Escrituras de una vivienda

La firma de las escrituras de una vivienda pone fin al proceso de compra. Es en ese momento cuando el nuevo propietario recibe las llaves del inmueble y abona la totalidad o el resto del precio de su nueva casa. Lo habitual es que esta operación se lleve a cabo en el despacho de un notario, aunque no es un trámite obligatorio. Para adquirir la propiedad, basta con la existencia de un contrato, que puede ser verbal o de carácter privado entre las dos partes (comprador y vendedor), y la entrega de la vivienda. “La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio”, asegura el notario Fernando Rodríguez Prieto, del Consejo General del Notariado. “Sin embargo -añade-, la inmensa mayoría utiliza, al menos en la fase final de la adquisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria”. Quien recurre a un notario lo hace, principalmente, por la legalidad que aporta al proceso de compra o porque las entidades de crédito que conceden los préstamos hipotecarios exigen al deudor este procedimiento.

Previamente a la firma de las escrituras, lo habitual es que las partes formalicen un contrato privado, sin intervención notarial, pero cuyos efectos son obligatorios y legales. En este contrato aparecen los datos del comprador y del vendedor, las características físicas de la vivienda, el estado de cargas del inmueble (si tiene hipotecas o embargos), condiciones de la compra, precio, forma de pago y la firma de las partes. Al elevarlo a escritura pública ante notario, se produce una especie de renovación de este contrato que da mayores garantías y seguridad jurídica a la compra de la vivienda. En este sentido, según recuerda Ana Feijóo, de la Fundación de Derechos Civiles de Madrid, que presta servicios de asesoramiento en la compraventa de viviendas, cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato,

además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI), la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales. Si la vivienda es de primera mano, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad.

El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. “En ocasiones, los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa, o leerla uno mismo, con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario”, recomienda Feijóo. La labor del notario es la de redactar y autorizar el contrato, pero, además, debe asesorar técnica e imparcialmente a ambas partes y advertirles de las disposiciones legales aplicables.

En primer lugar, para Rodríguez Prieto, se pierde la “constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y la fecha del mismo”, si bien, a efectos más prácticos, el hecho de no escriturar puede suponer que la entidad bancaria no conceda un préstamo hipotecario (porque el beneficiario no puede ofrecer la vivienda como garantía al carecer de la seguridad jurídica que supone la escritura pública) o que, al no comprobar la exención de cargas del inmueble que exigen el banco y el notario, el comprador descubra la existencia de éstas una vez que haya adquirido la propiedad. Por otro lado, en el caso de que el comprador quiera escriturar, pero el propietario haya perdido las escrituras, hay varias alternativas: “Las escrituras matrices u originales se conservan durante 25 años en la notaría, a cargo del notario que las autorizó o de los que le han sucedido. Desde los 26 a los 100 años se conservan en un Archivo de Distrito, a cargo de un notario archivero. Y transcurridos 100 años, pasan a distintos Archivos provinciales”, explican desde el Consejo General del Notariado. Por lo que se puede solicitar una copia en la notaría donde se firmó o en los diferentes archivos.

“No hay que hacer caso a quien aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado”

Por último, otro aspecto a tener en cuenta es el valor de la vivienda por el que se escritura, que suele acaparar los mayores casos de picaresca. La ley establece que el pago de los impuestos derivados de la compraventa son los correspondientes a la cantidad desembolsada por el comprador, por lo que hay quien decide escriturar por un precio inferior para pagar menos impuestos. Además de incurrir en una práctica ilegal, el propietario se arriesga a ser sancionado económicamente si Hacienda descubre que el valor que consta en las escrituras es inferior al valor que la propia Hacienda le ha dado -los notarios disponen de índices notariales informatizados para trasladar a Hacienda toda la información fiscal que contienen las escrituras públicas-. Asimismo, en un futuro, cuando el propietario decida vender la propiedad, deberá abonar un impuesto sobre la diferencia del precio por el que adquirió el inmueble y la cantidad por la que lo vende, de forma que si escrituró con un precio inferior al que abonó, al vender la vivienda pagará más impuestos. “No hay que hacer caso a quien aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado, aunque indique que ello es práctica habitual y que implica un ahorro, porque los derechos del propietario sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales”, reconocen desde el Consejo de notarios, donde recuerdan también que el comprador sólo podrá obtener beneficios fiscales por la cantidad que escrituró, no por lo que pagó “en negro”.

