José Pérez Grijelmo
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece en su párrafo cuarto que «en el instrumento público (escritura pública) mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude». Continúa el citado artículo expresando que «el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente».
«La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión».
Como hemos podido comprobar, el transmitente debe aportar la certificación sobre el estado de deudas, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. Vamos a intentar explicar cuáles son las consecuencias que se derivan en caso de que el comprador exonere al vendedor de la presentación de la citada certificación.
Parece obvio decir que, aunque no se presente la certificación por el vendedor, si no existe ninguna deuda con la comunidad de propietarios no hay ninguna consecuencia negativa para el adquirente que le ha exonerado de presentarla.
El adquiriente debe tener en cuenta las consecuencias que pueden derivarse si desconoce la existencia de pagos pendientes
¿Qué pasa si existen deudas pendientes?
Entonces, ¿qué pasa si el comprador le exonera al vendedor de presentar la certificación en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa y luego resulta que existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios?
Llegado este punto es necesario explicar que el mismo artículo 9.1.e) en su párrafo tercero recoge que «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
Según la opinión de la mayoría de la doctrina, esta obligación de declarar y justificar, mediante la aportación de la certificación, el estado de las cuentas con la comunidad, es independiente de la afección real establecida en el párrafo tercero del precepto comentado. Esta afección real, garantiza a la comunidad de propietarios el cobro de las deudas de la anualidad corriente y del año natural anterior a la fecha de la transmisión, con cargo al piso o local transmitido. Pero las obligaciones del adquirente del piso o local no se extienden más allá del expresado límite.
Es decir, se presente o no certificación, la comunidad en nada se ve afectada, pues la sujeción real de la finca por las deudas del vendedor tiene, tras la venta, el mismo alcance que la existente antes de la transmisión. El comprador responderá siempre, haya certificación o no, de las deudas que tenga contraídas el vendedor con la comunidad dentro de ese límite temporal que ya hemos expresado y que se corresponde con la parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior.
Amparar al comprador
Pero, tal y como opina la mayoría, el comprador no responderá de otras deudas anteriores, de las que sigue siendo único deudor el vendedor o los propietarios anteriores. Tan sólo en el supuesto en el que el comprador asuma expresamente la totalidad de la deuda, consentida por la comunidad acreedora, quedaría liberado el originario deudor y subrogado el nuevo titular de la obligación de pago de la totalidad de la deuda, aunque sobrepasara los aludidos límites legales.
Por lo tanto entendemos que la exigencia de la certificación sobre el estado de deudas del que habla la Ley de Propiedad Horizontal tiene como finalidad amparar al comprador frente a las consecuencias de la sujeción real que impone el citado artículo 9 por las cuotas correspondientes al anterior propietario que hayan vencido de la anualidad corriente y en la inmediatamente anterior.
En definitiva, la interpretación más extendida es que, salvo que el comprador se subrogue expresamente en la totalidad de la deuda que mantiene el vendedor con la comunidad de propietarios, el responsable del pago de los gastos comunitarios es el que era propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos. Sin embargo, no hay que olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal, con la finalidad de ofrecer más garantías a favor de la comunidad de propietarios frente a los comuneros morosos, establece en el artículo anteriormente citado «que el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades a ella adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares».
Así, si el comprador exonera al vendedor de presentar la certificación, la única consecuencia que se le provoca es que no conoce el estado de deudas con la comunidad, sin que por ello vaya a responder de mayor importe del que hubiera respondido en caso de haberse presentado la certificación por el transmitente.
