El interés es una de las tres patas sobre las que se apoya cualquier préstamo hipotecario. Las otras dos son el plazo y el capital solicitado. Si no se quiere pagar más por una casa, hay que tener muy claro qué es el interés de una hipoteca, cómo afecta al crédito y cuánto se abonará de verdad por la vivienda. En este artículo se abordan todas estas cuestiones.
¿Qué es el interés de una hipoteca?
Sobre el interés en una hipoteca se pueden entender dos cosas bien diferentes. En primer lugar, la modalidad de hipoteca y, en segundo, el precio.
Por una parte, están las hipotecas a interés fijo o las hipotecas variables. En el primer tipo, las cuotas mensuales serán las mismas durante toda la vida del préstamo, mientras que en el segundo irán variando en función de la cotización de turno del índice de referencia (como el euríbor); la manera en la que se estructura este interés puede terminar teniendo un impacto directo en el coste del producto.
En segundo lugar, existe el llamado tipo de interés, que afecta al precio que se tendrá que pagar al financiar la vivienda. De este modo, en las hipotecas variables el interés se expresa indicando el índice de referencia del préstamo, al cual se suma un diferencial. Un ejemplo: euríbor +1%, donde el euríbor es el índice de referencia y el 1% es el diferencial, o el porcentaje que se abonará de más, respecto al índice. En estas hipotecas no es posible conocer por anticipado el interés que se pagará durante toda la vida del préstamo, ya que el euríbor cambia mes a mes.
En las hipotecas fijas, ocurre al contrario: al no existir ningún índice de referencia dentro del interés, se podrá conocer por adelantado la cuota a la que habrá que hacer frente cada mes. A pesar de que la clase fija arroje unos tipos de interés superiores a los variables, aporta la gran tranquilidad de saber qué se pagará con exactitud durante los próximos años.
¿Cómo indica el banco el precio de la casa? TIN y TAE
Igual que cuando se negocian las condiciones de un trabajo, donde el salario puede ser expresado en neto o en bruto, en el mundo hipotecario también hay indicadores similares: el tipo de interés nominal (TIN) y la la tasa anual equivalente (TAE).
El TIN, al igual que sucede en otros productos bancarios como depósitos a plazo fijo, cuentas de ahorro u otros préstamos, es un porcentaje pactado que será entregado a la parte acreedora por la parte deudora. En un depósito, el TIN es la rentabilidad bruta que se obtiene de la imposición, mientras que en una hipoteca será la rentabilidad que el banco logra por dejar el dinero.
Por otro lado, en los préstamos hipotecarios hay una serie de gastos y comisiones que pueden encarecer el producto. El Banco de España, con el objetivo de crear un índice que permitiera a los consumidores comparar de una manera más fácil las diferentes alternativas, ideó el concepto de TAE. Este porcentaje no solo incorpora el anterior interés nominal, sino que también incluye en su cálculo todos los costes directos de la contratación del producto, como las comisiones que pudieran derivarse, los gastos de operación o de la vinculación, por lo que es un buen indicador para comparar diferentes hipotecas.
Lo que en realidad costará una hipoteca
La clave para entender cuánto se terminará pagando por una casa es comprender todos los costes adyacentes de la hipoteca que se pueden ir encontrando por el camino. El atractivo de saber esta información está en poder evitar, en ocasiones, determinados pagos, aunque en otras no quede más remedio que desembolsar cientos de euros.
Al propio interés de la hipoteca se tendrán que sumar las comisiones que impongan. En este sentido, las hipotecas son uno de los productos bancarios más abiertos a la negociación, por lo que es muy posible que antes de la firma se puedan evitar algunos cargos, como los de amortización anticipada o incluso la comisión de apertura.
Junto a esto están los gastos de apertura derivados del proceso de compraventa y escrituración de hipoteca que, a pesar de que se dan al principio, pueden llegar a representar un 15% del valor de la operación, por lo que el incremento en el coste total es más que significativo. Aquí es donde se hallarán los gastos de escrituración del préstamo, que en la actualidad están siendo motivo de controversia judicial.
Por último, y no menos importante, hay que ser conscientes de la vinculación en las hipotecas o de cómo las entidades bonifican el interés del préstamo, con la condición de que el cliente contrate diferentes productos bancarios extra (seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.). Antes de lanzarse a por el menor interés, se debe conocer el sobrecoste que contratar seguros asociados puede llegar a suponer, frente al descuento real que se obtiene de la hipoteca.
¿Cómo pagar menos por la casa?
Si se quiere firmar un acuerdo que vincule al cliente por un plazo que puede llegar a ser de hasta 40 años, conviene conseguir las mejores condiciones posibles. En este sentido, hay algunas pautas para reducir el coste de la hipoteca:
- Presentar un buen perfil: si se tiene un perfil muy solvente, con muchas garantías de pagos, se podrá convencer a la entidad del bajo riesgo que supone invertir en el cliente y animarla así a retirar algunas comisiones o rebajar el tipo de interés.
- Solicitar un importe menor: si se dispone de ahorros previos considerables, no solo habrá que devolver menos capital al banco, sino también menos intereses. Además, muchos de los gastos de gestión se calculan en base a la cantidad solicitada, por lo que también se ahorra por esta parte.
- Negociar con la entidad: si durante el trascurso de la hipoteca, el mercado ofrece mejores condiciones, se podrá solicitar a la entidad una mejora del acuerdo. Es importante saber que la variación de las condiciones del contrato (la novación hipotecaria) conlleva cierto coste, por lo que no hay que lanzarse a negociar sin corroborar que el cambio sale a cuenta.
- Cambiar de banco: si la entidad no está dispuesta a negociar, tal vez otra entidad sí quiera escuchar. Al igual que en la novación, la subrogación de hipoteca también conlleva un precio importante.
- Hipotecas sin vinculación ni comisiones: apostar de antemano por una hipoteca que limite la vinculación y que no tenga ninguna comisión es una de las maneras más sencillas de ahorrar sobrecostes.
- Amortizaciones anticipadas: si se devuelve de forma anticipada parte o todo el capital solicitado al banco, se podrá ahorrar en intereses. En este sentido, resulta más atractivo realizar amortizaciones de plazo (reducir el tiempo del préstamo) que de cuota (disminuir la cuota mensual), ya que, con las primeras, la reducción de los intereses es mayor.
