Obtener liquidez
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha provocado un flujo de pisos e inmuebles hacia bancos y cajas, transformados en grandes propietarios que buscan vender sus activos en el mercado para recuperar el dinero prestado en épocas doradas. La consecuencia positiva de la necesidad de liquidez de las entidades bancarias es que éstas se han transformado en una fuente de “oportunidades” a la hora de buscar pisos, ya que si bien intentan mantener los precios de mercado, se muestran receptivas a la negociación de los mismos.
Los consumidores que, a pesar de la crisis, tengan posibilidades de adquirir vivienda pueden encontrar en las entidades financieras buenas ofertas. Bancos y cajas poseen una gama de casas y pisos en diversas situaciones jurídicas y, si bien no aseguran un precio “de remate”, sí abren el abanico de ofertas inmobiliarias hacia un terreno de negociación más laxo. Porque estas entidades, que desempeñaron un papel esencial en el boom inmobiliario, se han colocado en una nueva posición en el tablero: la de vendedores de los mismos pisos para los que durante años prestaron dinero a un interés que la actual coyuntura impide pagar a muchas familias.
Las cifras son elocuentes: en Valencia, las subastas judiciales de pisos subieron un 75% respecto al año pasado. Según datos del Tribunal Superior de Justicia, mientras que en 2006 se registraron 301 casos de embargo, en lo que llevamos de año la cifra asciende a 528. En Madrid, por su parte, las ejecuciones por impago de hipotecas han subido un 42,5%, según datos de la Oficina Regional de Subastas Judiciales, con 1.005 subastas en lo que va de 2008, la cifra más alta en cinco años.
Entre las entidades financieras que mantienen participaciones en empresas constructoras e inmobiliarias destaca Promodemus (51% Banesto y 49% Reyal), y las cajas o bancos con empresas propias destinadas a la venta de inmuebles -como BBVA con su Anida, o Caja Mediterráneo (CAM) con la empresa asociada Mediterránean-, pero la mayoría de las entidades que ofrecen bolsas de pisos en sus páginas web lo hace de manera tangencial. Respecto a esta faceta de la banca (su negocio no es la venta de pisos), su actividad se centra, sobre todo, en la recuperación de activos financieros. “Aunque tampoco tiramos abajo los precios para quitarnos los inmuebles de encima”, como subrayan desde Caja Madrid.
Los consumidores pueden acceder a viviendas, si no a precio “de remate”, sí con un amplio margen de negociación
No obstante, en los bancos pueden encontrarse buenas oportunidades de compra. Las propiedades anunciadas en la bolsa de Caja Cantabria -por ejemplo- tienen un valor referenciado al mercado, aunque la entidad está dispuesta a evaluar una contraoferta si al interesado no le parece pertinente, o si el precio está muy desactualizado porque se fijó hace algún tiempo. Lo mismo aseguran desde Caja Madrid, cuyos precios son calificados como “orientativos”, y siempre pueden negociarse.
Discrepa de estas opiniones Francisco Sanz, responsable de ADICAE, quien asegura que los bancos tratarán de vender las propiedades “a un precio lo más cercano posible al del mercado”. En opinión del especialista la razón para actuar de este modo tiene su base, sobre todo, en la propia especulación, ya que en el momento de tasar y prestar dinero “se habría especulando con la subida del metro cuadrado”. Sea de un modo u otro, ¿cómo se puede acceder a una de estas viviendas?
Características de los pisos y procedimiento
Las páginas web de bancos y cajas incluyen bolsas inmobiliarias con buscadores que permiten establecer parámetros detallados de superficie, ubicación y precios. Si algún cliente está interesado en una de estas viviendas, debe saber que, como se aclara en las propias condiciones de compra que publican las entidades financieras, los inmuebles se venden bajo escritura pública y que la entidad garantiza el pago de cualquier gasto pendiente relacionado con el inmueble. Esto incluye gastos de comunidad, IBI, luz, gas, agua, etc. También se especifica que todos los gastos de escrituración corren por cuenta del comprador, incluido el Arbitrio Municipal de Plusvalía, si lo hubiere, y que ni el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ni el IVA, ni cualquier otro gasto está incluido en el precio.
Todas las fuentes consultadas aclaran que el inmueble se transmite “en el estado físico, jurídico, urbanístico y registral en el que se encuentre”. Esto quiere decir que la entidad se cubre frente a las diversas procedencias que tienen los pisos que vende: si el inmueble dispone de un contrato de alquiler, éste se mantendrá y la entidad no se hará cargo de nada, igual que si se registrara algún problema urbanístico.
El inmueble se transmite en el estado físico, jurídico, urbanístico y registral en el que se encuentre
Por otro lado, los pisos pueden tener pendiente la resolución de algunos problemas, de los que el comprador se hará cargo. Es el caso, por ejemplo, de una propiedad construida hace muchos años en una pedanía de paso o en un terreno que después cambie su calificación urbanística. Aunque estos casos nos son frecuentes, pueden darse en cualquier momento, por lo que el comprador debe cerciorarse de estos detalles con su notario en el momento de escriturar. Asimismo, cuando estos problemas se identifican, se consignan en la oferta del inmueble, con lo cual el comprador puede asesorarse con el debido tiempo.
Para visitar los inmuebles hay que concertar cita con las entidades, que normalmente cuentan con la colaboración de inmobiliarias para mostrar los pisos en todo el territorio nacional. La formalización de una oferta en caso de interés tras la visita se realiza enviando un sencillo formulario por correo, disponible en la página web de la entidad en cuestión.
Cómo llegan los pisos a los bancos
Los expertos afirman que en el aumento de la morosidad por el pago de hipotecas incide mucho la reunificación de créditos, que se transforma en una trampa financiera para tapar agujeros. Y es que los propios bancos y cajas acuden al embargo como última opción, proponiendo antes diversas fórmulas de refinanciación. Aunque son situaciones extremas, los casos en los que se acude al juzgado se dan, como muestra el incremento de este tipo de pleitos, aunque antes medien varios requerimientos de pago. Si se comprueba que no se trata de un retraso, generalmente a los tres meses se procede a la cancelación de la hipoteca y se pone la correspondiente demanda en el juzgado. Es el juez quien decide entonces embargar los bienes, que saldrán a subasta en un plazo máximo de seis meses desde la tramitación de la demanda.
Si un piso no se vende en subasta por más del 70% de su valor, la entidad acreedora se lo puede quedar por el 50%
En el caso de que el piso no se venda en la subasta por más del 70% de su valor, como estipula la ley, la entidad acreedora y demandante se lo puede quedar por el 50%. Más tarde, ese mismo piso es colocado en el mercado a través de las páginas webs de los propios bancos y cajas procedentes de la recuperación de activos crediticios, como se declara expresamente.
Otra forma de que el banco se haga con la propiedad es la “dación en pago”: un contrato entre ambas partes, el deudor y la entidad, por el que aquél entrega el piso por la parte restante de su deuda y, una vez vendido, se le devuelve lo que haya pagado durante la vigencia de la hipoteca. Este caso se puede dar y responde a las necesidades particulares.
