Dónde buscar las hipotecas más baratas

Los bancos se han puesto duros. La etapa en la que concedían créditos a borbotones se ha terminado por completo y ahora conseguir un préstamo exige superar complicadas pruebas de solvencia y capacidad financiera. En cualquier caso, los que consiguen llegar a la meta y firmar su crédito, tras pasar un duro maratón de evaluaciones, pueden comprobar que las condiciones de los préstamos actuales también se han endurecido respecto a hace apenas un año. En 2007, algunas entidades llegaron a ofrecer hipotecas a tipos de interés iguales al Euribor más un diferencial del 0,10%. Hoy, la media se sitúa en Euribor más 0,70. El escenario actual obliga más que nunca a buscar los préstamos más baratos. Y para ello hay que acercarse a la banca on line. En Internet, algunas entidades ofrecen préstamos a Euribor más 0,29%, lo que puede implicar un ahorro en las cuotas de hasta casi 700 euros al año respecto a una hipoteca a Euribor más 1%.

Los visados de nuevas viviendas cayeron un 64% en el último año, el paro creció un 66%, la deuda de las familias se incrementó un 80% y la de las empresas aumentó al 86% del PIB… Todos estos datos han puesto en guardia a las entidades financieras que, ahora, ante la subida de la morosidad, se han vuelto más cautas a la hora de conceder préstamos. Con la crisis, el negocio crediticio de las entidades ha cambiado mucho. Si bien entre 2005 y 2007 este segmento de actividad crecía por encima del 20%, en 2008 registró un descenso del 23%. Pero hay que tener en cuenta que en 2007 la morosidad se situaba, de media, en el 0,435%, mientras que cerró 2008 en el 3,18%; y las previsiones apuntan a que seguirá subiendo.

Bancos y cajas dicen que han caído las solicitudes de préstamos, pero lo cierto es que ellas también han contribuido a esta disminución, ya que han endurecido las condiciones y los requisitos exigidos para conceder estos productos. En el BBVA comentan, por ejemplo, que mientras que en 2007 daban 77 préstamos de cada 100 que se pedían, en 2008, esta cifra se rebajó a 73. En el Santander aseguran que en 2008 la demanda de crédito de particulares bajó un 27% y que ahora conceden un 75% de las solicitudes de hipotecas que reciben.

Uno de los aspectos en los que más se palpa el endurecimiento que están sufriendo las hipotecas es en los tipos de interés, precisamente la variable más determinante para saber cuánto se va a pagar realmente por un préstamo. Para que el negocio sea rentable y permita cubrir, en parte, la mayor posibilidad de acoger morosos, bancos y cajas han encarecido las hipotecas que ofrecen. Mientras que en 2007 el tipo de interés medio se situaba en Euribor más 0,50%, en la actualidad alcanza el Euribor más 0,75%. Los ejemplos que muestran que los préstamos son ahora más caros son muy numerosos: Activobank, filial de banco Sabadell en Internet, ofrecía a inicios de 2008 su “Hipoteca Activo Plus”, a un tipo de interés igual a Euribor más 0,30%, que ahora ha pasado a situarse en Euribor más 0,60%, el doble de diferencial. Lo mismo ha sucedido en Bankinter, que ha encarecido su “Hipoteca Sin”, comercializada por Internet, desde Euribor más 0,45% a Euribor más 0,90% en la actualidad. ING Direct, por su parte, ha pasado de ofrecer su “Hipoteca Naranja” a Euribor más 0,35% a comercializarla a un tipo de interés igual a Euribor más 0,55%.

En el caso de las hipotecas ofrecidas en la red tradicional, los diferenciales son todavía más altos, es decir, los préstamos son más caros. En la “Hipoteca Vivienda” de banco Santander aplican Euribor más un 1% y en la “Hipoteca BS Multiopción” de Banco Sabadell cobran este índice más 1,10%. Un ejemplo muy claro de la gran diferencia de tipos entre Internet y la red tradicional de oficinas está en Banco Popular. En Bancopopular-e, su filial on line, conceden una hipoteca a Euribor más 0,30%, una de las más competitivas del mercado. Sin embargo, a través de su red tradicional, los tipos de interés parten de Euribor más 0,75 y pueden alcanzar Euribor más 1,50%, según datos de la entidad.

Pese al encarecimiento generalizado, los datos revelan que las hipotecas más baratas se hallan todavía en Internet. Una de las más competitivas es la Hipoteca de Uno-e, filial de BBVA en Internet, que aplica Euribor más 0,29% a 35 años. Bancopopular-e.com, filial de Banco Popular en Internet, aplica Euribor más 0,30% en su Hipoteca Premium. Por su parte, Oficina Directa de Banco Pastor concede su Préstamo Hipotecario 0,39 a Euribor más 0,39%. Openbank e Ibanesto cobran Euribor más 0,54% en sus hipotecas, e ING Direct suma un diferencial del 0,55%.

El ahorro que implica elegir hipoteca en función de los tipos de interés puede ser muy notable. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años implicaría el pago de unas cuotas de 695,04 euros al año (aplicando un tipo de interés igual a Euribor a cierre de enero, situado en el 2,50%, más un diferencial del 0,29%, el más bajo localizado en la actualidad en el mercado). Si, por el contrario, el tipo de interés se eleva a Euribor (2,5%, según el ejemplo) más un diferencial del 0,50%, la letra hipotecaria en ese mismo supuesto de financiación de 150.000 euros a 25 años alcanzaría los 750,94 euros, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Teniendo en cuenta el tipo de interés, la cuota se incrementaría en 55,9 euros mensuales escogiendo la hipoteca más cara (a euríbor más 0,50%), lo que implica el pago de 670 euros anuales más.

