Tienen casa, pero no ingresos. Por eso, cada vez más de nuestros mayores venden su piso, pero siguen habitando en él hasta el final de sus días. De esta manera, utilizan su casa de toda la vida para complementar los ingresos de la pensión de jubilación y no la dejan en herencia. A continuación detallamos las maneras de conseguir liquidez con el patrimonio inmobiliario: hipoteca inversa, venta de nuda propiedad, renta vitalicia inmobiliaria y venta con alquiler garantizado.
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Las maneras que tienen las personas mayores de conseguir liquidez con el patrimonio inmobiliario se resumen en cuatro, tal y como explica Mar Villa, directora de atención al cliente del Grupo Retiro, empresa que asesora y tramita productos para rentabilizar este tipo de posesiones: hipoteca inversa, venta de nuda propiedad, renta vitalicia inmobiliaria y venta con alquiler garantizado.
La primera es un producto financiero que no acaba de calar en los diez años que lleva en España. Según un informe de la Fundación de Estudios Financieros (FEF), la hipoteca inversa ha tenido un desarrollo «muy marginal», debido principalmente a que el 77 % de los mayores de 60 años jamás ha oído hablar de ella. También han influido su complejidad, la crisis inmobiliaria y la evolución del mercado de la vivienda o los gastos iniciales y seguros que suben el coste de la operación.
Y las otras modalidades poco a poco van haciéndose hueco. La más común en las inmobiliarias es la venta de nuda propiedad. Tanto éxito tiene, que el año pasado se incrementó un 300 % su número de transacciones. La renta vitalicia inmobiliaria es una fórmula parecida recogida en nuestro Código Civil desde 1889 válida para todos los inmuebles y con la que se complementan los ingresos de la pensión. Y la venta con alquiler garantizado (sale & leaseback) también suma clientes. «Es reconfortante ver que el inversor compra por un precio justo y razonable fijado por la tasación hipotecaria de una entidad autónoma y que firma con la persona mayor un contrato de arrendamiento que le permitirá quedarse en su casa de siempre por 25 años y que al comprador le garantiza cinco años de renta», comenta Nacho Espejo, director comercial de Kategora Real Estate, una consultora de gestión de patrimonio inmobiliario que opera en Madrid, Bilbao y la localidad vizcaína de Getxo.
1. Hipoteca inversa
Consiste en hipotecar la vivienda en propiedad de una persona mayor de 65 años a cambio de una renta fija mensual, o una disposición inicial más una renta, y de seguir con el usufructo de la casa. No hay que pagar nada al banco. Cuando fallece el titular, los herederos reciben una propiedad con una deuda que tendrán que liquidar en un año y que suele cancelarse con la venta.- Ventajas. La persona mayor mantiene la titularidad de su vivienda, por lo que puede alquilarla y venderla; en este último caso tendrá que cancelar la hipoteca. Está exenta de tributación, es decir, por las cantidades que reciba no tendrá que pagar nada en su Declaración de la Renta.
- Inconvenientes. Hay que asumir los gastos de constitución de la hipoteca y seguro de renta vitalicia. Además, las percepciones recibidas son inferiores al resto de productos, pues las cuotas no se actualizan con el IPC, y los intereses son altos. Los bancos exigen mayores requisitos de acceso a la contratación: casas de más de 200.000 euros ubicadas en grandes poblaciones, con herederos directos y con determinadas características (ascensor, buen estado de conservación, etc.).
2. Venta de nuda propiedad
El comprador adquiere la nuda propiedad (posesión) de la vivienda. Y la persona mayor recibe un único pago por la venta y se reserva el usufructo del piso en las mismas condiciones que tenía como propietario.- Ventajas. El inquilino deja de pagar para siempre determinados gastos, que pasan al dueño: el impuesto de bienes inmuebles (IBI), cuota de la comunidad y sus derramas y el seguro del continente de la casa. Los mayores de 65 años tienen exenta en el IRPF la tributación de la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual. Además, si se trasladara a una residencia u otro domicilio, podrá alquilar el piso o bien transmitir su derecho de usufructo al nudo propietario. El comprador, por su parte, si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo.
- Inconvenientes. El vendedor no puede dejar en herencia su casa. Además, deberá abonar la plusvalía municipal y unos honorarios a sus asesores e intermediarios. Es una inversión a medio-largo plazo, así que, para el comprador, que la persona mayor fallezca en un tiempo más corto del esperado en base a su esperanza de vida sería un inconveniente que no se puede prever ni controlar. Asimismo, el nuevo dueño debe asumir los gastos de notario, registro e impuestos y, una vez extinguido el usufructo, correrá con los de registro y los impuestos derivados de la finalización del usufructo y la adquisición del pleno dominio de la propiedad.
3. Renta vitalicia inmobiliaria
Consiste en la venta de la nuda propiedad de la vivienda por parte de la persona mayor, quien también se reserva el derecho a usar y disfrutar de la casa hasta su fallecimiento. Mientras, cobra una renta al mes, por lo general, pactada con el comprador y, a veces, una cantidad inicial.- Ventajas. La persona mayor podrá seguir habitando en su casa, sin tener que hacerse cargo de los gastos propios de los propietarios: comunidad, impuestos como el IBI o derramas. Y se libra de los honorarios profesionales e impuestos generados por la constitución de la operación, que recaen en el comprador. Si el inquilino cuenta con más de 70 años, tiene exento de tributación el 92 % de las cantidades mensuales que percibe a través de este producto. Como con la venta de la nuda propiedad, puede alquilar la vivienda o bien transmitir su derecho de usufructo al nudo propietario.
- Inconvenientes. La renta no se actualiza con el IPC. Es una operación que no se puede cancelar y los herederos no pueden disfrutar del inmueble. Y, ante el hipotético impago de las rentas, en la escritura puede establecerse una condición: la persona mayor recupera la plena titularidad de la vivienda, sin tener que devolver las rentas mensuales ya percibidas. No siempre interesa.
4. Venta con alquiler garantizado
Con esta venta del pleno dominio de su casa la persona se convierte de forma simultánea en inquilino. Así logra capitalizarse con el dinero obtenido y permanece en su piso en régimen de arrendamiento por el tiempo pactado. El contrato de alquiler se formaliza ante notario para su elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad. La renta se calcula en base al precio de la vivienda: entre un 4-5%.- Ventajas. El nuevo inquilino deja de abonar la totalidad de gastos de la casa, a excepción de los suministros. Con más de 65 años no hay que pagar nada a Hacienda por la ganancia patrimonial, pero es recomendable que hayan cumplido los 70.
- Inconvenientes. Se pierde la propiedad. Los herederos no tendrán casa, pero sí dinero, aunque año a año se va consumiendo con la renta que se actualiza conforme al IPC. El inquilino deberá pagar la plusvalía municipal y unos reducidos honorarios profesionales por asesoramiento e intermediación.
