En época de crisis, ¿hipotecas a interés fijo o variable?

La actual crisis financiera, que se originó en Estados Unidos, se ha extendido a los demás países del mundo, donde los gobiernos, los bancos y los propios ciudadanos intentan encontrarle soluciones efectivas. Tras un octubre especialmente nefasto, no hay presidente, empresario, trabajador o desempleado que no se sienta preocupado por las cifras, y España no es la excepción. Según el último barómetro de opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), casi seis de cada diez españoles considera que la situación económica es mala o muy mala, mientras que la economía y el paro son señalados como los principales problemas que azotan al país.

El contexto es adverso, sin duda, pero la vida continúa para todos; tanto para quienes revisaron su hipoteca este verano -que serán los más castigados por la escalada del Euribor hasta entonces-, como para aquellos que tienen pensado adquirir una vivienda en estos tiempos. En efecto, muchas parejas, familias y personas solas tienen planes de compra, aunque es lógico que, en un marco de crisis financiera, pérdida de puestos de trabajo y volatilidad bursátil, más de uno se pregunte qué hacer. Es un hecho que, incluso ahora, la contratación de hipotecas regidas por el Euribor continúa liderando en el mercado, ya que nueve de cada diez compromisos que se firman son de interés variable. No obstante, y como señalan desde la AHE, las hipotecas a interés fijo han aumentado en casi un 2,5% desde 2006. Si ese año el modelo fijo representaba apenas el 0,6% del total, en junio de 2008 supuso el 2,3%, alcanzando su máximo el año pasado, con un 3,12%. El resto de las hipotecas (6,2% en junio) corresponden al sistema mixto, que combina el interés fijo para los primeros años de amortización y el variable para los siguientes.

El interés fijo supone un esfuerzo económico muy fuerte, menos años de financiación y cuotas más elevadas

En cualquier caso, si aún no se ha dado ese paso, la pregunta clave es cómo actuar. ¿Qué modelo hipotecario es más conveniente? ¿Es preferible pagar más cada mes, pero quedarse tranquilo? ¿Vale la pena pagar menos y arriesgar? ¿O acaso es mejor esperar? Como señala Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), en esta coyuntura “es muy difícil acertar”. La compra de una vivienda supone contraer una deuda a largo plazo y está claro que, en 27 años (que es lo que se tarda de media en saldarla), pueden cambiar muchas cosas; para bien o para mal, como ha demostrado la quiebra de la economía mundial. ¿Quién podría prever en 2001 que Estados Unidos sufriría su peor crisis desde 1929? ¿Quién puede vaticinar ahora cómo serán las cosas en 2015 o 2020? Aunque los expertos sean capaces de trazar tendencias, es evidente que no poseen una bola de cristal, que las fluctuaciones financieras son similares al clima y que las crisis, como los huracanes, no pueden preverse con años de antelación.

Con tantas variables en juego y tantas opciones bancarias disponibles, la decisión es difícil. En opinión de Gregorio Izquierdo, “no hay mejor indicador de interés que la preferencia revelada”. Esto es, el modelo por el que se decanta la mayor parte de la gente. No es casual que el 91% de las hipotecas firmadas sean de interés variable, pues las cuotas, en principio, son más llevaderas y el sistema es mucho más flexible, tanto para alargar los años de pago como para hacer una cancelación anticipada. Izquierdo señala que, en este momento, el interés variable y el fijo están muy próximos. Incluso es posible encontrar un interés fijo más barato que uno variable, algo impensable hace apenas un año. No obstante, el analista sostiene que sigue siendo preferible una hipoteca sujeta al Euribor.

Por otra parte, los expertos subrayan que las hipotecas a interés fijo y variable no son del todo comparables. El interés fijo supone un esfuerzo económico muy fuerte, menos años de financiación y cuotas más elevadas. Funcionan bien en un marco muy estable de compromiso y representan un coste adicional para la cancelación previa. El mecanismo es más rígido y, desde su punto de vista, es más recomendable para quienes cuenten con un capital ahorrado o lo obtengan de la venta de una vivienda previa. Para quienes, en cambio, se enfrentan a su primera hipoteca y no cuenten con demasiados ahorros, o quienes prevén acelerar el pago en un momento dado, es preferible el interés variable.