Además de los tipos de interés, más bajos, las hipotecas que comercializa la banca on line tienen otra ventaja: no cobran comisiones de estudio ni apertura y las de amortización parcial o total son más bajas que las que aplica la red tradicional. En algunos casos, como por ejemplo en Activobank o ING Direct, tampoco cobran comisiones por estos últimos conceptos (ni aunque el inversor decida cancelar parcial o totalmente su préstamo). En las redes tradicionales, de media, las entidades cobran una comisión de estudio del 0,62% de apertura, del 2,64% y de cancelación anticipada del 3,76%, según datos del Banco de España a cierre de enero de 2009.

Otro punto en favor de las hipotecas on line está en los elevados plazos de amortización del préstamo. Bankinter, Activobank, CAM y Oficina Directa permiten suscribir las hipotecas hasta 40 años, lo que puede suponer un alivio para familias con elevadas cargas familiares. Natalia Colmenero, directora de financiación de Bankinter, asegura que en su entidad “el máximo plazo para un préstamo hipotecario son 40 años teniendo en cuanta la edad del titular en el momento de la concesión”. En general, en un préstamo medio, de 150.000 euros a 25 años a un tipo de interés el 3%, la cuota puede reducirse en 95,43 euros mensuales si se suscribe a 40 años, en lugar de a 30. A 40 años, la letra resultante sería 536,98 euros, mientras que a 30 años ascendería a 632,41 euros. No obstante, conviene saber que, en general, la banca está cortando la posibilidad de conceder préstamos a muy largos periodos, y los 40 años quedan restringidos para los clientes muy solventes y vinculados.

Pese a los competitivos tipos de interés y bajas comisiones, las hipotecas baratas contratadas a través de la red cuentan con algún que otro “pero”. Uno de los más importantes es que no conceden financiación por el 100% del valor de tasación del inmueble. Por lo general, sólo financian el 80% de éste. Para algunas personas o parejas con problemas para ahorrar, esto puede ser un grave obstáculo, ya que si no cuentan con la entrada suficiente no podrán suscribir una de estas hipotecas, a tipos de interés más competitivos. En Bancopopular-e, Bankinter, ING Direct, Activobank, Uno-e y Openbank sólo financian el 80% del valor del inmueble. En la actualidad, las entidades son bastante estrictas con este límite: si el cliente no cuenta con ahorro suficiente para afrontar una entrada del 20% del valor del piso no le concederán el préstamo. Por ejemplo, para financiar un piso de 200.000 euros es necesario contar con un volumen de ahorro de 40.000 euros. Por el contrario, a través de las oficinas de BBVA, La Caixa o Banco Sabadell, entre otros, sí que se pueden solicitar hipotecas al 100% del valor de tasación del inmueble.

Además, para que el cliente de la banca on line pueda suscribir sus préstamos a tipos de interés competitivos, por lo general, las entidades exigen una alta vinculación con una serie de productos. En ING Direct, por ejemplo, piden domiciliar nómina y contratar un seguro de vida. En Uno-e, solicitan suscribir un seguro de prima única fraccionada. En Activobank requieren firmar también un seguro de vida y hogar. En Caja de Ahorros del Mediterráneo en el momento de la contratación del préstamo exigen contratar al menos un seguro de vida (por un mínimo del 60% del capital pendiente) o un seguro de amortización de préstamos, un seguro multirriesgo de hogar y un plan de pensión o previsión (y hacer aportaciones anuales mínimas de 900 euros)… Por lo general, antes de firmar el préstamo conviene calcular a cuánto asciende el precio de estos “productos” añadidos y la necesidad o no real de contratarlos, ya que puede encarecer el instrumento que realmente se desea suscribir.

Para suscribir un préstamo a tipos de interés competitivos, las entidades on line exigen una alta vinculación con una serie de productos

Un tercer inconveniente de las hipotecas on line es que suelen ser préstamos menos flexibles respecto a otros que comercializa la gran banca de forma masiva. Es difícil encontrar hipotecas on line con periodos de carencia (en los que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital) o con la posibilidad de aplazar parte del pago del capital al final del préstamo. Estas características, aunque salen caras, son interesantes para quienes necesitan vivir un poco más desahogados durante los primeros años del pago de la hipoteca, que suelen ser los más difíciles. Tampoco se ofrecen hipotecas con cuota creciente, que permiten pagar menos durante los primeros años, pero que van incrementando las letras según va pasando el tiempo. En la banca por Internet las hipotecas son de pagos fijos todos los meses.

Lo que no varía, ya se contrate la hipoteca a través de Internet o en una oficina tradicional, son los criterios que aplican las entidades para concederlas. Desde Bankinter aseguran que conceden hipotecas siempre que la cuota no sobrepase el 40% de los ingresos del cliente, ya que se considera que dedicar un 40% de los ingresos anualizados como máximo garantiza a la entidad un nivel suficiente para pagar la cuota mensual de la hipoteca de manera responsable permitiendo también hacer frente al resto de gastos corrientes. Desde el Banco Popular aseguran que el porcentaje puede llegar al 45%, pero dependiendo de otros factores como avalistas, otras garantías y recurrencia de los ingresos, etc., “pueden variar los rangos”.

Entre los criterios establecidos para dar un préstamo, en Bankinter aseguran tener en cuenta muchos aspectos: si el cliente trabaja por cuenta propia o ajena, el sector en el que trabajan los titulares, sus previsiones de ingresos, así como la capacidad que pueden tener o han tenido los titulares de generar ahorro.