Cuando se formaliza una compraventa inmobiliaria con un promotor, la práctica más habitual es la de tener que firmar un contrato cuyas cláusulas ya están preestablecidas. Por ello, hay que tener siempre mucho cuidado y examinar si existe en el acuerdo algún tipo de condiciones abusivas. Estas merecerán tal consideración si existe una situación de desequilibrio relevante e injustificado frente a la empresa o el profesional con el que se contrata.
Algunos ejemplos de cláusulas que se consideran abusivas y que pueden aparecer en contratos de compraventa son los siguientes:
1.- La determinación del precio de la vivienda no puede posponerse hasta el momento de la entrega del inmueble, aunque sí cabe pactar en el contrato cláusulas de adaptación del precio fijado a índices legales.
2.- No es admisible que el plazo de entrega de la vivienda quede por contrato al arbitrio del promotor, o que el mismo no quede suficientemente determinada. Tampoco es tolerable que en el contrato se fije el plazo o fecha de entrega con carácter meramente indicativo.
3.- En cuanto a incumplimientos contractuales y resolución del contrato, no se considera aceptable que se le exija al comprador su vinculación incondicionada al contrato aun cuando la promotora no hubiera cumplido con sus obligaciones. Tampoco es admisible que al comprador se le retengan cantidades en concepto de indemnización por renuncia si no se contemplan indemnizaciones equivalentes para el caso de que sea la promotora quien no cumpla su prestación pactada.
4.- Dentro de los errores administrativos, no se pueden trasladar al comprador las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables, ni imponerle los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponden a la promotora. Por ejemplo, no pueden imputarse al comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, división horizontal o constitución de hipoteca para la financiación de la construcción.
5.- Conviene saber las responsabilidades del promotor y los derechos y garantías del comprador. Así, no es válido que se incluyan en el contrato cláusulas que modifiquen en perjuicio del comprador las normas legales sobre vicios y defectos de la construcción o limiten su derecho a eventuales indemnizaciones. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas que supongan la imposición de renuncias o limitaciones de tus derechos como consumidor.
6.- No se consideran admisibles los pactos en virtud de los cuales el consumidor renuncie a la elección del correspondiente notario para autorizar la escritura pública en que haya de formalizarse el contrato.
