Desahucios de pisos de alquiler

De los 20,8 millones de casas que existen España 14,2 millones son consideradas viviendas principales, algo más de millón y medio se encuentran alquiladas y cerca de tres millones están vacías (el 14%), según los Censos de Población y Viviendas 2001 elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Los propietarios siguen siendo reticentes a alquilar pisos y locales comerciales; exigen garantías de seguridad y de cobro a la hora de arrendar sus inmuebles. Y es que, volviendo a las estadísticas, esta vez judiciales, en 2001 tuvieron lugar en nuestro país 22.642 procesos para reclamar las rentas pendientes y para el desalojo de los inquilinos. Esta cifra viene a ser la mitad que la de los años precedentes. Aun así, en una década el porcentaje de hogares en alquiler ha descendido del 15% de 1991 al 12% de 2001. Bien es cierto que en ello ha tenido mucho que ver también el acusado descenso de los tipos de interés, que ha facilitado en buena parte la compra de pisos y lonjas.

La recién reformada nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la norma con la que se regulan los procesos civiles, entre los que se encuentran los impagos de alquileres. La ley vigente desde 1881 hasta enero de 2001 determinaba que para reclamar el pago había que acudir siempre a un juicio escrito cuya resolución generalmente se dilataba mucho en el tiempo. Hoy, la LEC pretende un juicio verbal rápido y sencillo. Además, según el Ministerio de Justicia “se mantiene para los casos de desahucio un proceso verbal, ágil y expeditivo”.

Con todo, y pese a los incentivos fiscales anunciados por el Gobierno, los propietarios no se animan a arrendar sus pisos deshabitados. Además, el mercado del alquiler tiene otro lastre: el fuerte sentimiento de necesidad de poseer la vivienda que se habita, algo tan común y arraigado en nuestro país.

La relación entre propietarios e inquilinos no siempre es la más óptima. Puede ocurrir que una de las dos partes incumpla unas condiciones que no siempre se detallan con rigor en los contratos suscritos. El casero siempre teme que le dejen de pagar y que incluso le puedan deteriorar la vivienda. Podrá interponer una demanda para rescindir el contrato y exigir el desalojo, tal y como contempla la Ley 26/1994 de Arrendamientos Urbanos, en los siguientes casos:

• Al día siguiente de la falta de pago de la renta, fianza o cantidades asumidas por el inquilino. Es decir, si en el contrato se detalla que el pago se efectuará del 1 al 7 de cada mes, el día 8 el propietario puede emprender acciones legales.
• Si el arrendatario subarrienda o cede la vivienda a terceros sin el consentimiento del poseedor del inmueble.
• Cuando los inquilinos causen daños a la vivienda o realicen obras sin autorización del dueño.
• Si los moradores en régimen de alquiler llevan a cabo en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
• Si el inquilino destina a otros usos la vivienda en lugar de ser su residencia habitual.

En el proceso de redactar un contrato de alquiler, el dueño de la casa puede establecer los usos concretos de la vivienda que alquila y algunos requisitos que, si no se cumplen, le permitan anularlo. Entre ellos, puede exigir la no tenencia de animales. Pero en la práctica el impago es la razón fundamental de los desahucios y prácticamente la única, tal y como explica Josep Gascon i Calvet, letrado de la Cámara de la Propiedad Urbana (CPU) de Sabadell (Barcelona). “Normalmente, si los inquilinos viven con un perro, pero siguen pagando la renta, el propietario no tramita la denuncia, a pesar de que en el contrato consta esta prohibición; si subarriendan -tal y como hacen frecuentemente los inmigrantes- pero están al corriente del pago, tampoco, y si la comunidad de vecinos se queja de los inquilinos por actividades molestas, al final no se denuncia porque nadie quiere gastarse “ni cinco” en solucionarle el problema a un vecino en concreto”, explica.

En el peor de los casos, una vez que el propietario interponga una demanda de desahucio, se iniciará el trámite oficial que dará vía libre para desalojar a una persona. Siempre que la demanda se estime y se haga en el tiempo estipulado por la ley (no deberían pasar más de 50 días desde que se presenta la demanda hasta que se ejecuta el lanzamiento), el desahucio se llevará a cabo presentándose en el domicilio los miembros de la comisión judicial, compuesta por miembros del Juzgado de Instrucción y acompañada, si fuera necesario, de las fuerzas de seguridad competentes para efectuar la orden de desalojo forzoso. En este acto pueden estar presentes, si lo desean, representantes de ambas partes. Posteriormente se levantará acta del desalojo.

