Cómo echar a un inquilino

La crisis no da tregua al mercado inmobiliario, que vive sus horas más bajas. La compraventa de viviendas ha sufrido una caída del 27% en la primera mitad de año y el encarecimiento de las hipotecas y las crecientes reticencias de las entidades financieras para concederlas han contribuido a la ralentización de las ventas. Sin embargo los alquileres, ante la nueva situación, se han erigido como alternativa creciente. Hace un año la vivienda en alquiler suponía tan solo el 7,5% del mercado; actualmente ya se sitúa alrededor del 11%, y las previsiones indican que seguirá en aumento. Muchos propietarios que desean vender su casa y no lo consiguen acaban por arrendar el inmueble. Esta decisión, sin embargo, puede suscitar preocupación en caso de querer desahuciar al inquilino.

Si bien la duración del contrato se pacta por ambas partes (salvo que se indique algo diferente en el contrato, será de un año), el arrendador está obligado a prorrogarlo por periodos anuales hasta cumplir cinco, siempre que el inquilino no manifieste su deseo de marcharse antes. La única excepción por la que se podría reclamar la casa durante este periodo de vigencia -al margen de los casos de incumplimiento de contrato por parte del inquilino- es que se necesitara “para destinarla a vivienda permanente para sí”, y esta condición se contemplara expresamente en el contrato. Este tipo de reclamaciones deben obedecer a motivos reales debidamente justificados. Algunas de estas razones son la previsión de la realización de una obra necesaria en el inmueble, o que el propietario deba mudarse a la zona donde tiene la vivienda en propiedad, por ejemplo.

Cuando el propietario alega que va a utilizar la vivienda para sí, debe ocuparla en un plazo de tres meses

Por ello, si se alega necesitar la vivienda para uso propio, se deberá ocupar concediendo un plazo para su desalojo. Tal como explica el abogado José Ángel Gómez, “no se puede utilizar esta cláusula para proceder a desalojar la vivienda y alquilársela a otra persona”. Gómez recuerda que, según la legislación vigente, si el propietario no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, no sólo estaría obligado a ponerla de nuevo a disposición del antiguo inquilino, sino que además deberá indemnizarle por los gastos que le haya ocasionado el desalojo.

Por lo demás, siempre que el inquilino quiera seguir viviendo en el inmueble y cumpla con las obligaciones derivadas del contrato, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda hasta que transcurra el plazo de cinco años. Llegado el vencimiento, está en pleno derecho de negarse a renovar el contrato y de que el inquilino deje de habitar en la casa (con preaviso de un mes).

Si hay un motivo que propicie el desahucio de un inquilino es que éste no abone las mensualidades pactadas. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla además otras causas por las que el arrendador podrá anular el contrato en vigor y obligar al inquilino a marcharse:

• El impago, por parte del inquilino, de cualquier concepto que le corresponda.
• Realquilar la vivienda por parte del inquilino, sin permiso del propietario, a un tercero.
• Causar daños de manera intencionada por el inquilino u obras realizadas sin el consentimiento del dueño.
• Constatar que en la vivienda se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Asegurarse de que la vivienda se destina a “usos diferentes al de cubrir la necesidad de vivienda” permanente del arrendatario.

En todos estos casos se considera que ha habido incumplimiento de contrato por parte del inquilino, por lo que el propietario está en su derecho de pedirle el desalojo. Al margen de estas causas previstas por la ley, al redactar el contrato el propietario puede establecer una serie de requisitos “como la prohibición de tener animales”, que en caso de incumplimiento posibilitarían al dueño extinguir el contrato.

Antes de llegar al extremo de acudir a juicio, conviene considerar qué opciones se tienen contando con la ayuda de un abogado, por si el problema pudiera solucionarse de forma amistosa. Para ello, la manera habitual, antes de comenzar cualquier procedimiento judicial, y si el incumplimiento del inquilino se debe a la falta de abono de la renta, es enviar un requerimiento de pago por escrito (burofax) instando al inquilino a saldar la deuda y a abandonar la vivienda, determinando un plazo para ello. En el caso de que acceda, se evitan las molestias y gastos que ocasiona ir a juicio.

Si las palabras no surten efecto y el inquilino sigue negándose a abandonar el inmueble, la solución consiste en presentar una demanda de desahucio, es decir, el desalojo por orden judicial. En ocasiones cabe “plantearse llegar a un acuerdo para que el inquilino entregue las llaves y pague parte de la deuda”, según expresa el abogado Jaime Hernández, pues en ocasiones sucede que, tras tramitar el desahucio, “se recobra la posesión de la finca pero no hay bienes que embargar” para saldar la deuda.

Si se intuye que el inquilino no tiene posibilidades de pago, hay que tramitar el desahucio lo antes posible

Efectivamente, determinar si merece la pena o no tramitar una demanda depende de las circunstancias particulares, por ejemplo de la información que se pueda tener sobre las posibilidades de pago del inquilino. “Si sabemos que el inquilino es una persona solvente, no hay problema”, ya que antes o después se acabará cobrando las cantidades debidas y lo que se haya perdido durante el tiempo que haya durado el proceso, según refiere el abogado. Si, por el contrario, se intuye que se está ante una persona insolvente, cuanto antes se presente la demanda de desahucio, con mayor celeridad se recuperará la vivienda, y menos rentas se perderán.

Lo mejor es poner en marcha las medidas que estén al alcance del propietario en cuanto se dé la situación problemática, y no dejar que ésta degenere. En caso de falta de pago, debemos alarmarnos ante la primera falta de abono de la renta. En ningún caso se debe esperar más de tres meses antes de enviar un requerimiento de pago. El proceso se puede alargar -puede llegar a durar entre cinco y ocho meses, según el caso-, y las mensualidades impagadas se acumularán, “con las consecuencias económicas que eso conlleva”, según recuerda la abogada Consuelo Cubero.

Aunque en teoría el desahucio es un procedimiento relativamente simple, en la práctica no siempre resulta así. El cumplimiento de los plazos depende de la agilidad del juzgado y de los trucos del inquilino para no abandonar la casa, como provocar la anulación del juicio por un error de forma en la citación o, simplemente, no abrir la puerta para recogerla en persona. Es frecuente que por retrasos en el proceso y del juicio se posponga el lanzamiento, y la recuperación de la finca se demore “meses y meses”.

Si calibradas las opciones se decide ir a juicio, hay que presentar ante el juzgado una demanda en la que se explique la situación. A partir de ese momento, se pone en marcha una mecanismo por el cual el juez citará a las partes en un juicio verbal. Una vez escuchadas sus posturas, dictará sentencia. Si hay lugar al desahucio, el arrendatario estará obligado a desalojar la vivienda en el plazo que la resolución judicial le conceda. En el supuesto de que no lo hiciera, la autoridad judicial acordará el lanzamiento, es decir, su desalojo. De lo contrario, se podrá llegar al desalojo forzoso por parte de las fuerzas del orden público. Si es necesario, se podrán embargar bienes del inquilino para cubrir la deuda acumulada o los gastos ocasionados por destrozos.