La crisis condiciona el comportamiento de los consumidores, pero también el de los empresarios y las entidades bancarias. Prueba de ello es que, de un tiempo a esta parte, hay más problemas para obtener la concesión de préstamos y créditos. Según el Banco de España (BCE), la morosidad alcanzó en agosto el 2,44%, un tope que no se registraba desde hace más de una década. De ahí que, en este momento, casi ninguna entidad financiera conceda hipotecas por importes superiores al 80% del valor de tasación, ni al 35% o 40% del nivel de endeudamiento.

Juan Naranjo Guerrero, vicepresidente tercero de la Asociación de Intermediarios de Financiación (ASIFIN) ofrece una interesante lectura al respecto pues, como miembro de esta entidad, conoce de primera mano las inquietudes de los particulares y, también, las de quienes prestan el dinero. Las “preguntas estrella” de estos últimos meses, las que le hacen con más frecuencia son dos: hasta cuándo va a durar esto y por qué ha pasado. La única certeza que se tiene -como explica- es que día a día la tasa de desempleo está en aumento y cada vez hay más empresas que cierran. Naranjo subraya que la incertidumbre sobre lo que sucederá en los próximos meses se ve reflejada en el comportamiento del consumidor, que se pregunta si debe comprar o no, y además desconoce si le concederán un préstamo.

Los precios de partida para las nuevas hipotecas son superiores a los de los meses anteriores

Las entidades están tomando medidas para evitar que empeore la coyuntura financiera, y esta falta de financiación tanto a empresas como a particulares, está agravando a su vez la situación. ¿Puede hablarse, entonces, de una pescadilla que se muerde la cola? Sí, como asegura Naranjo. La falta de financiación a empresas, tanto para nuevos créditos como renovación de los actuales, está llevando al cierre de empresas y al incremento del desempleo, según explica. “Estos nuevos desempleados tendrán dificultad para afrontar sus compromisos de pago, y los que aún tienen empleo ven cómo los sectores para los que trabajan se califican como profesiones de alto riesgo para la concesión de préstamos. Esto último es muy importante ya que, en esta coyuntura, no basta con tener un contrato de trabajo: el sector de actividad del solicitante es un factor decisivo”.

La lectura de los analistas financieros ayuda a comprender mejor la situación general, los motivos que la han ocasionado y los desenlaces posibles. Entender lo que sucede es necesario, pues cuanta más información se tenga, menos posibilidades habrá de tomar una decisión equivocada. Sin embargo, para el cliente común, para cualquiera que tenga planes de compra y no quiera postergar ese momento, las preguntas siguen siendo las mismas: qué debo hacer, qué tipo de interés es más conveniente y qué precauciones se han de tomar.

De momento lo que debemos saber es que las precauciones ya las están tomando los bancos. Las entidades no sólo estudian el perfil del solicitante, también se aseguran de que el valor del inmueble con el se quiere hacer la operación -tanto para la compra de una vivienda como para la refinanciación de los créditos mediante una operación hipotecaria- coincida con el valor actual del mercado. Además, la crisis de las “subprime” en Estados Unidos ha supuesto una lección muy dura, y todas las entidades han tomado nota. ¿De qué forma? Cerciorándose de que la capacidad del cliente para devolver ese crédito sea la correcta (35-40% de endeudamiento de sus ingresos sobre el total) y analizando su estabilidad laboral actual y futura en función del sector profesional al que pertenezca.

Aunque aún quedan súper ofertas de tipos de interés para las hipotecas, cada día son menos, y los precios de partida para las nuevas hipotecas son superiores a los de los meses anteriores, según observa el analista de ASIFIN. En cuanto al tipo de interés, señala que los precios que ofrece la banca en la actualidad para el interés fijo pueden ser más elevados que el de los variables, y que la dificultad para saber cuánto tiempo va a durar esta situación no ayudará a la decisión. No hay que olvidar que el BCE ha aprobado un recorte en el tipo de interés “y esto ha incidido en que el Euribor vaya descendiendo ligeramente”, como apostilla Naranjo.