La firma del contrato de compraventa de un inmueble supone plasmar por escrito el acuerdo al que llegan comprador y vendedor. En este documento se detalla quienes son los compradores, quienes los vendedores, qué se vende, cual es el precio pactado, cual es la forma de pago, fecha en la que se firma, fecha de entrega, condiciones que se tienen que dar, etc.
Normalmente, en la firma del contrato de compraventa se suele desembolsar, además, un porcentaje del total del importe pactado como precio, que según las costumbres suele rondar entre un 10 y un 30%.
Como vemos, el contrato de compraventa es un acuerdo entre partes. Pero, ¿qué validez tiene frente a terceros? Para asegurarnos que esa compraventa tiene total validez ante terceros (entidades financieras, futuros compradores, etc.) debemos proceder a la elevación a escritura pública del mismo. Con ello quedará inscrito en el Registro de la Propiedad y no cabrá ninguna duda de su validez.
¿Qué significa elevar a escritura pública?
Simplemente, se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez ante otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran apuntados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).
Cuando surgen dudas de quien puede ser o no el propietario de una vivienda, se acude a este Registro. Por ello, lo que se hace al hacer una escritura de compraventa de vivienda es inscribirla ante este órgano.
Por otro lado, un tema importante de la escritura es que el importe escriturado constituirá la base para la fiscalidad de la vivienda. Así:
–El comprador, a efectos de inversión en vivienda, debe tener en cuenta el valor de escrituración de la compra (entre otros), pues es el dinero que también frente a terceros paga por el piso (aunque haya pagado más como sucede en algunos casos).
–El vendedor debe considerarlo a efectos de pago de impuestos (plusvalía municipal y Renta) o para acogerse a la exención por reinversión si vende su vivienda habitual para comprar otra, etc.
¿Cómo realizar la escritura pública?
La escritura pública se realiza en la fecha pactada para la misma, normalmente con posterioridad a la firma del contrato de compraventa. Comprador y vendedor acuden a un notario con el original del contrato de compraventa que firmaron para que él revise el acuerdo y lo comente con las partes. Si éstas corroboran que es válido, el notario procederá.
El notario nos cobra sus servicios por ello y por asegurarse de tomar una serie de precauciones. El procedimiento que sigue a la hora de realizar una escritura pública consiste en :
–Leer el acuerdo en presencia de las partes confirmando que ambas están de acuerdo y entienden bien lo que firman.
–Asegurarse que el vendedor entrega una nota de la comunidad de vecinos (firmado por el Secretario de la misma) en la que figura que no tiene deudas con la comunidad (en caso de firmar la operación y haber deudas, el nuevo comprador se hace responsable).
–Asegurarse pidiendo por fax al Registro de la Propiedad, que el comprador compra la vivienda libre de cargas (hipotecas, etc), o que en caso de haber alguna, en el mismo acto se procede a su cancelación.
El importe que quede pendiente de pagar por el comprador se debe entregar en este acto y por su parte, el vendedor deberá hacer la «entrega de llaves» hecho que se considera como la entrega de la vivienda que vende.
El notario apunta la hora en la que se hace la Escritura. Desde ese momento el comprador es el nuevo propietario. Posteriormente, el notario se encarga de enviar copia de la escritura al Registro de la Propiedad que corresponda para que quede registrado el cambio de titularidad.
¿Y cuándo el comprador financia la compra de su vivienda con una hipoteca?
Si para pagar al vendedor el que adquiere la vivienda necesita un préstamo del banco, el mismo día de la escritura estará presente también el apoderado de la entidad financiera para formalizar una segunda escritura, que es la «escritura de hipoteca», en el mismo acto. El representante de la entidad entregará el cheque al vendedor y, acto seguido, se realizará la firma de la hipoteca. Esta escritura también es enviada al Registro de la Propiedad para hacer constar la carga sobre la vivienda.
