Rentabilizar el tejado mediante la producción de energía

Son muchas las posibilidades de participar en una inversión de producción de energía fotovoltaica y muchos, también, sus beneficios. En España, cerca de 30 empresas ofrecen asesoramiento para tal fin tanto a industrias como a particulares, cuya participación puede abarcar desde la inversión integral del proyecto hasta la participación en sociedades de inversores. Las entidades bancarias ofrecen financiación (de hasta el 80%) para este tipo de inversiones, tomando como aval del crédito la propia instalación fotovoltaica. El sector financiero cuenta con una amplia gama de productos ligados a este tipo de inversión por su bajo riesgo, aparte de las líneas de crédito del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), dependiente del Ministerio de Industria y Comercio. Una de las maneras más ventajosas de participar en la producción de energía fotovoltaica consiste en alquilar la cubierta del edificio, que puede reportar un ingreso anual extra. Además, posibilita que la propiedad en cuestión aumente su valor en el mercado, ya que incorpora los atributos de imagen ecológica y de compromiso con el medio ambiente.

Alquilar el tejado a terceros para la realización, mantenimiento y administración de la instalación de paneles solares puede ser la alternativa de participación en el negocio con menos riesgo y múltiples beneficios, ya que no necesita ningún tipo de inversión. El aprovechamiento de este tipo de rentabilidad ya está ampliamente difundido en las zonas industriales, y ahora promotores del sector y agentes inmobiliarios salen a la búsqueda de nuevas superficies donde instalar más placas fotovoltaicas.

La rentabilidad de arrendar una cubierta oscila entre el 5% y el 9% de la renta anual, según señalan empresarios del sector, en función de los kilovatios que se puedan instalar y de la rentabilidad total de la inversión. Los precios de alquiler, por el momento, reflejan el ajuste entre la oferta y la demanda ya que no hay tarifas preestablecidas, debido en parte al crecimiento del sector y a la multiplicidad de factores técnicos de los que depende el éxito de la operación, como el estado de la cubierta, su orientación, el aprovechamiento real de la instalación, etc.

La rentabilidad de arrendar una cubierta oscila entre el 5% y el 9% de la renta anual

Pueden encontrarse cubiertas desde 800 euros anuales por 320 metros cuadrados de superficie, y según el acuerdo que se lleve a cabo se puede optar por un ingreso mensual o por un pago anticipado. El alquiler no conlleva ningún tipo de gasto y no requiere ninguna inversión, ya que el arrendador se hace responsable del mantenimiento, la administración de la instalación fotovoltaica y el pago de todos los seguros.

Las posibilidades legales sobre las cuales se puede basar el contrato de alquiler de la cubierta para la instalación de paneles fotovoltaicos son múltiples:

• Las partes acuerdan un pago inicial a la firma del contrato de arrendamiento, calculado en función del coste del proyecto, y un pago mensual, trimestral o anual según un porcentaje de la facturación de la instalación durante los siguientes 30 años o mientras el contrato permanezca en vigor.
• Acordar tanto la suma inicial como los pagos siguientes con un precio fijo durante toda la vigencia del contrato, estipulado generalmente por 25 ó 30 años, el tiempo que este tipo de inversión requiere para una amortización adecuada.
• Fijar la totalidad del precio del alquiler a un porcentaje del resultado de la producción de energía. De este modo, el arrendatario disminuye el riesgo de su inversión por si hubiera problemas técnicos o medioambientales.
• Se puede considerar estrictamente el rendimiento de la cubierta por cada metro cuadrado aprovechable según aspectos de ubicación, orientación y sombras, descontando del cálculo los metros cuadrados que no posibiliten la radiación solar.
• Teniendo en cuenta las condiciones y posibilidades técnicas de la instalación fotovoltaica, se puede calcular el precio del alquiler según el rendimiento por kw/h instalado.
• Crear una comunidad pro indivisa para reglamentar jurídicamente la copropiedad de la instalación. En un caso así, el productor fotovoltaico aportaría la instalación y el arrendador el bien inmobiliario, recibiendo como contraprestación un porcentaje del rendimiento de la planta solar que oscila entre el 6% y 8 % de lo producido. Mediante esta fórmula se vincula la propiedad al proyecto solar fotovoltaico, a cambio de una participación, y es transmisible a terceros por título de venta, teniendo en cuenta un posible derecho de tanteo y retracto a favor del promotor solar. Con esta modalidad de contrato varios ayuntamientos de las provincias de Guadalajara, Sevilla, Canarias y Valencia han ofrecido las cubiertas de sus edificios para participar en el negocio de la energía fotovoltaica.

