El sector inmobiliario vive momentos de incertidumbre y temor que recuerdan a los tiempos en que estalló la burbuja tecnológica. Una situación que afecta directa e indirectamente a toda la sociedad: a los interesados en adquirir una vivienda próximamente, a los pequeños y medianos inversores en bolsa y a todos los ciudadanos que no saben cómo va a repercutir la debilidad del mercado inmobiliario en los intereses de los créditos hipotecarios, entre otras cuestiones. Lo que parecía un problema puntual del mercado de valores se ha convertido ahora en una incógnita sobre la evolución de uno de los motores de la economía española.
¿Es el fin de la burbuja inmobiliaria? ¿El desplome de estas empresas podría afectar a los precios de los pisos? La preocupación reinante se explica por la fuerte subida de los precios de las viviendas registrada en los últimos años.
Según diversos analistas y expertos entrevistados por CONSUMER EROSKI, esta situación no modificará el escenario actual de los precios, pero coinciden en que el “boom” inmobiliario no reflejaba una situación real y se pronosticaba que estaba cerca su fecha de caducidad.
- Martí Pachamé, gestor de patrimonio de GVC, sociedad de valores independientes dedicada a la consultoría sobre productos financieros
- María José Gómez, asesora comercial de Vivalia Consultora Inmobiliaria
- Gonzalo Bernardos, catedrático de Teoría Económica y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona
- Mikel Echavarren Pablos, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea Innovative Real Estate Advisors
- José Marfull, consejero delegado y accionista de Sasi Inmobiliaria
- Alfredo Lopera, director de Caja Madrid Baleares
- Jesús Palau, profesor de Finanzas de la escuela de negocios ESADE
«La demanda y oferta de viviendas va por otros caminos diferentes a lo que pueda suceder en la Bolsa»
Martí Pachamé, gestor de patrimonio de GVC, sociedad de valores independientes dedicada a la consultoría sobre productos financieros
¿Qué factores han desencadenado la situación actual del mercado de valores?
Las informaciones sobre Astroc y la sobrevaloración de sus acciones ha generado un efecto de contagio que, en principio, debió haberse circunscrito a las empresas más sobrevaloradas de los sectores inmobiliario y de la construcción, pero que se ha extendido a los tentáculos a todos los valores de la Bolsa. El motivo ha sido el componente psicológico: cuando alguien grita ¡fuego!, todos intentan salir por la misma puerta, aumentando así la cantidad de víctimas. Un fenómeno de nerviosismo que ayer encontró un campo abonado porque se había producido una sobrevaloración en las empresas del sector inmobiliario, en el sentido más ortodoxo.
¿Esta alarma puede continuar afectando a otros sectores bursátiles?
«Cuando alguien grita fuego todos intentan salir por la misma puerta»
En principio no debería afectar a otros sectores de la Bolsa. Lo que hemos visto ha sido más bien producto del factor psicológico. Ya había una situación ‘sobredimensionamiento’ en los precios de algunas acciones de empresas del sector inmobiliario que debía ajustarse. Eso es lo que estamos viendo.Podríamos discrepar en la forma en que está pasando, pero no en el fondo: todos estamos de acuerdo en que debía ocurrir esta corrección, lo que ha sorprendido, insisto, es la virulencia en la forma en que se han sucedido los hechos, aunque a medida que pasan los días se reflexiona de una forma más calmada. La gente ha dejado de comportase de una manera gregaria.
¿Cómo cree que evolucionará el sector después de esta crisis y en qué puede afectar a los ciudadanos en lo referente al acceso a la vivienda?
No creo que tenga consecuencia ninguna sobre la ciudadanía en este sentido. La demanda y oferta de viviendas va por otros caminos completamente diferentes a lo que pueda suceder en la Bolsa. En cuanto a la evolución del sector en general, pensamos que el mercado inmobiliario continuará teniendo cierta presión por el lado de la demanda, no tan fuerte como la que hemos vivido en los últimos años básicamente porque por el lado de la oferta ha aumentado el parque de viviendas: ahora deberían ajustarse los precios en torno a crecimientos normales, nominales, es decir, vinculados al IPC. Por otra parte, ya en 2006 se redujo esa tasa de crecimiento y este año es probable que siga en esa línea, aunque eso no significa que el mercado inmobiliario se hunda, sino que los precios van a evolucionar de manera razonable, por debajo de los dos dígitos, en torno a la inflación.
