El precio de la vivienda

España, con un censo total de 21 millones de viviendas en el año 2001, 15 millones de ellas calificadas como principales, es el país de todo el mundo con un número mayor de residencias construidas por habitante. De acuerdo con las cifras oficiales que publica el Ministerio de la Vivienda, desde 1998 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15% de media por año. Por el contrario, la Renta Bruta Disponible de los hogares ha crecido de media anual sólo un poco más del 3% en dicho lapso.

Sin embargo, la construcción de pisos nuevos sigue creciendo, hasta un 10% respecto al año pasado, dicen los arquitectos. ¿Cómo es posible que siga habiendo colas para comprar y los precios sigan subiendo? ¿Cuándo van a bajar los precios de los pisos? La vivienda ha sido en los últimos años una de las mejores inversiones. “No hay nada que dé ese rendimiento”, aseguran desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Esta es la explicación. A pesar de ello, según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “los inversores en vivienda pueden alterar los precios, pero no el volumen de la demanda”.

Y es que desde 1996, año en que se considera que comenzó el periodo expansivo del sector, la demanda ha aumentado de forma exponencial por diversas causas:

• Por el considerable aumento de la población activa, que rondaba los 16 millones en 1997 y supera los 19 en nuestros días, según el INE. Esto significa que cada vez hay más gente trabajando que se puede plantear comprar o cambiar de piso.
• La afloración de dinero negro como consecuencia de la llegada del euro.
• La incorporación a la población del país de cerca de 2 millones de emigrantes, que desean adquirir vivienda cuando su situación económica se estabiliza.
• Los bajos tipos de interés.
• El alargamiento de los plazos de amortización, con lo que el diferencial de la cuota de la “hipoteca-renta” del alquiler es cada vez menor, sobre todo en cuanto pasan unos años desde la adquisición.
• Una creciente demanda de vivienda vacacional por parte de los extranjeros, sobre todo en la costa.
• La alternativa, el alquiler, cuesta mucho más. Además la compra tiene un trato fiscal favorable y el alquiler no.
• Apenas un 10% de las viviendas conforman el parque de viviendas en alquiler.
• Otros factores demográficos y sociológicos, como las separaciones matrimoniales, por ejemplo, también generan demanda real de nuevos hogares.

La existencia de la “burbuja inmobiliaria” es un hecho innegable para Ricardo Vergés, asesor de Economía y Estadística del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Lo que los economistas entienden por “burbuja” describe un escenario en el mercado en el que suben los precios de algo y su demanda aumenta también.

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, declaraba recientemente que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 8% y un 20%, aunque asegura que “llamar a esto burbuja, quizás sea excesivo”. El presidente de la AHE coincide con Caruana en que “no existe” burbuja inmobiliaria e insiste en que no puede haberla. “Todavía se da una demanda insatisfecha muy fuerte y son muchas las personas dispuestas a comprar”, añade. Aunque augura para 2005 una cierta “corrección de precios”, considera deseables tasas de crecimiento de los precios que ronden entre el 8%- 10%, y se refiere a la sobrevaloración como una tasa que corrige el propio mercado.

Vergés, responsable del boletín de coyuntura del CSCAE, también cree que la demanda va a comenzar a replegarse. Pero asegura que durante los últimos años ha sido tan grande que los constructores han aumentado sus márgenes de beneficio entre un 30% y un 35%. Ante esta situación el arquitecto reclama intervención administrativa.

“Es una inflación de demanda, no de costes”, al menos para el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Su vicepresidente primero, Joan Ollé Bertrán, explica que aunque la oferta se fue incrementando progresivamente de forma notoria, los agentes de la propiedad inmobiliaria han constatado que “año tras año el equilibrio se ha producido mediante un continuo incremento de precios constantes”, apoyados en una financiación privilegiada.

Por su parte, desde ASPRIMA se asegura que los márgenes de los promotores inmobiliarios- quienes compran suelo, construyen y venden al cliente final- rondan el 15%, según el último estudio del Grupo Planner y ASPRIMA, elaborado en julio de 2004. Para los promotores no hay burbuja inmobiliaria ni la ha habido nunca; “todo lo que se construye se sigue vendiendo y tampoco los precios están sobrevalorados, ya que se mantiene el ritmo de la construcción en viviendas iniciadas (700.000 este año en toda España) aunque comienza a ralentizarse el de las viviendas finalizadas (450.000)”.

