El ‘enfriamiento’ de los pisos de la vivienda ha dejado de ser un mito para convertirse en realidad. En la actualidad las viviendas tardan en venderse más tiempo, los promotores aplican rebajas para poder dar salida a su oferta de pisos… Carlos Ferrer-Bonsoms, director de la división de suelo, urbanismo y residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, confirma que la desaceleración que vive el mercado inmobiliario español es un hecho. “España ha perdido fuerza como destino de inversiones extranjeras. No obstante, es probable que dentro de un par de años se reactive el interés, sobre todo de los alemanes”, asegura. “En cualquier caso, los precios de la primera vivienda no van a bajar. Quien invierte en vivienda, en cinco años rentabiliza con creces la inversión”, añade.
No ha pasado el momento. En este mercado, en general, siempre es buen momento para invertir. No obstante, hay que apuntar muy bien. En un plazo de cinco años, se gana con la vivienda prácticamente de forma asegurada.
La desaceleración inmobiliaria es un hecho desde hace ya más de un año. Está más que confirmada en el mercado inmobiliario español. Por ejemplo, nosotros prevemos que este año los precios de la vivienda subirán en torno al 5%-7%, lo que contrasta con los crecimientos de hasta el 20% que se registraron años atrás. Hay que diferenciar, no obstante, que hay zonas en España mucho más saturadas que otras. En ellas los precios se mantendrán o subirán incluso menos que el IPC.
En la actualidad, según datos del Ministerio de la Vivienda, los extranjeros tienen más del 8% del total de viviendas en España. Un 30% está en manos de británicos, un 20% de alemanes, un 19% de franceses, un 4% de nórdicos, otro 4% de holandeses, un 2% de italianos… En total, más de dos millones de viviendas en España, del parque total de 23 millones, están en manos de extranjeros. En ciertas zonas ha comenzado a notarse una salida de inversores extranjeros, sobre todo de alemanes. No obstante, es muy probable que la demanda de este mercado se reactive en un año o en un par de años.
Los extranjeros son muy exigentes. Saben lo que quieren. Si el piso que les ofrecen no tiene la orientación adecuada, por ejemplo, no lo compran. Para este colectivo, es muy importante la ubicación de las promociones y la localización de los proyectos. Estos aspectos pueden influir mucho en la venta de los inmuebles.
” En total, más de dos millones de viviendas en España, del parque total de 23 millones, están en manos de extranjeros”
En el mercado de primera vivienda los precios no van a bajar. Sin embargo, el mercado de segunda mano sí es posible que baje un poco. En cualquier caso, las personas que invierten en vivienda no suelen perder.
Como suele ser habitual, en este mercado la saturación se nota más que en otro tipo de inmuebles. El mercado de la segunda vivienda suele ‘sufrir’ antes que el de primera vivienda los síntomas de enfriamiento. Y eso es lo que ocurre, en general, con los inmuebles en zonas costeras. Este año, sin embargo, creemos que de media los precios en este segmento subirán de forma similar a los de primera vivienda, en torno al 5%.
“El mercado de la segunda vivienda suele ‘sufrir’ antes que el de primera vivienda los síntomas de enfriamiento”
En playa, las zonas más saturadas son Mallorca y Costa del Sol. Es difícil que sigan subiendo allí los precios, con lo que no se presentan como buenas oportunidades de inversión, más bien al contrario. Hay poco recorrido, también en Murcia y en la costa sur de la ciudad de Valencia (por ejemplo Cullera es otra zona saturada). Sin embargo, quien esté mirando viviendas en costa, debe saber que las zonas con más recorrido son las de Huelva y Cádiz, aunque con excepciones. Por ejemplo, Puerto de Santa María también está bastante saturado, pero se encuentran buenas oportunidades en los inmuebles próximos a Rota. En la zona de Huelva queda mucho por hacer. El principal problema es, sin embargo, la falta de buenas infraestructuras de comunicación. También hay buenas oportunidades en la costa este de la ciudad de Málaga, entre el Rincón de la Victoria y la costa de Granada. Y en esta última provincia están surgiendo buenas oportunidades de compra en Salobreña. Estas regiones todavía no están muy explotadas, por lo que es posible que los precios repunten más que en el resto en los próximos años.
En la Costa verde, es decir, la costa de Galicia y Asturias, principalmente, la demanda es bastante más pequeña que en otros puntos. Por tanto, el potencial es también menor. Por lo general, a los extranjeros no les gusta el clima de estas provincias, con lo que no se puede contar con una fuerte demanda foránea. Puede haber potencial, pero resulta poco significativo, ya que es un mercado bastante pequeño. Quizás es más interesante el recorrido en precios que pueden mostrar algunos proyectos del interior. El turismo rural está comenzando a despertar. En particular, hay promociones de casas interesantes en el Pirineo.
En las Islas Baleares pueden seguir subiendo los precios en Ibiza y en determinadas zonas de Menorca. En Mallorca los precios han alcanzado un nivel muy alto. La demanda en esta zona es decreciente. Los alemanes, sobre todo, ya no muestran tanto interés por este mercado como hace unos años. Por otro lado, Canarias es un mercado emergente. Tiene un alto potencial la zona de Playa Blanca en Lanzarote o Fuerteventura, que atrae por sus buenas playas.
Resulta interesante la inversión de inmuebles en la Europa del Este
En general, resulta interesante la inversión de inmuebles en la Europa del Este, sobre todo porque en muchos países de allí no están tan desarrollados los impuestos indirectos como en la Europa Occidental. En Chequia es interesante invertir porque la imposición es baja en las transmisiones y en las propiedades. Las pérdidas generadas por la venta de un edificio son deducibles. En Rumanía es interesante la inversión porque el tipo impositivo del Impuesto de Sociedades es de un 16% y el IVA de un 19%. Las pérdidas patrimoniales se pueden compensar en cinco años.
El mercado húngaro también es atractivo porque los precios son una quinta parte de los que experimentan los activos en Dublín o Londres. No se paga IVA. Las transacciones inmobiliarias se consideran como la venta de activos entre empresas.
En Bulgaria se están experimentando incrementos de un 25% en el precio de las viviendas. En Polonia (Varsovia principalmente) se observa un desfase entre la oferta y la demanda. También favorece la inversión extranjera su incorporación a la Unión Europea hace dos años. Se ha producido una subida de precios de vivienda final del 10% al 20% en 2005. El Impuesto de actos Jurídicos Documentados es más bajo y admite deducciones. El Impuesto de sociedades tiene un tipo del 19% y son deducibles los gastos de amortización. No existe la figura del préstamo hipotecario al promotor, de ahí la compra de empresas por las promotoras españolas que entran en este mercado.
Son atractivos los edificios de viviendas para rehabilitar y edificios de uso terciario o mixto, así como grandes extensiones de suelo por desarrollar.
