Desahucio exprés

España cuenta con tres millones de viviendas sin habitar cuyos dueños no tienen en cuenta la opción del alquiler debido a la inseguridad que les provoca. El sistema legal que les protege funciona, y termina por darles la razón, pero desde el momento en que denuncian un impago por parte del inquilino hasta que se dicta una sentencia condenatoria puede pasar más de un año y medio. El propietario pierde tiempo, dinero y tranquilidad, por lo que en numerosas ocasiones prefiere tener la casa vacía. En la mayoría de los casos, la demanda de desahucio se inicia por el impago de las rentas, aunque existen otros motivos como el subarriendo de la vivienda sin consentimiento del propietario, la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, el deterioro de la casa o su utilización para otros fines diferentes a los que en principio había sido alquilada.

Aparte de las personas que, temporalmente, debido a problemas económicos coyunturales, no pueden pagar alguna mensualidad o se retrasan a la hora de ingresar el dinero, existen auténticos profesionales que conocen todos los resquicios legales y los utilizan para permanecer en la casa el mayor tiempo posible sin hacer frente al pago del alquiler. Simplemente, con no abrir la puerta cuando les van a entregar una notificación pueden retrasar mucho el proceso, pues las autoridades se ven obligadas a intentarlo varias veces y, posteriormente, han de hacerlo público por edicto. Pueden hacer frente a la deuda en el último momento o pedir un abogado de oficio cuando reciben la demanda, con lo cual el Colegio de Abogados ha de comprobar si merecen justicia gratuita o no, algo que también demora los plazos.

Existen auténticos profesionales que conocen todos los resquicios legales y los utilizan para permanecer en la casa el mayor tiempo posible sin hacer frente al pago del alquiler

Esta desconfianza del propietario es uno de los motivos que influyen en que sólo el 11% de las viviendas de nuestro país formen parte del mercado del alquiler. La escasez de pisos ha traído consigo un espectacular aumento del precio del arrendamiento, que ha crecido en paralelo al de la vivienda en propiedad. Por este motivo, se están llevando a cabo una serie de medidas que ofrezcan seguridad al propietario y traigan consigo el fomento del mercado del alquiler. De momento, habrá que esperar unos meses para que las iniciativas que afectan al desahucio exprés se pongan en marcha.

Una de las medidas que ha tenido mayor éxito a la hora de poner freno a los abusos, tanto de los propietarios de los pisos como de los inquilinos, ha sido la Garantía de Alquiler, vigente en España desde 2004. Como una vía paralela a la justicia tradicional, colapsada en muchas ocasiones por la sobrecarga que sufren los juzgados, la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad ofrece una mayor rapidez en la resolución de los conflictos, un abaratamiento de los costes, una simplificación en los trámites y el lenguaje utilizado, cercanía en la atención al ciudadano y una alta especialización en la solución de problemas específicos.

Uno de los objetivos que se buscaba con la creación de la Corte de Arbitraje en 1999 era descargar de trabajo a los juzgados ordinarios, enjuiciando casos mediante el sistema arbitral. Los laudos arbitrales emitidos por este organismo son de obligado cumplimiento y de valor similar a una sentencia firme.

Ante la necesidad de impulsar una serie de medidas específicas que contribuyeran a resolver el problema del acceso a la vivienda, la Corte de Arbitraje puso en marcha en enero de 2006 el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, a través del cual se desarrolla la Garantía de Alquiler. Se trata de un documento que, voluntariamente, firman el propietario del piso y el inquilino y en el cual ambos se comprometen a someterse a un proceso de arbitraje en el caso de que incumplan el contrato de arrendamiento. Es una manera de garantizar que las cláusulas se respetan, sin la necesidad de contratar a un abogado o un procurador como en la justicia ordinaria, con rapidez y sin tener que ir a juicio. El mero hecho de adherirse a este sistema implica una buena predisposición de las dos partes y disuade a las personas proclives a incumplir sus obligaciones.

El precio de la Garantía de Alquiler y de todos los servicios que incluye es de 42 euros

Poder adquirir la Garantía de Alquiler es sencillo:

El Plan Nacional de Alquiler Garantizado cuenta con más de 1.200 agencias inmobiliarias homologadas en toda España. El ciudadano también puede recibirla en su domicilio si la solicita a través de su línea de atención telefónica (902 21 71 21) o pedirla en su página web (www.pnag.es). Puede comprarse en cualquiera de las gestorías administrativas, administradores de fincas, despachos de abogados o asociaciones de consumidores que dispongan de ella.

El coste del impreso y de todos los servicios que incluye es de 42 euros. Este es el único desembolso económico que el ciudadano tiene que realizar, pues no hay que abonar ninguna cantidad a la Corte de Arbitraje ni al Plan Nacional de Alquiler Garantizado.