«Los consumidores actuarán a la defensiva durantes los próximos meses»
María José Gómez, asesora comercial de Vivalia Consultora Inmobiliaria
¿Cómo evalúa la situación del sector antes del desplome del martes?
Ya identificábamos una ralentización de los precios, lo que señalan algunos datos publicados recientemente en los medios. La verdad es que los precios seguían ascendiendo, pero no al mismo ritmo de antes.
¿Entonces ahora cambiará el panorama para acceder a una vivienda?
Aún es temprano para decirlo con seguridad. Sí que habrá una cierta depresión de los precios, pero sólo sabremos los efectos exactos a partir de uno o dos meses. Lo que sí es cierto es que la caída ocurre en un momento muy desfavorable para el sector porque las ventas suelen presentar un repunte durante los meses que anteceden el verano.
¿Se puede prever la reacción de los consumidores?
Los consumidores sí que estarán más cautelosos y actuarán a la defensiva durantes los próximos meses. Por ello, el momento no es favorable para las empresas del sector porque muchos compradores potenciales podrían reconsiderar sus decisiones debido al temor de que las acciones de las compañías inmobiliarias vuelvan a perder valor.
«El año pasado la mayoría de las empresas utilizaron técnicas para sobrevalorar sus acciones iguales a las utilizadas en su momento por las compañías de Internet»
Gonzalo Bernardos, catedrático de Teoría Económica y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona¿Por qué se han desplomado las empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa?
La explicación es relativamente sencilla: son acciones que estaban sobrevaloradas y que pierden el valor. Lo más inexplicable no es lo que pasa ahora, sino lo que ocurrió el año pasado cuando la mayoría de las empresas utilizaron técnicas para sobrevalorar sus acciones durante los últimos meses.
¿Qué tipo de técnicas?
Las mismas que emplearon las compañías de Internet en su momento: generar escasez de oferta, permitir la entrada de accionistas importantes y promocionar un conocimiento diferenciado respecto a otras empresas del sector, por citar algunos ejemplos. Quienes siguen de cerca la evolución bursátil desde hace años están acostumbrados a estas técnicas.
Astroc fue el detonante del pánico en la Bolsa. ¿Cómo se explica su caída tan vertiginosa?
Astroc perdió valor porque los inversores se dieron cuenta de que las acciones de la compañía estaban sobrevaloradas. Astroc, sin embargo, es el caso más evidente porque es el caso de mayor sobrevaloración. Algunas pequeñas y medianas empresas del sector también utilizan ese mecanismo. Lo ocurre es que ahora estamos delante de los síntomas claros de que el sector esta sobrevalorado.
«Algunas pequeñas y medianas empresas del sector también utilizan el mecanismo de Astroc para sobrevalorizarse»
¿El desplome influirá en los precios del mercado inmobiliario?
Puede influir siempre que se reduzca la confianza de los consumidores. Lo importante, sin embargo, es no olvidar que el mercado funciona a un ritmo diferente al de la Bolsa.Las causas de una caída bursátil y del retroceso del sector (y de los precios) son totalmente diferentes.
¿Cómo cree que evolucionará el mercado de compra y venta?
El mercado inmobiliario está mal porque hay un exceso de oferta, lo que hace que las empresas ganen menos, y esto se refleja en alguna medida en la Bolsa. La clave, sin embargo, es que el año pasado, además de la sobrevaloración de las acciones de las compañías cotizadas, se generaron expectativas indebidas y ahora la Bolsa está pagando por estos excesos de los últimos meses.
«Al consumidor le conviene esperar a que se estabilicen los precios»
Mikel Echavarren Pablos, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea Innovative Real Estate Advisors¿Qué ha sido determinante para el derrumbe de Astroc?
Una inmobiliaria fundamentalmente cotiza por dos cosas: su cartera de proyectos y de inversiones y su capacidad de gestión de nuevos proyectos. Por ello, las expectativas futuras cotizan muy poco en el sector. En el caso de Astroc, sin embargo, ocurría lo contrario; influían mucho más las expectativas futuras que la cartera de proyectos efectiva de la compañía. Todo ello se había construido a partir de mensajes mediáticos de la entrada de inversores de referencia. Con los primeros síntomas de inquietud -como la salida de algunos de estos inversores- la empresa se ha derrumbado como un castillo de naipes.
¿Esta situación era previsible?
«En Astroc influían mucho más las expectativas futuras que la cartera de proyectos efectiva»
Ahora muchos dicen que se trata de una caída anunciada porque existía una percepción general de que la subida de las acciones de la empresa no tenían fundamento.
