de la vivienda de su propio bolsillo. De esta manera, es posible reducir sensiblemente tanto la cuota mensual del préstamo hipotecario como su coste total. Y es que no solo abonaríamos menos en intereses, pues al haber aportado una mayor parte de la compraventa, el capital de la hipoteca sería menor y, en consecuencia, nos costaría menos.

Puede salir más a cuenta invertir esos ahorros

Sin embargo, en estos casos, habría que aportar una buena cantidad de dinero que, quizás, saldría más rentable invertir en productos de ahorro. En el ejemplo anterior, veamos cuánto dinero nos ahorraríamos con cada opción de hipoteca, si compráramos esa casa de 250.000 euros:

• Financiando un 60 % (150.000 euros) a 25 años al 2 %, pagaríamos una cuota de 635,78 euros y tendríamos que aportar unos ahorros de 100.000 euros. Al final del plazo, habríamos abonado 190.734,62 euros.
• Financiando un 80 % (200.000 euros) a 25 años al 2,10 %, tendríamos que hacer frente a una cuota de 857,48 euros y tendríamos que aportar unos ahorros de 50.000 euros. En total, al final del plazo abonaríamos 257.243,75 euros.

Con la primera opción pagaríamos menos, pero ¿qué ocurriría si fuéramos invirtiendo los 50.000 euros sobrantes en depósitos al 1 % durante toda la vida de la hipoteca? En este caso, se nos generaría una rentabilidad de 12.500 euros. Por lo tanto, al finalizar el plazo, podríamos restar los 72.500 euros ahorrados a los 257.243,75 euros gastados en el préstamo, por lo que resultaría una operación más exitosa. Y hay que tener presente, además, que es muy probable que el interés de los depósitos suba durante las próximas décadas, así que la rentabilidad obtenida podría ser mayor.

Imagen: Images Money

Mejor sin comisiones por amortización anticipada

Asimismo, el dinero obtenido por invertir los ahorros sobrantes en un depósito u otro producto equivalente se podría utilizar para realizar amortizaciones parciales de la hipoteca, lo que nos permitiría reducir el coste final del producto. En este caso, lo aconsejable sería pedir un préstamo sin comisiones por reembolso anticipado, pues así no nos cobrarían ninguna penalización por adelantar capital.

Hoy en día, encontrar hipotecas sin comisiones por desistimiento parcial o total es relativamente sencillo. En general, la banca online no las incorpora en sus productos y las entidades tradicionales estarán dispuestas a negociar su eliminación si nuestro perfil es bueno. De todos modos, en caso de que nos cobraran una compensación, esta no podría superar el 0,5 % del capital reembolsado de forma anticipada (o el 0,25 % a partir del sexto año).

Y todavía será más fácil cuando se promulgue la nueva ley hipotecaria a finales de este año o a principios del siguiente. Según el proyecto que se tramita en el Congreso, la comisión por amortización anticipada en las hipotecas variables podrá ser del 0,25 % durante los primeros cinco años del contrato o del 0, 5% durante los primeros tres, pero pasado ese periodo ya no se podrá cobrar ninguna compensación. En el caso de las fijas, en cambio, la penalización podrá ser del 4 % durante los primeros años y del 3 % después.