Cerrar la terraza

Acristalar la terraza para evitar el frío o el ruido, tapiarla para construir una habitación y ganar así unos metros o recubrirla de aluminio con el fin de ampliar la cocina son algunas opciones que se pueden plantear los propietarios de una vivienda a la hora de reformar el piso. Algunos de estos ciudadanos desconocen que para llevar a cabo estos cambios es necesaria la autorización previa de la comunidad de vecinos y una licencia municipal. Sin estos permisos, el dueño del piso puede verse obligado a demoler la obra realizada, así que es aconsejable no iniciar ninguna modificación hasta que se tenga esta documentación en regla.

Es frecuente creer que la terraza pertenece única y exclusivamente al propietario de la vivienda en la que está situada, pero esto no es realmente así. Si bien quienes viven en la casa tienen en exclusiva el derecho a utilizar y disfrutar las terrazas, éstas forman parte de la configuración exterior del inmueble por lo que son consideradas elementos comunes. Así lo establece el Código Civil en su artículo 396: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

Así pues, el cerramiento del balcón o la terraza constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble e incluso afecta al título constitutivo porque introduce un elemento o una estructura no descrita anteriormente y por tanto no valorada a la hora de asignar la cuota de participación. Para llevar a cabo esta modificación es necesario, por ello, contar con la aprobación previa de los vecinos. Al tratarse de una obra que altera el estado exterior del edificio, este permiso ha de darse por unanimidad en la junta de propietarios. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

La negativa de la junta de propietarios no siempre lleva aparejada la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo puede impugnarse

Por lo tanto, el primer paso que ha de dar el interesado en hacer la reforma es informar al presidente y a la comunidad sobre el tipo de cerramiento que pretende realizar. Estéticamente no es lo mismo acristalar un balcón para protegerse del frío que tapiar la terraza con cemento para instalar en ella un salón. La convocatoria de la junta en la que se va a estudiar el tema podrá hacerla el presidente o el promotor de la reunión. En ella se indicará el lugar, el día y la hora en la que se va a celebrar la junta en primera o segunda convocatoria. En la votación se exige la unanimidad de los vecinos. El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que “la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos”. Como afecta al título constitutivo, todos han de votar a favor. Si uno de los vecinos no está de acuerdo, no se podrá iniciar la obra que se pretendía llevar a cabo.

Sin embargo, la negativa de la junta de propietarios no siempre lleva aparejada la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo puede impugnarse. Si la comunidad ha dado autorización a otros vecinos para que realicen cerramientos similares debería consentir al interesado llevar a cabo la obra. Incluso si este permiso no hubiera sido expreso y la comunidad se hubiera limitado a permitir las obras y no denunciarlas, no debería oponerse a la nueva reforma. Si lo hiciera constituiría un agravio comparativo. Con estos preceptos se quiere proteger, entre otras cosas, la uniformidad y la estética de la fachada y si ésta ya no existe no tiene sentido oponerse al cerramiento. En este sentido, numerosas sentencias de los tribunales españoles fallan en contra de la comunidad y a favor del propietario.

Una vez que se cuenta con la autorización de los vecinos es necesario cumplir otro trámite: solicitar y obtener la licencia municipal previo pago de las tasas correspondientes. Mientras que en algunos ayuntamientos es algo relativamente sencillo, en otras localidades es necesario cumplir requisitos más rigurosos. Lo normal es que para obras menores se pidan los datos del solicitante y de la vivienda en la que se quieren realizar las obras junto con la descripción de la reforma que se pretende llevar a cabo y el presupuesto estimado. También es frecuente que el ayuntamiento solicite un croquis en el que se refleje el estado actual del edificio y el resultado que se prevé tras la reforma. Cuando se trate de viviendas integradas en un conjunto es necesario aportar la conformidad del resto de los vecinos mediante el acta en que se otorga el consentimiento.

Antes de hacer la reforma es importante conocer la normativa urbanística, que en cada localidad requiere unas condiciones diferentes. En Zaragoza, por ejemplo, la reciente modificación del Plan General de Ordenación Urbana establece los supuestos por los que se permite realizar cerramientos acristalados en las terrazas. Deberán pasar al menos cinco años desde que se finaliza la construcción de la vivienda hasta que se solicita el permiso de obras para acristalar la terraza. Con esta norma se intenta evitar que el promotor venda como edificable una superficie que no lo es. Además, es obligatorio presentar un proyecto unitario que haya sido redactado por técnicos competentes de manera que se garantice la uniformidad estética del edificio y su relación con los bloques colindantes.

Si la reforma tiene muchos años es difícil que se pueda ordenar derrumbarla pues estas infracciones prescriben si no hay denuncia contra ellas en un periodo determinado

Con el objetivo de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad, Madrid también cuenta con una serie de criterios a la hora de llevar a cabo reformas que supongan una modificación de las fachadas. El ayuntamiento puede, por tanto, denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la capital. La normativa urbanística señala que en edificios no catalogados, podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto de edificación adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes. “Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o el propietario del edificio. En casos justificados, podrá el ayuntamiento hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño de conjunto de la fachada, repercutiendo su coste en las licencias correspondientes. En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas. El acristalamiento será siempre con superficies verticales”.

La normativa urbanística puede ser diferente en cada municipio pero siempre es necesario contar con la licencia de obras y con el permiso de los vecinos para iniciar el cerramiento de la terraza. De lo contrario, cualquier particular puede denunciar una actuación que considera ilegal. En este caso, el propietario tendría que enfrentarse a un expediente administrativo en el que se podría acordar la demolición de la obra realizada. Los gastos para que la terraza vuelva a su estado original correrían a cargo del infractor que, además, habría desembolsado en vano el dinero del cerramiento y sufriría las molestas obras por partida doble. La picaresca está a la orden del día, pero de nada sirve aducir desconocimiento de la ley para no cumplirla. De todas formas, cuando la reforma lleva hecha muchos años es difícil que una sentencia pueda ordenar derrumbar la obra pues este tipo de infracciones prescribe, normalmente, si no se ha puesto denuncia contra ellas en un periodo determinado.