El fundador de los jesuitas, Ignacio de Loyola, aconsejaba a los nuevos miembros de la Compañía no hacer mudanzas en tiempos de tribulación. Pero la crisis económica actual anima a muchos ciudadanos a seguir el camino inverso. Desde finales de 2008 y según constatan las oficinas municipales de la vivienda, la cancelación de hipotecas ha adquirido una velocidad de vértigo, alentada por las dificultades de pago de sus titulares. La mayoría de las consultas que reciben estos organismos se refieren a las condiciones para rescindir el contrato de compraventa de una vivienda por no poder atender las cantidades a cuenta. Desempleo, impagos, divorcios, fallecimientos, la necesidad de cambiar de entidad bancaria y pagar de forma anticipada el importe que se adeuda o la última cuota de la hipoteca son algunas de las razones para cancelarla. La amortización definitiva de un préstamo hipotecario se festeja con champán, pero a la mayoría se le atragantan las burbujas cuando descubre que, con el último pago al banco, no han acabado los desembolsos. La escritura de cancelación de una hipoteca exige que se pague al notario, al registrador y a la gestoría, además de abonar la cuantía que el banco fije como comisión por cancelación. ¿Cuál es la consecuencia? Por regla general, no se escritura la cancelación del préstamo hipotecario, salvo que se quiera vender la casa, para no tener que hacer frente a estos gastos.
Cuidado con las comisiones
Las cancelaciones de hipotecas pueden estar sujetas a comisiones onerosas. Por ello, antes de anularlas, hay que valorar las cláusulas firmadas con la entidad y pactar con el banco o caja unas condiciones contractuales adecuadas.
Es prudente acordar con el prestamista cómo y cuándo cancelar el crédito. Al conllevar importantes beneficios fiscales, no siempre compensa quedar libre de toda deuda. La deducción en el IRPF sólo se aplica a una suma de 9.000 euros anuales. Éste es el máximo que se paga al banco para aprovechar la fiscalidad. El resto quedará sin la deducción del 15%. Tampoco se puede amortizar más del 40% de la cantidad solicitada en los tres primeros años del préstamo.
Esta operación no es adecuada cuando las comisiones son demasiado altas
Si se ha optado por rescindir, hay que decidir entre cancelación total o parcial. El tipo de gravamen se especifica en el apartado “comisiones” de la escritura de la vivienda. La cuota por este motivo es, junto a la de apertura y de estudio, la más cuantiosa en un contrato de compraventa, pero también pasa más desapercibida para el titular del crédito, cuya principal preocupación es liquidar sus deudas.
- La comisión de cancelación total se aplica si al derogar la hipoteca todavía resta capital por abonar, que el usuario salda en un pago. Hasta 2007, el valor de la prima podía oscilar entre el 0% y el 3%. A principios de ese año, se reformó la Ley Hipotecaria y la comisión máxima por esta operación se redujo a la mitad, del 1% al 0,5%. Una hipoteca de 120.000 euros pagaba 1.200 euros hasta la reforma y 600 euros después.
- Para una cancelación parcial, se exige amortizar o haber amortizado un capital mínimo que puede alcanzar el 10% de la deuda y un máximo del 25%. En este caso, la entidad cobra una comisión por los trámites administrativos y por las cantidades que deja de ingresar, o lucro cesante, al no percibir ya intereses por el capital que se paga de manera anticipada.
En un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, al modificarse la ley, los importes que las entidades cobran en concepto de compensación por desistimiento no podrán superar:
- El 0,5% del capital amortizado de manera anticipada, en los cinco primeros años de la operación.
- El 0,25% del capital amortizado antes de plazo, si se da en un momento posterior al anterior.
- Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la cantidad que se percibirá será la pactada.
Pasos que se deben seguir
El primer movimiento para proceder a la rescisión del contrato es la cancelación financiera, esto es: abonar la cantidad pendiente al banco o, en el caso de rescisiones parciales, el porcentaje pactado. La entidad emitirá entonces un certificado de deuda cero, con el que se firma la escritura de cancelación en la notaría. La nueva ley estipula que la cancelación de la hipoteca es un “documento sin cuantía”; el notario no cobra en función del precio de la hipoteca. Los gastos de gestión del documento de la escritura de cancelación ascienden a unos 50 euros.
Cuando se cancela una hipoteca no se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), si bien hay que solicitar el formulario de este impuesto. Sólo con este papel puede iniciarse la cancelación registral.
La cancelación de la hipoteca es un “documento sin cuantía”, el notario no cobra en función del precio de la hipoteca
Al contratar la hipoteca, ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que la vivienda queda libre de cargas cuando se gestione la baja. Una vez realizados estos trámites, el Registro de la Propiedad devuelve la escritura en un par de meses y destaca la baja definitiva de la hipoteca. Después, conviene sacar una nota simple en el mismo registro para comprobar que no hay otras cargas sobre la vivienda. La nueva ley dice que estos actos se cobrarán según cálculos del 10% del capital pendiente.
Para la cancelación registral, el cliente debe reunir varios documentos:
- Certificado de pago del importe total de la hipoteca, para justificar que todo el capital del préstamo ha sido amortizado.
- Copia de la escritura de la hipoteca que se desea cancelar.
También son necesarios una nota marginal informativa del Registro de la Propiedad, en la que conste la carga que se cancela, y el número de DNI de la persona que solicita la cancelación del préstamo o crédito hipotecario.
Costes
El coste varía en función del modo de cancelación: total o parcial. En el primer caso, se contemplan los gastos de notaría y los derivados de los trámites en el Registro de la Propiedad. Para inscribir la cancelación en este registro, se paga una cantidad que depende del importe de la hipoteca.