La lista de personas que incumplen su parte del contrato en cuanto al abono de la cuota mensual de alquiler es variopinta “pero sorprendente”, según el abogado de la CPU de Sabadell. Los motivos de impago pueden ser uno de estos dos o ambos a la vez:

• El arrendatario se encuentra con un problema de falta de liquidez. Se llega a esta situación, en opinión de Luis Cortés, “porque mucha gente paga por un alquiler un volumen tan elevado de sus recursos que se queda sin capacidad de ahorro y en el momento que se produce un menoscabo o deterioro de su situación laboral es incapaz de afrontar los pagos”. Además, según Cortés, el precio de la vivienda en propiedad ha repercutido en el incremento de los alquileres, que han subido “muy por encima del IPC y, sobre todo, en mucha mayor proporción que los ingresos familiares”.
• El inquilino denota falta de voluntad de pago. La persona que ha alquilado el piso tiene dinero pero no quiere pagar el alquiler. Existen “auténticos profesionales” en esto, afirma el profesor Cortés. Gascon i Calvet asegura tener una lista privada de “caraduras” en la que se agolpan personas reincidentes en hasta diez ocasiones: “son inquilinos que han decidido vivir gratis aprovechándose de la lentitud de los juzgados y dejan de pagar ya desde el segundo o tercer mes”.

Ángel Arnedo, propietario de una vivienda en Zaragoza que suele alquilar ha sufrido las dos experiencias. Tuvo que esperar a que un inquilino solucionase sus problemas económicos para poder cobrar y más tarde, con otro arrendatario, se vio obligado a interponer una demanda por impago, que fue desatendida, por lo que requirió su desahucio. En el primer caso intentó ser razonable, pero el segundo era “sangrante”. Sabía de forma segura que el inquilino tenía unos ingresos de 3.000 euros al mes y se negaba a pagarle los 300 euros estipulados en concepto de alquiler.

Este último proceso, iniciado a finales de 1994, se resolvió en menos de un año y, aunque el ciudadano en cuestión – un profesional autónomo – no tenía oficialmente pertenencias a su nombre, Arnedo pudo cobrar finalmente su deuda. Sin embargo, a raíz de aquello, decidió arrendar sólo a estudiantes. “No limpian como los demás, pero desde entonces no he tenido ni una pega”, afirma.

Gascon i Calvet afirma que hoy “nadie se queda en la calle”, que desde hace años no se producen esas dramáticas escenas en las que la policía echaba a la fuerza a una familia de su vivienda de alquiler. Existe una fecha de lanzamiento (último día que se concede al inquilino para habitar la vivienda) y, según este abogado, nadie espera hasta el final. “Se marchan antes y no lo notifican ni devuelven las llaves, pero primero se encargan de retrasar el proceso o de que se suspenda el juicio porque no han sido citados ‘en forma’, no abren la puerta para recoger personalmente la citación etc.” Gascon i Calvet asegura que incluso los servicios sociales de los ayuntamientos asesoran a quienes van a ser desahuciados para alargar su estancia en la vivienda.

En los casos que se complican, las “redes familiares y sociales son clave para evitar que la persona acabe sin techo”, recuerda Luis Cortés. De todas formas, es evidente que se hace necesario asegurar a los arrendadores sus derechos, y también a los arrendatarios. Para ello es importante formalizar bien los contratos. La ayuda de un asesor o la intermediación de una agencia pueden prevenir futuros problemas en los siguientes casos:

• Suscribir un contrato escrito.
• Indicar al propietario que exija ciertas garantías de pago como un aval bancario o un avalista personal con propiedades inmobiliarias en la misma ciudad, la nómina o una fotocopia del contrato de trabajo.
• Aconsejar al inquilino que solicite siempre el recibo de sus pagos o el resguardo del abono en la cuenta bancaria del arrendador.
• Incluir en el contrato, cuando se comparte piso, a todos los inquilinos, para poder reclamar a cualquiera si hubiera problemas.
• Notificar propietario e inquilino todos sus derechos y obligaciones en los supuestos previstos (venta del inmueble, continuidad del alquiler por parte de la pareja etc.).