La nueva ley que regula el mercado hipotecario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, ha aportado diversas ventajas a los consumidores: mayor protección, menos gastos adicionales, unas reglas de juego más claras… Sin embargo, también ha provocado que los bancos endurezcan sus requisitos de aprobación. Así las cosas, no son pocos los que se preguntan si todavía hay entidades que estén dispuestas a financiar hasta el 100 % del valor de una vivienda, unas operaciones que son, por definición, más arriesgadas para la banca. A continuación veremos si aún es posible conseguir estas hipotecas y de qué maneras se podrían obtener.
Aún hay pisos de bancos financiados al 100 %
Como ocurría antes de la aplicación de la nueva normativa, pocas entidades comercializan abiertamente hipotecas al 100 %. De hecho, los únicos productos de este tipo que podemos encontrar en los escaparates de la banca son los que se ofrecen para financiar sus propias viviendas, es decir, para adquirir los pisos y casas provenientes de embargos que algunas entidades aún tienen en cartera.
Como a estos bancos les interesa vender sus viviendas, algunos financian todo su precio. Aunque no siempre es así. En ciertos casos se da más tiempo al cliente para devolver el dinero (hasta 40 años) o se brindan unas mejores condiciones: un interés más bajo, posibilidad de pedir una carencia, etc.
Ahora bien, estos pisos no siempre se encuentran en el mejor estado, así que conviene revisarlos con mucho detenimiento antes de adquirirlos. Además, hay que tener en cuenta que el banco financiará hasta el 100 % de su precio, pero aún será necesario tener ahorrado un 10-12 % de su valor para hacer frente a los gastos de compraventa y a la tasación.
Negociar una hipoteca de más del 80 %, cada vez más difícil
En cambio, si el inmueble que se quiere adquirir no pertenece al banco, financiarlo al 100 % resultará mucho más complicado. En estos casos, quizás sea posible superar el habitual límite del 80 % si se dan unas condiciones determinadas, aunque la entidad rara vez cubrirá todo el precio de la compra (un 90 % o un 95 % como mucho) como ocurría con más frecuencia antes de que entrara en vigor la nueva ley hipotecaria. Veamos en qué situaciones se puede dar esta circunstancia:
- Si el valor de tasación es superior al de compraventa: por ejemplo, si el 80 % de la tasación equivale al 90 % de la compraventa, los bancos pueden estar dispuestos a financiar hasta el 90 % de la adquisición.
- Si el cliente tiene un muy buen perfil: por ejemplo, si es funcionario o cuenta con unos ingresos muy elevados.
- Si el futuro hipotecado es una persona joven: varios bancos pueden prestar más del 80 % si el cliente tiene menos de 30 o 35 años y, pese a no tener muchos ahorros, si tiene un buen trabajo y cuenta con unas perspectivas laborales prometedoras.
- Si se puede aportar un aval: cuantas más garantías se aporten, más seguridad se le da a la entidad, así que más opciones hay de que financie algo más del 80 % del valor de la vivienda.
Aunque los bancos pueden valorar la opción de financiar más del 80 % a los que cumplen estos requisitos, rara vez llegarán hasta el 100 %. Sí se lo pueden plantear, en cambio, si el cliente puede aportar un segundo inmueble como garantía. En estos casos, no obstante, conviene acordar con la entidad la liberación de esa segunda vivienda en cuanto quede pendiente por reembolsar el 80 % del valor de la casa adquirida.
Imagen: flickr
¿Vale la pena contratar a un intermediario financiero?
Una vez repasados todos los posibles métodos que tiene un cliente para conseguir una hipoteca al 100 % por su cuenta, queda una última vía para financiar todo el precio de una vivienda: contratar los servicios de un intermediario financiero o bróker hipotecario. Estos profesionales tienen un amplio conocimiento del sector y muchos contactos en las entidades bancarias, así que pueden negociar la concesión de estos productos con mayores probabilidades de éxito.
Sin embargo, cobran unos honorarios que representan entre el 2 % y el 5 % del capital de la hipoteca obtenida. Por eso, es conveniente hacer números y valorar si sale a cuenta pagar esa cantidad (a abonar en el momento de la firma) para financiar la compra de la vivienda con la aportación de menos ahorros.