Fuentes del Ministerio de la Vivienda anuncian iniciativas “basadas en el consenso con las comunidades autónomas para satisfacer la demanda de familias y jóvenes con situaciones especiales”. La Unión de Consumidores de Andalucía-UCA/UCE valora positivamente “cualquier medida destinada a acceder más fácilmente a un derecho constitucional como lo es el derecho a la vivienda”.

El problema que debe afrontar el Gobierno no es el encarecimiento del precio del suelo “sino la implementación de medidas adecuadas para los sectores de nuestra población que no pueden asumir la altura del listón al que hemos colocado el acceso a la primera vivienda”, opina Ollé Bertrán.

Sea primera vivienda, segunda residencia, nueva o de segunda mano, la compra de una casa constituye a menudo la transacción económica más importante que una persona emprende como consumidora, debido a su elevado importe y a la trascendencia que tiene en su propia vida y su economía. Esta adquisición condiciona al propietario hasta tal punto que ha de destinar un gran porcentaje de sus ingresos durante un importante periodo de tiempo para afrontar su pago.

El euríbor, principal índice utilizado para fijar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, volvió a caer en octubre y se estableció en el 2,316%. Así, el tipo medio de las hipotecas concedidas por las entidades de crédito se colocó en el 3,332%. No obstante, “una subida significativa de los intereses produciría una asfixia económica de las familias”, vaticina Juan Moreno, presidente de UCA/UCE, quien considera además que se aumentaría “el nivel de impago” y que todo ello “provocaría un retraimiento de gasto de los consumidores y usuarios en el mercado”.

Las repercusiones derivadas del esfuerzo que los españoles dedicamos a la vivienda en el consumo de otros productos “son indiscutibles” para Moreno. “La capacidad económica de la familia queda muy mermada. Esto revierte, por un lado, en el impedimento de cualquier capacidad de ahorro y, por otro, en una especie de ‘espiral de endeudamiento’, ya que para la adquisición de otros productos debe recurrirse de nuevo a la financiación”. Según Vergés, muchas personas justifican el gran endeudamiento, a veces durante 30 años, alegando que la compra de una casa les exige porque “confían en su futura revalorización”. Lo cierto, para este experto en vivienda, es que el comprador “termina eligiendo, sin valorar suficientemente sus contrapartidas ni sopesar sus propios recursos, un ‘negocio’ que puede ir en contra de su propio interés”.

Son muchos los que, como Vergés, opinan que una probable subida de tipos de interés, unida a subidas salariales no acordes con el aumento del coste de las hipotecas o a situaciones de paro o jubilación, convertirá las cargas derivadas del pago de la vivienda en “insoportables” para muchas familias.

Otros, como Gregorio Mayayo, no están de acuerdo con este análisis. Con cifras en la mano cree estar en situación de afirmar que “todas las familias que compararon sus viviendas antes de 2003, aunque subieran los tipos entre 1 punto y 1,25 pagarían menos de lo que pagaban de cuota en un principio”.

Con los tipos de interés en mínimos y la deuda de las familias en máximos, la compra de una vivienda indudablemente genera incertidumbre. Desde diversas entidades, como el Banco de España, se pide prudencia y contención del gasto.

Consejos

Los distintos asesores financieros enumeran una serie de recomendaciones prácticas a la hora de suscribir un préstamo hipotecario:

