España es, todavía, un país de propietarios. Y por eso, no resulta extraño que el sueño de muchas personas sea adquirir un piso o una casa que se ajuste a sus necesidades. Sin embargo, comprar una vivienda cuesta mucho dinero: hay que pagar una hipoteca en la mayoría de los casos, abonar costas de formalización… Por ello, en este artículo explicamos cómo calcular todos los gastos asociados a la compra de un inmueble para que podamos valorar si seríamos capaces de afrontar el coste de hacerse con una casa.
Calcular el coste de la hipoteca
Empecemos con la hipoteca. Lo primero que hay que saber, en estos casos, es que los bancos financian hasta el 80 % de la compra de la vivienda. Por lo tanto, habrá que cubrir el 20 % restante (más el coste de los gastos de formalización) con los ahorros que tengamos. Aunque es posible que la entidad nos dé más financiación, si nuestro perfil es bueno y lo negociamos.
Tras valorar cuánto dinero necesitaremos pedir prestado, tocará calcular cuánto nos costaría el préstamo hipotecario. Lo podemos hacer con este simulador de hipoteca u con otros comparadores online, que nos indicarán qué cuota pagaríamos cada mes y cuánto habría que abonar al banco en intereses una vez finalizado el plazo de devolución. Lo idóneo es acudir a varias entidades y comparar el precio de sus ofertas con el fin de averiguar cuál nos saldría más a cuenta.
Tendremos, asimismo, que comprobar si la hipoteca que nos brinda el banco tiene una comisión de apertura (aunque la mayoría ya no la incluyen). Si es el caso, deberemos abonarla al contratar el préstamo. Por ejemplo, si la comisión es del 1 % y el crédito es de 150.000 euros, nos tocará pagar 1.500 euros a la entidad financiera.
➡️ También será obligatorio contratar un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, cuyo precio medio es de unos 150 euros al año.
Además, muchos bancos no nos darán un buen interés, si no suscribimos varios de sus servicios (otros seguros, tarjetas, cuentas…), así que deberemos consultar su coste para calcular cuánto habría que pagar por ellos.
Valorar el coste de los gastos de compraventa
Tanto si contratamos una hipoteca como si pagamos al contado, la compraventa de la casa generará una serie de gastos de formalización que tendremos que abonar de nuestro bolsillo. En concreto, habrá que hacer frente a los honorarios de la notaría, del registro y de la gestoría y el impuesto correspondiente a Hacienda:
- si la vivienda es nueva, el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el de actos jurídicos documentados (AJD).
- si es de segunda mano, el de transmisiones patrimoniales (ITP).
El precio de estas partidas puede variar según las tarifas de cada profesional, el valor de la vivienda y la comunidad autónoma en la que esté situada, pero ronda en un equivalente al 12 % del precio del inmueble. Ese dinero lo tendremos que ingresar en una cuenta bancaria unas semanas antes de firmar las escrituras de la propiedad (hacer una provisión de fondos).
En caso de que firmemos una hipoteca para financiar la operación, también se generarán gastos por la constitución del préstamo. Ahora bien, la mayoría de estas costas (notaría, registro, gestoría e impuesto sobre actos jurídicos documentados) las debe pagar el banco por ley. Al cliente solo le corresponde abonar el precio de la tasación y el de su copia de la escritura, cuyo coste está en torno a unos 400 euros de media.
Adelantar dinero al vendedor (y a la inmobiliaria)
Y aunque no sea un gasto propiamente dicho, hay que tener presente que el vendedor nos pedirá adelantar un dinero para reservar la compraventa de la vivienda, por lo general a través de un contrato de arras. El importe de este anticipo se puede negociar entre las partes, pero está sobre el 10 % del precio del inmueble. Cuando se formalice la adquisición, esa cantidad se descontará del dinero que hay que entregar al vendedor.
Pero también es posible que la inmobiliaria quiera cobrar una parte de su comisión al comprador. Por norma general, ese cargo debe pagarlo el vendedor, pero hay agencias que lo reparten entre ambas partes. Si es nuestro caso, la inmobiliaria tendrá que indicar con claridad en el contrato de arras que el adquiriente debe abonar una parte de sus honorarios, así como su coste.
