Un buen número de bancos lo anuncian en sus escaparates, por sus redes sociales y hasta en televisión: están dispuestos a cubrir todos los gastos de formalización de las hipotecas, incluida la tasación. ¿Pero esta nueva tendencia del mercado hipotecario resulta conveniente para el consumidor? En este artículo veremos si las entidades compensan este coste de alguna manera, cuánto ahorro supone de verdad no tener que abonar la valoración de la vivienda y a qué otros conceptos hay que prestar atención para no tener que abonar más dinero de la cuenta al financiar la compra de una casa.
El interés puede que sea más alto
Uno de los gastos que hay que afrontar cuando se pide una hipoteca es el de la tasación de la vivienda, una operación que los bancos siempre exigen para determinar cuánto dinero pueden prestar. Cuesta entre 200 y 500 euros. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, prevista para el próximo 16 de junio, esta costa corresponderá al cliente, pero algunas entidades han decidido asumirla para hacer más competitiva su oferta.
Sin embargo, la cobertura de la tasación tiene un poco de «trampa», pues la mayoría de estos bancos lo han compensado con una subida de sus tipos de interés. En concreto, el aumento oscila entre los 0,05 y los 0,55 puntos porcentuales, dependiendo de la entidad. Por lo tanto, aunque el cliente se ahorre ese gasto inicial, a la larga puede acabar pagando más que con una hipoteca con un interés menor.
Un ejemplo. Imaginemos que necesitamos 150.000 euros para devolver en 25 años y que tenemos dos ofertas sobre la mesa: la de un banco que nos abona la tasación y nos aplica un interés de euríbor más 1 % y la de otro que no la cubre y aplica un tipo de euríbor más 0,95 %.
- Con el primer banco pagaremos 17.381,32 euros en intereses y 0 euros por la tasación; es decir, 17.381,32 euros en total.
- Con el segundo abonaremos 16.373,09 euros en intereses y unos 350 euros de media por la tasación; es decir, 16.723,09 euros en total.
Los cálculos se han realizado tomando como referencia el valor del euríbor de marzo de 2019 (-0,109 %) y bajo la hipótesis de que este no cambiará durante toda la vida del préstamo. Como vemos, con la segunda hipoteca tendríamos que abonar unos 350 euros para tasar nuestra futura casa, pero, al tener un interés ligeramente más bajo, pagaríamos menos a la larga.
Imagen: Ken TeegardinLo mismo ocurre con los otros gastos
Esta misma lógica puede aplicarse al resto de los gastos de escrituración. La nueva ley obligará a la banca a cubrirlos todos, excepto la tasación: la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
De momento, algunos bancos se han adelantado a su entrada en vigor y ya los asumen, pero, a cambio, también han subido el interés de sus hipotecas. Así, gran parte de las entidades que cubren todos los gastos de hipoteca (o todos menos la tasación) han aumentado los tipos en una media de unos 0,18 puntos porcentuales aproximadamente.
En consecuencia, ocurre lo mismo que en el caso anterior: el cliente no tiene que hacer frente a un desembolso tan grande al suscribir la operación, pero el mayor interés aplicado le hace pagar más dinero a largo plazo.
Cuidado con las comisiones y la vinculación
La mayoría de los cambios en las hipotecas se han centrado o bien en el interés, o bien en los gastos asumidos por el banco (o en ambos aspectos). Sin embargo, no por eso hay que pasar por alto los otros factores que pueden encarecerlas, como las comisiones (en especial la de apertura) o los productos vinculados como los seguros, los planes de pensiones, etc.
Y es que hay que tener presente que el precio de la hipoteca es un todo que depende de múltiples factores. Por ello, es imprescindible leer con atención toda la letra pequeña de la oferta que nos haga la entidad, compararla con las que brindan otras para ver qué condiciones nos resultarían más convenientes y negociar con el banquero para tratar de obtener el mejor acuerdo posible.
