No estamos conformes con el diferencial de nuestra hipoteca, ya que parece que otros bancos pueden mejorarlo. Por ello, pensamos en cambiar de entidad e, incluso, ampliar unos años el plazo. No obstante, nos han comentado que es preferible firmar una novación con el banco actual porque no supone gastos de notaría. ¿Es cierto?
La reducción del diferencial y la ampliación del plazo es posible tanto por novación, mediante un acuerdo con la entidad actual, como a través de la subrogación, con el cambio de la hipoteca a otro banco o caja que proponga mejores condiciones. En general, es preferible la novación, ya que implica un proceso menos complejo y tiene menos costes. Además, puede gestionarse mediante un documento privado, que supone el ahorro de gastos notariales y registrales. Esta cuestión depende de la política del banco, pero parece factible cuando la única modificación se refiere al diferencial. Conviene informarse en la propia entidad.
En general es preferible la novación, ya que es menos compleja y tiene menos costes
Cuando se recoge en un documento privado, lo pactado sólo vincula a las partes, no a terceros, al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. No vincularía a la entidad frente a un futuro comprador de la vivienda que se subrogara en el préstamo hipotecario.
A modo orientativo, en la novación hay que pagar la comisión de novación o modificación pactada. Cuando tenga por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar. En otros casos, puede ser más elevada. En cuanto a la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se aplica cuando la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, a la ampliación del plazo o a ambas.
En la subrogación hay que pagar la comisión de cancelación, de hasta el 1% en los préstamos a interés variable. Otro coste es la comisión de apertura que exija la nueva entidad. A los gastos notariales y registrales se les aplica una reducción en los aranceles y está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Siempre conviene pedir a cada banco un presupuesto de los gastos de las operaciones
En este caso concreto, convendría que antes de negociar con el banco actual los hipotecados, se recabara información de otras entidades. Una vez que se tengan los datos de otras ofertas, se puede indicar a la entidad que, si no hay novación, cambiarán a otra por subrogación. Aunque siempre parece preferible la novación, incluso con escrituras, no está de más comprobarlo y pedir a cada banco un presupuesto de los gastos de la operación.
