Imagen: Tony Unruh
Vivir de alquiler tiene, como todo, sus pros y sus contras. Lo cierto es que generalmente permite al inquilino vivir en una zona y una superficie a las que quizás no podría acceder en caso de tener que comprar una vivienda. Pero tampoco puede negarse que, con un contrato de alquiler normal, el arrendatario «tira» las mensualidades en un saco roto, y una vez pagado el mes, ya puede olvidarse de ese dinero. Además, en caso de que el propietario decidiese vender, y si el inquilino se encuentra cómodo en el piso y tuviese interés por adquirirlo, sólo podría comprarlo ejerciendo sus derechos de tanteo y retracto . Y, en ningún caso, recuperaría lo pagado hasta entonces. Sin embargo, existe un mecanismo más beneficioso para él: alquiler con opción a compra , fórmula en la que el dinero adelantado por el inquilino para la renta del alquiler se recupera en el momento de la adquisición del piso.
La renta con opción a compra es un contrato de alquiler en el que las partes pactan la posibilidad de traspasar el inmueble a medio o largo plazo
Esta modalidad de alquiler, operación conocida en el argot inmobiliario como financiación mixta, resulta muy atractiva para los compradores que no pueden permitirse adquirir una vivienda en propiedad de la manera tradicional porque no pueden obtener un crédito bancario, o porque no disponen de liquidez para dar la entrada. Pero la renta con opción a compra no es más que un contrato de alquiler en el que las partes pactan la posibilidad de traspasar el inmueble por adelantado a medio o largo plazo. De esta manera:
El inquilino vivirá inicialmente pagando su cuota mensual de alquiler, algo más elevada que la de un contrato al uso, pero podrá decidir comprar o no la vivienda en el plazo estipulado con el propietario, que suele ser de entre dos y cinco años.
Si decide comprar, el propietario le descontará del precio todas las mensualidades pagadas hasta la fecha, además de la entrada y la fianza.
Si decide no comprar, perderá ese dinero.
Si decide comprar pero el propietario se retracta y opta por no vender, éste deberá devolver al arrendatario el dinero que pagó por la opción de compra.
Ventajas para todos
La fórmula de financiación mixta supone en la práctica más ventajas que desventajas, pero no sólo para el inquilino, sino también para el propietario:
El inquilino desembolsará una señal menor a la que tendría que dar en caso de compra de una vivienda. Una vez empezado el contrato de arrendamiento, podrá bloquear el precio de compra y, además, tendrá más tiempo para ahorrar y conseguir un crédito. Con la financiación mixta, además, el arrendatario puede vivir en el inmueble el tiempo pactado y comprobar así si se adapta a sus necesidades.
Pero la mayor ventaja es, sin duda, que el dinero adelantado por la renta se recupera en el momento de la compra. Aunque si decide no comprar, esas cantidades se pierden. Y, por otro lado, existe el riesgo de que suban los tipos de interés y esto afecte a la capacidad de compra.
Para el propietario, la mayor desventaja es que la venta se realiza de manera gradual, con lo que no recibe una gran cantidad de dinero en el momento en que se realiza.
Pero durante el tiempo que dura el arrendamiento está recibiendo una renta mayor que la que recibiría con un contrato de alquiler normal. Además, tiene casi garantizada la venta del inmueble y la seguridad de que el inquilino cuidará el piso como si fuera suyo, incluso invirtiendo dinero en su mantenimiento.
Este mecanismo, que se perfila en el mercado actual como la forma ideal para adquirir una vivienda por ser más asequible que una compra al uso, ha sido incluido en el Plan de Vivienda del Gobierno, lo que implica que las Viviendas de Protección Oficial -que ya podían alquilarse con este modelo de financiación en Cataluña, Valencia, Madrid y Andalucía- pueden adquirirse de esta manera en toda España. Así, los inquilinos de una VPO podrán ejercer el derecho de compra pasados 10 años desde la construcción del piso. ¿Quiénes podrán ejercer este derecho?:
Quienes no puedan permitirse pagar la entrada de un piso.
Personas desempleadas.
Todas aquellas que no pueden acceder a un crédito hipotecario.
Arrendadores que pertenecen a sectores con escasos recursos económicos.
Las personas que no pueden pagar las cuotas de una hipoteca como consecuencia del aumento de los tipos de interés.
Al margen de la financiación mixta, en caso de tener un contrato de alquiler normal, sin opción a compra, el inquilino también tiene preferencia respecto a otros compradores en caso de que el dueño decida vender el piso. Esta situación, regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), establece que el arrendatario podrá ejercer un “derecho de tanteo” en caso de que el inmueble en el que vive sea puesto a la venta. Esto significa que en un plazo máximo de 30 días desde la notificación él puede mostrar su interés por comprar, y tendrá preferencia respecto a otros interesados. Pero si el propietario decide vender objetos o muebles incluidos en la vivienda, el inquilino deberá adquirirlo todo y no podrá optar por sólo una parte.
En caso de detectar alguna anomalía en las características principales de la operación, el inquilino podrá retractarse o, como dice la ley, ejercer el “derecho de retracto”. Estos dos derechos no podrán ejercerse en caso de que la vivienda del inmueble esté incluida en la venta de un conjunto de inmuebles pertenecientes a un mismo dueño o adquiridos por un mismo comprador.
