A continuación se explica en términos generales la legislación urbanística de un municipio para comprender, en cierta medida, las limitaciones al derecho de la propiedad procedentes del campo urbanístico. Así:. Así:
a) Todo municipio está dotado de un Plan General de Ordenación Urbana o de unas Normas Subsidiarias en las que se clasifica todo el suelo de su ámbito municipal. La clasificación puede ser la siguiente:
1. Urbanizado: Es aquel en el que ya existen construcciones o en el que se puede construir en el futuro, dado que cuenta con el equipamiento necesario, como por ejemplo accesos rodados, agua, energía eléctrica, evacuación de fecales, etc. 2. Urbanizable: La normativa permite una futura edificación pero previamente los propietarios deben de transformar el suelo en urbano. Habría que realizar las obras de urbanización precisas para dotar al terreno de los equipamientos necesarios arriba señalados. Además, el Ayuntamiento puede obligar a efectuar más obras, como realizar viales de comunicación, reservar suelo para dotaciones comunales: centros docentes, comerciales, zonas verdes, etc. 3.No urbanizable: Es aquel en el que no se puede construir ni está prevista en la planificación municipal la posibilidad de edificación en el futuro. En estos terrenos se pueden emprender tan sólo acciones de rehabilitación de las edificaciones ya existentes, a veces además con limitaciones si se trata de suelo especialmente protegido por interés paisajístico, histórico, arqueológico, etc.
b) Además, en dichas normas urbanísticas no sólo se establece la posibilidad de edificar, sino también la volumetría edificable, es decir, la superficie a edificar (dos alturas, tres o cuatro). También se detalla la tipología de la vivienda: unifamiliar, adosado, vivienda colectiva agrupada, etc. Y también los usos que se puedan dar a dicha vivienda: residencial, comercial, recinto hostelero, etc. Incluso se recogen normas concretas sobre la forma de construir.
A la vista de lo expuesto, hay que actuar con prudencia a la hora de adquirir terrenos o viviendas cuya situación urbanística se desconozca. Las posibilidades edificatorias o de uso vendrán marcadas por la normativa urbanística del municipio en el que se radique el bien inmueble..
Para conocer la clasificación del terreno basta con acudir al Registro del municipio, y solicitar la ficha urbanística del terreno o de la vivienda que nos interesa. Estos Registros son públicos y de libre acceso para cualquier ciudadano. Resulta importante realizar este trámite para evitar sorpresas y conocer fehacientemente las características de la compra.