Es una fórmula pensada para proteger a los arrendadores de los inquilinos morosos, pero que beneficia a ambas partes. Todos los derechos del propietario del piso y del arrendatario quedan cubiertos con la Garantía de Alquiler, además de las cláusulas que se hayan firmado en el contrato de arrendamiento como el pago y la actualización de las rentas y las mensualidades, el abono de gastos por servicios y suministros, la renovación del aval bancario, la realización de obras no consentidas, la cesión o subarriendo de la vivienda o los daños producidos por el mal uso del inmueble y sus enseres, así como la recuperación inmediata del inmueble en el caso de que se incumpla el contrato.

Si durante el arrendamiento surge cualquier tipo de problema -como puede ser el impago de las rentas por parte del inquilino o la oposición del propietario a hacer las reparaciones en la casa a las que estaba obligado por el contrato- y una de las partes quiere hacer valer sus derechos, sólo tiene que presentar una reclamación.

A partir del momento en que se presenta la reclamación, existen dos fases, la de enjuiciamiento y la de ejecución, siempre y cuando ésta sea necesaria:

La fase de enjuiciamiento se desarrolla por escrito y dura aproximadamente un mes. Se inicia tras recibir la reclamación, a la vista de las alegaciones escritas y las pruebas documentales que presentan el propietario de la vivienda y el inquilino. La Corte de Arbitraje emite un laudo de obligado cumplimiento, que tiene la misma eficacia y validez que una sentencia judicial firme. Si el condenado cumple con lo establecido dentro de los 20 días siguientes a dictarse la sentencia arbitral -lo que se considera el periodo voluntario-, concluye el proceso, y no se procede a la ejecución forzosa. Además de obedecer la sentencia el arrendatario tendría que pagar 90 euros de costas y 55 euros de gastos por notificaciones administrativas, una cantidad prefijada que evita las incertidumbres de la justicia ordinaria. De este modo, si el propietario, por un incumplimiento en el contrato por parte del inquilino, había reclamado que éste abandonara el piso, habría conseguido su objetivo en un mes y veinte días.

Sólo si la persona condenada se niega a acatar la sentencia, o no la obedece dentro del plazo concedido, se inicia la fase de ejecución. Tiene una duración aproximada de dos meses, y en ella se da cumplimiento forzoso al laudo arbitral. Se realiza a través del Juzgado de Primera Instancia que, después de verificar los requisitos, la tramita sin dilaciones por imperativo legal, ya que no puede volver a enjuiciar el caso por segunda vez.

Mediante el arbitraje institucional los inquilinos morosos podrán ser desahuciados en el plazo de tres meses

En esta fase sí que es necesaria la intervención de un abogado y un procurador, pero, según señalan desde el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, la Corte de Arbitraje Económico y de Equidad, como parte de su aportación a solucionar el problema del alquiler y procurar la justicia más gratuita posible para el ciudadano y el profesional, proporciona y asume los costes de estos profesionales a todo aquel que lo solicita en el impreso de reclamación, de manera que no tenga que desembolsar innecesariamente ningún importe adicional. En el peor de los casos para el propietario, podrá volver a disponer de su vivienda o local en un plazo de tres meses, una vez concluida la fase de ejecución. Si recurre a la justicia ordinaria puede tardar más de un año y medio. Además, sólo habrá pagado los 42 euros que cuesta la Garantía de Alquiler, en vez de los 1.500 euros de media que puede costar un procedimiento judicial de este tipo.

El proceso legal para conseguir que el inquilino moroso abandone el piso es bastante más largo y complejo. El arrendador, asistido por un abogado y representado por un procurador, presenta la demanda de desahucio en el juzgado. El juez la admite a trámite, convoca al propietario y al inquilino a un juicio oral y se le comunica al arrendatario que si no comparece se acordará el desahucio. Por este motivo, y en previsión de que no acuda a la vista, se le informa de la hora y el día en que tendrá que dejar el piso en caso de que se estime la demanda del propietario en el juicio oral.

Si es la primera vez que el inquilino se encuentra en esta situación, tiene la posibilidad de pagar la deuda y puede hacerlo hasta el día anterior al comienzo del juicio oral, pero esto sólo se contempla en el caso de que el propietario no hubiera hecho nunca otro requerimiento previo para que pagara la cantidad adeudada. En él, el propietario -mediante burofax o de forma notarial- le habría indicado que acudiría a juicio en el caso de que el arrendatario no abonara la cantidad adeudada en el plazo de dos meses.

En el juicio oral las dos partes deben ir acompañadas por un abogado y un procurador. Exponen sus razones y ofrecen las pruebas oportunas como puede ser el contrato, extractos bancarios… Posteriormente, el juez dicta sentencia y si da la razón al propietario puede obligar a pagar las costas judiciales al inquilino, que abandonará la vivienda en la fecha establecida.