Frenar la proliferación de viviendas turísticas y sus consecuencias, poner o no ascensor, tener portero físico o instalar uno automático, colocar una rampa en el portal… Son muchas las cuestiones que se dirimen cada año en las juntas de propietarios y, en numerosas ocasiones, las propuestas no prosperan por un solo voto en contra. Para evitar que toda una comunidad sea rehén de un voto y fortalecer los consensos entre vecinos, el pasado 25 de septiembre, el Gobierno presentó una propuesta que trata de cambiar la norma respecto a la unanimidad de las comunidades de propietarios. En principio, se rebajaría la exigencia de unanimidad a que se logre una mayoría de tres quintos. En este artículo explicamos la nueva medida y su aplicación.
Comunidades de propietarios: no a la dictadura de un solo opositor
En una urbanización de 80 pisos, con la norma actual es necesario que los 80 propietarios estén en contra o a favor de una propuesta para poder llevarla o no a cabo. Un solo voto en contra desbarata cualquier iniciativa. Pero con la idea que ahora propone el Gobierno, para sacarla adelante sería necesario solo que 48 vecinos la apoyaran. Si es un inmueble de pocos vecinos (10, por ejemplo), bastaría con que seis propietarios tuvieran la misma opinión.
La medida es muy necesaria, según señala Juan R. Baeza, CEO de comunidades.com, quien alaba la propuesta de reforma. Aun así, espera que «no se persista en el error de seguir parcheando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como se ha hecho a lo largo de los últimos tres años, modificándola dentro de otras leyes».
¿Cómo debería quedar el tema de las votaciones en una comunidad de propietarios? El Gobierno sugiere, en principio, una mayoría de tres quintos. En opinión de Baeza, lo más adecuado sería una doble mayoría cualificada de tres quintos o cuatro quintos, «tal como se hizo para flexibilizar los acuerdos en materia de obras en la última reforma de 2013», y como se propone también en el proyecto de nueva LPH que han presentado los administradores de fincas.
Imagen: Edward Kimmel
Adiós a la unanimidad: ¿una medida para frenar los pisos turísticos?
Las viviendas de uso turístico están creando numerosos conflictos en las comunidades de propietarios, e incluso en los barrios donde más proliferan. No es ningún secreto que, detrás de la necesidad de terminar con la unanimidad en las votaciones de las comunidades de propietarios, subyace el deseo de acabar con los excesos de estos apartamentos. «Existe un clamor popular que demanda la regulación de los pisos turísticos», indica el experto, quien considera que este tema debe hacerse con una visión de conjunto, «aunque ello requiera bastante tiempo y la participación de todos los sectores implicados».
La decisión de eliminar la unanimidad no afectará solo al asunto de los pisos turísticos. Son muchas las decisiones de las comunidades que, hoy por hoy, suscitan discrepancias y van quedando postergadas durante años por no contar con unanimidad: instalar cámaras, hacer reformas en el portal… Por eso no resulta extraño que todas las comunidades autónomas sean favorables a cambiar la Ley de Propiedad Horizontal «para rebajar la mayoría necesaria para la toma de cualquier tipo de decisiones», según la secretaria de Estado de Turismo, Isabel Oliver.
En opinión de Baeza, la propuesta debería ser más ambiciosa aún y ¡por fin! reformar en profundidad la Ley de Propiedad Horizontal, con medidas como la «supresión de la segunda convocatoria, la posibilidad de celebrar juntas virtuales, la supresión del visto bueno del presidente en certificaciones y actas, la posibilidad de establecer cuotas especiales por uso intensivo de elementos comunes o la ampliación de la afección real a cuatro años más el actual para los morosos comunitarios», todas ellas propuestas por los administradores de fincas para un proyecto de Nueva Ley de Propiedad Horizontal.
Los propietarios que piensen que al cambiar las mayorías en las votaciones se librarán de los pisos turísticos que hay en su edificio pueden llevarse una sorpresa. Las casas que, antes de la decisión de la comunidad, funcionaran como viviendas turísticas es probable que puedan continuar su actividad.
Así ha sucedido en Cataluña, donde el Tribunal Superior de Justicia ha dictado que “los estatutos de una comunidad de vecinos prohibiendo los pisos turísticos en el edificio no afectan a la continuidad de las viviendas que ya funcionaban como tales antes de que se aprobaran las restricciones”. Es decir, que los nuevos acuerdos no se pueden aplicar a quienes compraran antes de llegar a esos acuerdos y hubieran votado en contra.
