Comprar una vivienda en España se ha convertido en un trámite cada vez más complicado. Como consecuencia de la crisis económica y del endurecimiento del crédito, las inversiones españolas en inmuebles en el exterior también han descendido -un 44,8% durante el primer semestre de 2011, con respecto al mismo periodo del año anterior-. Sin embargo, aún hay personas que optan por comprar una casa en el extranjero. Antes de hacerlo, conviene tener en cuenta una serie de medidas básicas, con objeto de no sufrir trastornos innecesarios.
Adquirir una casa en el extranjero
A pesar del endurecimiento por parte de los bancos de las condiciones para conceder préstamos hipotecarios, si un comprador dispone de algo de efectivo, este puede ser un buen momento para invertir en un inmueble en el extranjero. Desde el inicio de la crisis en 2008, han sido muchas las constructoras españolas que han abandonado el mercado local para intensificar su presencia en el exterior.
Al financiar la operación de compra conviene trabajar con la filial de un banco español del que se sea cliente
Ante el desplome de la actividad en España, el sector constructor ha buscado el negocio en el extranjero. Las seis principales compañías (ACS, Ferrovial, Sacyr, OHL, FCC y Acciona) han elevado sus ingresos por construcción exterior un 9% en 2010, mientras que sus ventas interiores han disminuido un 17%. En un principio, estos grandes grupos se establecieron, sobre todo, en Europa, aunque ahora operan en casi todo el mundo. Por su parte, los pequeños inversores han empezado también a fijarse en estos nuevos mercados.
En algunos casos, son personas inmigrantes que han venido a trabajar a España y desean comprarse un inmueble en su país de origen, pero además hay españoles que quieren adquirir una segunda residencia, ya sea para alquilarla y sacar un rendimiento a sus ahorros o para disfrutarla como lugar de vacaciones.
Hay que conocer el funcionamiento del sistema jurídico del país donde se compra el inmueble
Comprar una vivienda en el extranjero puede ser una buena alternativa a los precios que han alcanzado los inmuebles en España, aunque conlleva una serie de riesgos. Por ello, conviene conocer las especificaciones legales del sector inmobiliario de cada país, así como contar con un buen asesor que aconseje dónde, cómo, cuándo y cuánto invertir. Es fundamental considerar estas ocho medidas básicas antes de realizar una operación inmobiliaria fuera de nuestras fronteras:
Dónde invertir
Lo más apropiado es conocer la realidad del país donde se pretende realizar la inversión, su situación política y económica e investigar más allá de lo que publicitan los folletos turísticos.
Lo mejor es visitar la zona donde se quiere comprar, observar el vecindario y conseguir información sobre colegios, hospitales, centros comerciales, bibliotecas y elegir un inmueble después de haber inspeccionado a fondo. Muchas promotoras organizan viajes para dar a conocer sus viviendas, en los que se aúna el turismo con la inversión inmobiliaria.
Además, hay que tener en cuenta la moneda del país donde se pretende invertir. Resulta mucho más cómodo adquirir una vivienda en la zona euro, puesto que a las complicaciones básicas no se añade la posible depreciación de la moneda local.
Siempre es conveniente buscar enclaves donde el motor económico se base en el mercado interno y evitar las áreas solo turísticas. De esta forma, será más fácil vender el inmueble sin estar sujetos a variaciones estacionales o modas.
- Si la adquisición de la vivienda es para su uso y disfrute y se pretende conservar, hay que considerar los gastos de mantenimiento.
Si, por el contrario, se compra como inversión y se pretende vender en el futuro, hay que tener en cuenta la fiscalidad.
El sistema jurídico del país
Hay que conocer el funcionamiento del sistema jurídico del país donde se compra: cómo se registran las propiedades, cómo se firma una operación, qué derechos tiene el comprador, etc.
A pesar de sus deficiencias, el sistema notarial y registral español es uno de los mejores del mundo en relación con la seguridad. Conviene advertir de que el sistema registral norteamericano es poco garantista y conlleva unos gastos financieros, a través de los seguros, que encarecen de modo notable el mantenimiento de la propiedad. Aunque el comprador de un inmueble en Estados Unidos no sea residente en aquel país, tiene que pagar sus impuestos inmobiliarios. Además, se necesita el número de identificación tributaria individual o un número de seguridad social estadounidense porque sin ellos, al vender la casa, al propietario se le podría retener hasta un 10% del dinero por motivos fiscales.
En cuanto a la legalidad inmobiliaria, es evidente que toda la documentación debe firmarse con traducción jurada al castellano. Además, hay que saber que la inversión de un ciudadano español en el extranjero es libre, pero es obligatorio comunicar a Hacienda los movimientos de capitales.
Contratar a un abogado local
Cuando se pretende comprar una vivienda en el extranjero, es muy importante contratar a un abogado local reputado y de confianza, que tenga fluidez en su propio idioma y en castellano. El abogado es el responsable de llevar a cabo las comprobaciones necesarias sobre la propiedad y debe asegurarse de que el vendedor es el dueño de la vivienda. También es el encargado de facilitar las traducciones de los contratos.
En Portugal, los abogados cobran entre el 1% y el 2% del precio de la vivienda. Por su parte, los honorarios del notario y el registro añaden entre un 1% y un 2% al coste de la compra.
