El mercado del alquiler gana terreno a raíz de la crisis económica. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el cierre del grifo crediticio ha provocado una caída en la concesión de nuevas hipotecas -en el mes de noviembre, el descenso acumulado respecto a 2010 era ya del 32%, como reflejó el Instituto Nacional de Estadística (INE)-. Todo ello ha aumentado la proporción de familias españolas que viven en un piso arrendado. Pero para que tanto los inquilinos como los propietarios puedan estar tranquilos, es esencial ajustarse al marco regulador, firmar un contrato y que ambas partes se sujeten a una serie de obligaciones.
Garantías en el alquiler
Según la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta), el incremento de alquileres este año será de dos puntos porcentuales, hasta el 20%, y en 2015 alcanzará el 25%. Sin embargo, pese al alto stock y el gran número de viviendas vacías (3.417.064 casas, el 13,2% del parque total, según la entidad de administración de fincas y comunidades de propietarios LDC), España está a la cola en cuanto a arrendamiento de viviendas con respecto a la Unión Europea. En 2011, solo un 18% de la población española vivía de alquiler, frente al 33,2% de media europea. En Alemania, ese porcentaje es casi del 50%.
Detrás de esta cifra se encuentran los bajos sueldos, la alta tasa de paro, la ausencia de subvenciones e incentivos fiscales notables, la falta de movilidad laboral o una mentalidad de compra arraigada, entre otras circunstancias. Propietarios e inquilinos han demandado con insistencia una mayor seguridad para la formalización de contratos de alquiler. ¿Pero qué garantías hay al arrendar una vivienda?
1. Marco regulador del alquiler
Los parámetros básicos y de obligado cumplimiento entre las partes en relación a los contratos de alquiler están recogidos en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y sometidos a lo dispuesto en el Código Civil. Los contratos firmados después del 1 de enero de 1995 están sujetos a las normas contenidas en la Ley 29/1994, aunque esta deja muchos aspectos al mutuo acuerdo entre las partes.
2. Contrato
Conviene formalizar el contrato por escrito. Al margen de agencias, gestorías o asesores profesionales, existe un «contrato-tipo», de venta en estancos, con el que se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El arrendador debe recibir del inquilino el pago mensual de la renta por anticipado, dentro de los siete primeros días de cada mes
Este no recoge los posibles acuerdos entre las partes, sino los datos de identificación de la finca, las partes que intervienen, la renta y la duración, regulados por la LAU. La duración del contrato se pacta entre las dos partes. Pero si fuese inferior a cinco años, en el momento de su vencimiento, es obligado prorrogarlo anualmente hasta alcanzar esta duración, excepto en el caso de que el inquilino decida poner fin al acuerdo y anuncie su intención al propietario con al menos 30 días de antelación.
3- Garantías exigibles por parte del propietario
El propietario podrá solicitar al inquilino un informe de solvencia, por lo general, una nómina y el contrato. Se puede incluso solicitar que la empresa lo certifique.
Solicitar una fianza. El arrendatario está obligado por ley a abonar una mensualidad de la renta como fianza. Sirve para sufragar, al término del contrato, las obligaciones asumidas por el inquilino que no hayan sido costeadas, como suministros pendientes de abono, impagos de renta o posibles desperfectos (el propietario podrá plasmar en el contrato un inventario de todo el mobiliario y enseres entregados con la vivienda).
Solicitar un aval bancario. Es una garantía aportada por una entidad financiera. En caso de que el inquilino no cumpla con el pago estipulado, la entidad asume la retribución de las rentas que no se han percibido.
Solicitar una fianza personal. Es un contrato de garantía personal que regula el Código Civil. En virtud de este, un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que incumpla las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Prestar información acerca de la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté situado. Así se confirma la titularidad de la vivienda y si la misma está sometida a algún régimen de protección jurídica.
Actualizar la renta. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará (o disminuirá) de conformidad a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el INE.
4- Garantías exigibles por parte del inquilino
- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, cuantas reparaciones sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El inquilino tiene derecho al reembolso de la fianza y garantías aportadas en el plazo de un mes, una vez comprobado que no ha habido ningún incumplimiento del contrato.
Derecho de adquisición preferente. Si el propietario de la vivienda arrendada pretende venderla, está obligado a ofrecerla al inquilino. Deberá indicar por escrito las condiciones de la transmisión, entre ellas, el precio. El arrendatario podrá ejercer sobre la misma el derecho de adquisición preferente o de tanteo y dispondrá de un plazo de 30 días para comunicar su decisión de comprar.
- Arrendar con seguridad: desahucio exprés
La mayor preocupación de los propietarios en el momento de alquilar es encontrarse ante inquilinos morosos o que devuelven la casa en pésimas condiciones. El incumplimiento de las obligaciones contraídas entre ambas partes, o de lo dispuesto en la LAU o en el Código Civil, da derecho a la parte agraviada a poner fin al contrato.
Ante esta situación, el contrato de arrendamiento es la principal prueba para demostrar que hay un acuerdo y que una de las partes no cumple con lo pactado.
Llegados a este punto, la Ley de Medidas de Agilización Procesal ha buscado acelerar los trámites para que el inquilino moroso abandone la vivienda lo antes posible.
Con la nueva normativa se persigue simplificar los procesos y agilizar la respuesta de los tribunales mediante proceso monitorio (un juicio rápido sin intervención del juez). Si el propietario presenta demanda de impago y se acepta, el inquilino dispone de 10 días para pagar la cantidad adeudada, abandonar la vivienda o presentar las alegaciones oportunas. En caso de que el demandado no realice ninguna de estas actuaciones, el requerimiento del secretario judicial será suficiente para proceder al desahucio inmediato.