• Conviene solicitar un importe algo superior al necesario, de esta forma se dispondrá de mayor liquidez a un precio más barato sin recurrir a otro tipo de financiación, pero hay que tener en cuenta que, aunque los préstamos hipotecarios son los más baratos del mercado, es mejor utilizar el menor volumen de crédito posible. Puede resultar recomendable ahorrar previamente en una cuenta vivienda.
• Para poder comparar distintas ofertas hipotecarias, debe hacerlo en función de la TAE (Tasa Anual Equivalente). La TAE es el resultado de una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización de la operación. Es decir, la TAE refleja el coste real (total) del préstamo.
• Compare siempre préstamos similares, es decir: uno de tipo fijo con otro de tipo fijo, o de variable con variable, teniendo como indicador comparativo la TAE.
• Tenga presente su situación económica actual y sus perspectivas de futuro, para decidirse por préstamo a interés fijo o variable.
• Considere la cantidad que periódicamente puede pagar para no caer en el sobreendeudamiento.
• A mayor duración del préstamo, mayor será el interés que habrá de pagar. Busque el punto de equilibrio entre plazo de duración e interés. Lo importante es elegir la cuota que al consumidor le resulte más cómoda. La AHE tiene una página con un simulador que puede ayudarle en esta tarea: http://www.ahe.es/web_CONSUMIDORES/simulador/calculadora.shtm.
• Valore el ahorro fiscal.
• Cuando negocie el préstamo hipotecario procure que la comisión por cancelación anticipada no exista.
• En ocasiones, si tenemos falta de liquidez, puede ser conveniente solicitar un periodo de carencia, durante el que sólo se pagan intereses y no capital, porque las cuotas son más bajas. El inconveniente es que a largo plazo el préstamo es más caro.
• Se recomienda la suscripción de préstamos a plazo fijo o suscribir préstamos que permitan pasar de un tipo de interés a otro, sin demasiados obstáculos y al menor coste posible. En el mercado hay productos diseñados para reducir el riesgo de interés de los usuarios: préstamos mixtos, préstamos con techo y suelo garantizado, variables de cuota fija etc. Normalmente la entidad de crédito asume el riesgo de rebasamiento en caso de que se produzca. Además, algunos préstamos hipotecarios permiten modificar periódicamente el importe de las cuotas y el plazo sin gastos adicionales para el consumidor.

El presidente de UCA-UCE piensa que las hipotecas a interés fijo tienen todavía unos tipos de interés excesivamente elevados para competir con las de interés variable. “En el mercado existen seguros que permiten protegerse ante oscilaciones excesivas pero debe ser el propio consumidor el que elija la opción y el que asuma el riesgo”, declara. De todos modos anuncia que “no sería descartable que incluso por vía normativa se estableciera algún tipo de limitación a la repercusión en las hipotecas de las oscilaciones en los tipos de interés por razones de interés social”.

A continuación se muestran cifras, procedentes del Consejo General del Notariado, el INE, la Asociación Hipotecaria Española y otras fuentes oficiales, reveladoras en cuanto al esfuerzo, tiempo y capital que se dedican hoy día en España a costear la propiedad de una casa:

• En los últimos 3 años el endeudamiento de las familias españolas es del 95% de sus ingresos y dobla la media de los países de la eurozona. El valor de las deudas en relación a su renta bruta disponible ha pasado en siete años del 56% al 95%.

• De cada 10 euros que debemos a los bancos, cajas y otras entidades financieras, 7 corresponden a la financiación de nuestra vivienda. Este bien esencial constituye el 87% de la riqueza de las familias.
• El 96% de los compradores de los 438.000 pisos que se vendieron en España entre enero y junio de 2004 tuvieron que pedir un préstamo. La hipoteca media ascendió a 202.826,41 euros (más de 33 millones de pesetas) y su duración alcanza los 22 años.
• El esfuerzo financiero que se precisa para poder costear la compra de una vivienda ha llegado a situarse el último trimestre en el 53,7% del salario medio, es decir, que se dedica cada mes más de la mitad de una renta familiar monosalarial para pagar la hipoteca.
• En la Comunidad de Madrid, una de las más caras para comprar una vivienda, los jóvenes (de 18 a 34 años) han de destinar el 84,1% de su salario mensual (en caso de suscribir una hipoteca media a 25 años) o, lo que es lo mismo, dedicar el salario íntegro de 18 años de trabajo a pagarse un techo.
• De los menores de 34 años tan sólo el 7% firma su hipoteca individualmente.
• El precio medio del metro cuadrado construido de la vivienda libre ha sido en el tercer trimestre de 2004 de 1.671,71 euros frente a los 1.426,61 euros del mismo periodo del año pasado, lo que significa un aumento interanual del 17,18% y un descenso del 0,24% respecto al trimestre anterior.
• El crédito hipotecario aumentó en septiembre un 25,3% y alcanzó la cota más alta de esta coyuntura.
• El Banco de España aconseja a las entidades financieras que no presten más del 80% del valor de la vivienda a precio de mercado.