Informarse de las obligaciones fiscales
Es primordial informarse de los impuestos que se tendrán que abonar por el inmueble. Conviene conocer las tasas por aumento de patrimonio, los impuestos por ingresos derivados del alquiler y cualquier otro gasto que pueda generarse de la venta de la propiedad.
Hay que saber cuáles son los impuestos que gravan la operación en la adquisición, mantenimiento y venta del inmueble. Se debe tener cautela porque se pueden dar supuestos de doble imposición, es decir, pagar en España y en el otro país por el mismo concepto. Para evitarlo, los Convenios de Doble Imposición (CDI) son esenciales para promover las inversiones exteriores, ya sean extranjeras en España o de capital español en el exterior. Estos dotan de seguridad jurídica a los inversores y reducen la fiscalidad de las inversiones. En la actualidad, el Ministerio de Economía y Hacienda tiene rubricados 93 convenios para evitar la doble imposición.
Calcular los impuestos y gastos de propiedad
Antes de comprometerse o de firmar escrituras, hay que asegurarse de que se conocen los gastos de mantenimiento del inmueble. Estos gastos incluyen los impuestos de las autoridades locales, las cuotas de comunidad, del alquiler de contadores de agua, electricidad y gas, el seguro de la vivienda, el mantenimiento general, etc.
Adquirir una casa en Francia supone abonar unos impuestos que encarecen entre el 9% y el 12% su precio de venta. Por su parte, los gastos de compra en Alemania rondan el 5% del precio de la vivienda, bastante más reducidos que los abonados en España y que incluyen el notario y todos los impuestos asociados.
Conocer los riesgos financieros
Se debe estudiar cómo se financiará la operación de compra. Si se hace con garantía hipotecaria, es preferible que la operación se realice en el país donde se invierte. Si se paga con ingresos ordinarios en euros y, por tanto, con hipoteca referenciada al Euríbor y se espera obtener ingresos en moneda local, podría convenir endeudarse en esa divisa.
Se financie o no en el país donde se encuentra la vivienda, para llevar a cabo la operación, se necesita un banco local. La mejor opción es trabajar con la filial de un banco español del cual se sea cliente.
Si el banco no tiene red en ese país, el comprador debe informarse en su entidad sobre la existencia de Oficinas de Representación y de los Bancos Corresponsales en el extranjero. Las entidades españolas tienen acuerdos bilaterales con bancos internacionales (corresponsales) para facilitar el comercio exterior de particulares en casi cualquier país del mundo. Estos bancos corresponsales realizan los servicios y operaciones que se les ordena, a cambio de una comisión cuya tarifa ha aprobado previamente la entidad española.
Cuando se pretende comprar una casa en Marruecos, lo más sencillo es abrir una cuenta en un banco del país (en la moneda local y convertible a euros) y realizar el pago mediante cheque conformado. Además, se debe saber que se puede abrir una cuenta en Marruecos con cualquier cantidad y, desde España, transferir dinero a esa nueva cuenta para evitar el riesgo de viajar con el efectivo. Otra ventaja es que el pago de la compra de la vivienda se puede documentar con un cheque.
A través de promotora o vendedor particular
Hay que saber bien a quién se le compra. Algunos inversores prefieren comprar a un grupo inmobiliario español, aunque es muy recomendable saber cuál es su experiencia en el país donde se hará el trato. Por otro lado, adquirir una vivienda sobre plano puede maximizar la rentabilidad de la inversión. La finalización del proyecto puede tardar 18 meses o más, durante los cuales no se tienen ingresos por arrendamiento, pero el ahorro en el precio puede compensarlo.
Si un inversor adquiere en Marruecos una casa sobre plano en un nuevo complejo turístico, debe saber que los bancos ayudan a financiar la compra. Además, la mayor ventaja de estos inmuebles es que tienen las escrituras nuevas, algo que permite solicitar una hipoteca al banco.
Convertir los papeles tradicionales (los de las casas antiguas) en escrituras modernas exige bastantes trámites (notario, medición del ayuntamiento, catastro, etc.). El principal valor de tener papeles nuevos es que se pueden utilizar como aval bancario.
Por su parte, en Alemania, en las promociones de obra nueva, a las constructoras les cuesta vender todas las viviendas y la venta sigue un ritmo bastante lento. Esto se debe a dos motivos: en primer lugar, a lo arraigado que está el alquiler en la sociedad alemana y, en segundo lugar, a lo complicado que es conseguir la financiación.
Si una persona residirá en Alemania durante más de cinco años, no es mala idea plantearse la adquisición de una vivienda. Si la estancia es para dos o tres años, el alquiler es la mejor opción. Si la idea es quedarse a vivir para siempre, la tradición alemana es construirse su propia casa en un terreno, casi siempre situado a las afueras de los grandes núcleos urbanos.
No confiar solo en los ingresos por arrendamiento
Aunque es posible que una vivienda en el extranjero se pague a través del alquiler, no es buena idea confiar en los ingresos por arrendamiento para el 100% de los gastos.
Por ello, conviene consultar a un especialista local para evaluar un arrendamiento realista y asegurarse de que se podrá hacer frente a los gastos en el momento en que la vivienda se quede vacía.