Para los edificios residenciales no hay, por el momento, una legislación que regule específicamente este tipo de iniciativas, y para que un promotor interesado lleve adelante el proyecto es suficiente con que la comunidad de propietarios apruebe por unanimidad el alquiler de la cubierta del edificio. El Consejo de Ministros aprobó el año pasado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios. Con este proyecto se pretende reformar la Ley de Propiedad Horizontal para flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio, como podría ser rentabilizar la cubierta con una instalación fotovoltaica.

La reforma de la ley facilita la adopción de acuerdos sobre este tipo de actuaciones y clarifica el régimen jurídico aplicable, eliminando la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que un tercio de los propietarios acuerde la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Una de las principales razones de la reciente expansión del sector es su escaso riesgo, debido a las garantías que otorga el Gobierno. Gracias a ello, la producción fotovoltaica ha superado en 2008 su objetivo de aumentar hasta un 20% la producción de energías renovables del total general de consumo de energía previsto para 2010.

Las cubiertas de viviendas unifamiliares de amplia superficie, de edificios de propiedad horizontal y de naves industriales son las principales candidatas para alojar los paneles

Algunos sectores califican la reciente normativa reguladora de la actividad de la producción de energía fotovoltaica como un freno a la expansión del sector en materia de inversiones en este recurso, debido a que ha disminuido el precio estipulado por ley para la compra de la energía solar producida en el país. No obstante, el sector de la fotovoltaica sigue siendo una inversión con mínimo riesgo y rentabilidad asegurada. De hecho, el Gobierno obliga por ley a las compañías suministradoras de energía solar, como Endesa, Iberdrola o Unión Fenosa, a comprar cada kilovatio que se produce por los próximos 25 años a un precio estipulado en 0,34 euros por metro para instalaciones de menos de 20 kilovatios y 0,32 euros para más de 20 kilovatios. Ello permite suponer que la expansión del sector está en pleno auge. Las cubiertas de viviendas unifamiliares de amplia superficie, de edificios de propiedad horizontal o naves industriales podrían convertirse en los principales lugares de alojamiento para los paneles, considerando que las huertas solares -campos destinados exclusivamente a la instalación de estos paneles- son la más “contaminante”, tanto por requerimiento de espacio como por impacto visual, de las producciones de energía solar disponibles.

Los edificios públicos también están siendo objeto de aprovechamiento para la instalación de paneles fotovoltaicos. Es el caso de varios ayuntamientos de las provincias de Valencia, Canarias, Guadalajara y Sevilla, que han impulsado el arrendamiento de las cubiertas de los edificios municipales. Aprovechando el creciente impulso del sector, los propios ayuntamientos convocan a promotores de inversión solar para ceder los derechos de uso sobre las cubiertas edilicias a cambio de una participación en la facturación que beneficia a las arcas locales. Las condiciones que el Estado promueve para celebrar estos contratos de arrendamiento son, en general, las siguientes:

• El inversor solar debe afrontar cualquier desperfecto que pudiera ocasionar la instalación fotovoltaica y contratar un seguro de responsabilidad civil por posibles daños que se puedan ocasionar al interior del edificio por filtraciones, goteras y humedad.
• A su vez, el Ayuntamiento se reserva el derecho de opción de compra, por un plazo de cinco años, de un porcentaje de la planta solar fotovoltaica, con la posibilidad de ceder la opción de compra a terceros.
• Finalizado el plazo de 25 ó 30 años suscrito con la compañía eléctrica distribuidora, el Ayuntamiento podrá disponer de la planta solar como propietario.