Hasta hace tan solo unos meses, contratar un préstamo hipotecario a tipo variable parecía una opción más que rentable. El índice que se usa para calcular el interés de estos productos, el euríbor, cotizaba a la baja y sin frenos, por lo que las hipotecas variables eran más baratas que nunca. Sin embargo, la situación ha cambiado: el euríbor empieza a subir y las cuotas que pagan quienes tienen un interés variable comienzan a encarecerse. En este contexto de incertidumbre, valorar pasarse al tipo fijo puede ser una opción muy conveniente, en especial ahora que los bancos aún ofrecen intereses fijos muy baratos, del 1,50 % o menos. Esta operación puede formalizarse por medio de tres vías: mediante una subrogación, una novación o la contratación de un nuevo crédito.
1. Con una subrogación
La subrogación consiste en traspasar un préstamo hipotecario de un banco a otro, modificando aspectos clave como el tipo de interés o el plazo. Es una de las operaciones más empleadas para pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo, siempre y cuando la entidad a la que se traslade el crédito ofrezca este cambio.
El proceso que hay que seguir para subrogar la hipoteca es sencillo:
- 1. Encontrar un banco dispuesto a asumir la hipoteca y permitir el cambio de tipo.
- 2. Presentarle los documentos que solicite (últimas nóminas, copia de la escritura, informe de tasación, etc.) para que estudie la viabilidad de la operación.
- 3. Una vez aprobada la petición, hay que formalizar el traslado ante notario.
En cuanto al coste, al cliente solo le corresponde pagar la tasación de su vivienda (unos 300 euros de media) y la comisión por subrogación que le cobre su actual entidad. En caso de subrogar una hipoteca para pasarla del tipo variable al fijo, la cuantía de esa comisión no puede superar por ley el 0,15 % sobre el importe pendiente al momento del traslado. Además, solo puede cobrarse si el cambio se formaliza durante los primeros tres años de vida de la hipoteca.
2. Mediante una novación
La novación, en cambio, consiste en pactar una modificación de las condiciones con el banco con el que se tiene la hipoteca. Para pasar una hipoteca variable al tipo fijo con esta operación solo hay que acordarlo con la entidad acreedora, que debe dar su consentimiento para que el cambio se formalice.
Para ello, lo que debe hacer el cliente es plantear a su banco la posibilidad de modificar el interés de su hipoteca para convertirlo en fijo. Es posible que la entidad solo lo apruebe si se varían otras condiciones (añadir comisiones, aumentar los productos asociados…), en cuyo caso habrá que hacer cálculos y valorar si conviene aceptarlo. Si se llega a un acuerdo, habrá que pasar por un estudio de viabilidad (entregando los documentos que solicite el banco) y formalizar la operación ante notario.
Como con la subrogación, el cliente está obligado a pagar:
- la tasación de su vivienda, que cuesta unos 300 euros de media.
- la comisión por novación que le cobre su banco, cuyo precio no puede superar, según la nueva ley hipotecaria, el 0,15 % sobre el importe pendiente al momento de formalizar la modificación. Esa comisión será del 0 %, si la novación se lleva a cabo una vez transcurridos los primeros tres años del plazo.
3. Con una nueva hipoteca
También se puede pasar a tener un interés fijo si se contrata una hipoteca fija para cancelar el préstamo a tipo variable que se tiene en vigor. De este modo, una vez liquidada la anterior deuda, el cliente pasará a abonar unas cuotas estables. Esta operación también se puede usar para mejorar otros aspectos del crédito, como eliminar comisiones o productos asociados.
Para llevar a cabo esta operación, el cliente tiene que pedir una hipoteca fija a su banco o a otra entidad. Tras presentar la documentación requerida y recibir la aprobación de alguna financiera, tendrá que formalizar la contratación del préstamo ante notario y usar el dinero prestado para liquidar su antigua hipoteca variable. Esa hipoteca anterior tendrá que eliminarse del Registro de la Propiedad (cancelación registral) para que se pueda inscribir el nuevo crédito, un trámite del que se encargará la gestoría contratada por el hipotecado.
Esta operación es más cara que las anteriores. El cliente debe pagar:
- la tasación de la vivienda (300 euros de media).
- la posible comisión de apertura de la nueva hipoteca, cuyo coste puede ser de entre el 0 % y el 1,5 % sobre su importe.
- los gastos asociados a la liquidación de su anterior préstamo: su comisión por amortización anticipada (entre el 0 % y el 2 % sobre el importe pendiente, dependiendo de lo que indique su escritura) y el coste de la cancelación registral, que está en unos 1.000 euros de media.
✅ ¿Qué opción es mejor?
A priori, la subrogación es la operación más conveniente para pasarse al tipo fijo: no se requiere de la aprobación del banco en el que se tiene la hipoteca variable y sale más barato que contratar un préstamo nuevo. Ahora bien, la novación o la firma de otro crédito pueden salir más a cuenta, si se consigue un interés fijo más bajo.
Por ello, lo conveniente es acudir a varios bancos y pedir tanto una subrogación como una nueva hipoteca. Una vez se obtengan varias propuestas favorables, el cliente puede preguntar a su banco si estaría dispuesto a igualar o mejorar esas ofertas. Si lo acepta, podrá quedarse con su entidad para pasarse al tipo fijo. En caso contrario, podrá formalizar la operación mediante un traspaso o la firma de un préstamo nuevo.