¿Todo ello está relacionado con un supuesto final de la burbuja inmobiliaria?
Absolutamente. No olvidemos que Astroc no tiene prácticamente una actividad de promoción inmobiliaria. Su actividad se sostiene en el desarrollo del suelo. Lo que sí se ha generado es un «parón» muy significativo de las viviendas de segunda mano y una ralentización muy fuerte de las ventas de la primera vivienda en el ámbito urbano. Esto probablemente irá a más.
¿Esto podría culminar con un cuadro preocupante?
Sí en el caso de inmobiliarias que tengan una inversión muy fuerte en segunda vivienda y en la costa. Sobre todo en un segmento medio de viviendas de más de 200.000 euros y menos de 600.000 euros.
¿Se verán afectados los precios?
La caída bursátil es un factor todavía más negativo para incrementar el pesimismo hacia la evolución de los precios. El pasado martes, con la decisión de muchos inversores de vender sus acciones, desaparecieron del mercado de valores cerca 3.300 millones de euros, lo que afectará a pequeños ahorradores.
¿Qué deben hacer los interesados que tienen pensado comprar una vivienda?
Seguramente habrá personas que preferirán comprar su vivienda dentro de seis meses. Al consumidor le conviene esperar a que se estabilicen los precios, con lo que podrá planificar sus inversiones en la vivienda.
¿Las autoridades deben actuar para frenar los precios?
La especulación podría ser frenada en parte si los tipos de interés impositivos sobre las ganancias de las operaciones inmobiliarias realizadas en períodos muy cortos fueran más elevados. Con ello, alguien que comprara un piso y lo revendiera en el mismo año pagaría más impuestos.
«La especulación podría ser frenada si alguien que comprara un piso y lo revendiera en el mismo año pagara más impuestos»
José Marfull consejero delegado y accionista de Sasi Inmobiliaria
¿Cómo analiza la situación actual del sector bursátil?
La bolsa española ha tenido un crecimiento muy prolongado, debido a la gran liquidez en el mercado que se ha dirigido especialmente a un valor que es el del sector inmobiliario. Lo que está sucediendo es que la demanda de particulares ha descendido, pero básicamente lo que ha bajado ha sido la demanda de inversión. Esto ha hecho que ese mercado sea menos atractivo. Por otra parte, han aparecido otros segmentos de inversión como los países del Este o bien de América, con mayor atracción, pero se ha generado un cambio en ese sentido. No obstante, es básico entender que el inmobiliario es un mercado con un alto volumen de transacción, y que esto es muy diferente de un crack bursátil.
¿Cómo nos afecta a la sociedad en general?
Puede haber un pequeño repunte del tipo de interés, que no es tan importante. Va a darse una repercusión psicológica puesto que en la vivienda la demanda es muy sensible a los estados de opinión, y eso lo generamos entre todos. Es básico tranquilizar a los mercados. España es un país en el que la demanda ha sido y es muy importante en el sector de la vivienda; somos el país de Europa con más alto porcentaje de habitantes en viviendas de propiedad, y este arraigo es un factor cultural difícil de cambiar. En paralelo, España es un país muy atractivo para otro tipo de clientes como son los europeos, y por lo tanto el sector ha sido un factor de crecimiento en España, y no tiene por qué dejar de serlo, aunque puede que no lo sea a la misma velocidad.
«Desde el punto de vista del particular, yo creo que puede estar bastante tranquilo»
¿Cómo cree que puede reaccionar la banca al respecto?
Es cierto que la banca ha diseñado una gama de productos hipotecarios que ha facilitado la adquisición de la vivienda, y es cierto que las condiciones de acceso al crédito podrían endurecerse un poco para los consumidores. No obstante, también hay que considerar que la morosidad, por ejemplo, no es alarmante en España, y hay que tener en cuenta que la mayor parte de los españoles han comprado sus viviendas a tipos de interés del 14% y el 15%. Desde el punto de vista del particular, yo creo que puede estar bastante tranquilo.
«Es necesario liberalizar el suelo para que casi el 50% del valor de una vivienda no sea el coste del solar»
Alfredo Lopera director de Caja Madrid Baleares
¿A qué atribuye la caída reciente de Astroc y la repercusión en la bolsa?
No creo que haya una ruptura o un quebranto de la burbuja del sector inmobiliario. Creo que este sector tiene la capacidad de seguir creciendo, aunque no de manera tan espectacular como en años anteriores. Va a haber una moderación, pues nos encontramos con dos escenarios: el incremento de precios de los terrenos y solares, que están a unos valores muy elevados, y la pequeña subida de los tipos de interés en el marco de un escenario económico familiar de un alto endeudamiento y un crecimiento de los gastos fijos. Esto configura una cierta retracción del mercado inmobiliario y ha provocado que empresas con unas grandes reservas de suelo, que no están vendiendo a ritmos tan elevados como antes estén tardando tres o cuatro meses en vender una promoción. Empresas como Astroc o Ferrovial, motivadas por OPAs o por fusiones, subieron su cotización en bolsa de forma brutal: hoy simplemente esas empresas han tenido una pequeña corrección de sus valores bursátiles. Astroc ha bajado un 60%, pero miremos lo que ha subido también? Si se realiza esta comparación el supuesto desplome no lo es tanto.
«El sector inmobiliario tiene la capacidad de seguir creciendo, aunque no de manera tan espectacular»
¿Cómo afectará esta situación a la economía del país?
El sector económico español cuenta con una gran confianza: el turismo continuará siendo un gran motor para España y no creo que la bolsa vaya a sufrir un descalabro importante.
¿Qué reacción puede experimentar el sector bancario en relación con el crédito hipotecario?
El sector bancario se adaptará al escenario para dar respuesta, por ejemplo, buscando fórmulas de financiación que sigan facilitando la adquisición de vivienda. La morosidad no es preocupante, y eso es un punto a favor. Posiblemente se alarguen los plazos para los productos hipotecarios de manera que las cuotas se adecuen a la subida de los tipos de interés y que esto no repercuta de manera sensible en los costos fijos familiares. España tiene un sector bancario admirado en todo el mundo.
«No creo que la bolsa vaya a sufrir un descalabro importante»
¿La caída puede tener incidencia en el precio final de la vivienda?
Hay empresas vinculadas al sector que están aguantado bien este esquema bursátil, como Ferrovial. No creo que esto repercuta en los precios más allá que en el de las acciones. Si se compara esta bajada con la subida anterior, la situación no es preocupante, se trata sólo de una corrección que ya veremos con el tiempo si va a crear un miedo escénico. La bolsa nunca reacciona según la opinión de los técnicos, pero el miércoles de esta semana Astroc subió alrededor de un 3%. No sé si esa reacción es positiva, forzada o no… pero es una buena señal. Lo que más afecta actualmente a la vivienda es la escasez y el encarecimiento del suelo, hay crear normativas en este sentido que respeten la normativa misma, por una parte, y promuevan una liberación del suelo que evite los fuertes movimientos especulativos: hoy casi el 50% del valor de una vivienda corresponde al coste del solar.
«En los últimos cinco años ha habido en la bolsa 25 caídas iguales o superiores a la del martes»
Jesús Palau profesor de Finanzas de la escuela de negocios ESADE
¿Cómo analiza la situación de alarma vivida esta semana ante la caída de Astroc?
El sector inmobiliario sabía desde hacía tiempo que el precio que tenían las acciones de Astroc estaba sobredimensionado, incluso lo dijo recientemente el propio presidente de la compañía. Todas las empresas en esta situación en algún momento caen, tarden más o menos en hacerlo. Lo que ocurre es que por más que haya consenso sobre esto, nadie se atreve a empezar a vender; impera la sensación de que el mercado puede ir mejor. Por otra parte, Astroc tenía un «free flota» pequeño, que es la parte que cotiza libremente en Bolsa. Esto hace que haya menos liquidez y que al caer las acciones, caigan más de prisa, porque no hay capacidad de respuesta. Pero el martes de esta semana la bolsa en general cayó un 2,73%; caídas de este tipo o superiores en los últimos cinco años se han producido 25. Este año, hace un mes y medio, cayó un 3%. En una bolsa que está en máximos, no es agradable que esto ocurra, pero no es alarmante de ninguna manera.
«El sector inmobiliario en general, está muy saneado, el conjunto no es Astroc»
¿Prevé un efecto dominó en el sector inmobiliario?
En cuanto al sector inmobiliario en general, está muy saneado, el conjunto no es Astroc. Hay empresas que se consideran inmobiliarias que no son inmobiliarias puras: Acciona, por ejemplo, ha comprado el 25% de Endesa. Esto quiere decir que hay una gran diversificación en el sector, lo que es positivo. Yo creo que hay una especie de alarma general, lógica, pero esto no va a generar un problema de mayores dimensiones.