El coste de la firma de escrituras es fijo. El Gobierno establece un arancel para este procedimiento, si bien el notario puede reducir hasta un 10% sus honorarios. Por ello, conviene pedir presupuesto en más de una notaría, que suelen ofrecerlo por teléfono, al momento y sin coste alguno. Sin embargo, al notario no sólo se le paga por la escritura pública de la vivienda, sino que también se le abonan los impuestos que reclama Hacienda por la compra, y que varían según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano (el notario actúa de intermediario en el pago de estos impuestos), el coste de la escritura del préstamo hipotecario, gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los gastos de inscripción de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad. “Las entidades de crédito suelen exigir al deudor que les autorice para realizar ellos mismos los trámites complementarios, impuestos y registro, o a través de un profesional imparcial, como es el caso del notario”, explican en el Consejo. Esto supone que, por lo general, el comprador no puede realizar estas tareas por sí mismo y ahorrarse así algunos euros, sino que debe dejarlas en manos del notario, que le cobrará por ellas.

En definitiva, quien realiza la escritura pública debe pagar:

• Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,15 euros
• Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,45%
• Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,15%
• Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0.1%
• Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros: 0,05%
• Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros: 0,03%
• Por lo que excede de 6.010.121,05 euros: La cantidad que se pacte entre las partes.

En el caso de compraventa de viviendas y constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, las tarifas de la escritura de la vivienda se reducen un 25%. Sobre esta nueva cantidad, el notario puede (no está obligado) practicar una reducción de hasta un 10% y, tras realizar las correspondientes reducciones, se aplica el 16% de IVA. En la escritura pública del préstamo hipotecario, los gastos se calculan aplicando el arancel sobre el importe de la garantía hipotecaria, que incluye el principal del préstamo, intereses garantizados hasta 5 años y cantidades presupuestadas para posibles costas judiciales.

• Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 24.04 euros
• Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,175%
• Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,125%
• Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,075%
• Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros: 0,03%
• Por lo que exceda de 601.012,11 euros: 0,02%

En el caso de compraventa de viviendas y constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, las tarifas se reducen un 25% y, sobre esta nueva cantidad, se realiza una reducción del 5%, según se establece en el Real Decreto Ley 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios. A la cifra resultante, se aplica el 16% de IVA en el caso del registro de la escritura de la vivienda. No se aplica este 16% al registro de préstamos hipotecarios.

• Vivienda nueva. La adquisición de vivienda nueva a un promotor está sujeta al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 7% sobre el precio de la propiedad, excepto las Viviendas de Protección Oficial, que pagan un 4%. Además, la primera copia de la escritura está sujeta al pago de otro 1% por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en el País Vasco es del 0,1%.
• Vivienda usada.Estos inmuebles están sujetos al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a un tipo del 6% o del 7% (algunas provincias contemplan tipos más bajos para familias numerosas o minusválidos, entre otros) sobre el valor que se declara en la escritura.

En este punto hay que leer atentamente las escrituras porque existe otro impuesto, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como ‘plusvalía’), que se paga al Ayuntamiento a cuenta del vendedor, por el beneficio que ha obtenido de la diferencia del precio al que compró y al que vende. Puede ser que en las escrituras se recoja que su pago corresponde al comprador porque se contemple una cláusula en la que se especifique que “todos los impuestos derivados de la compraventa corren a cargo del comprador”, y ese “todos” incluiría, por lo tanto, la plusvalía.

En total, si se echan cuentas, las escrituras de una vivienda cuyo precio es 210.000 euros puede rondar los 16.000 euros, ya que sólo en impuestos se pagan cerca de 15.000 euros en el caso de una vivienda nueva y unos 13.000 si es de segunda mano. No obstante, el coste final va a depender del préstamo que se pida y del interés que cobre el banco. Todos estos pagos son necesarios si se quiere conseguir las escrituras de la vivienda, que el notario entrega entre dos y seis meses después de firmarlas (en realidad, al propietario se le da una copia, ya que el original queda archivado en la notaría). En este momento, es posible que el notario devuelva al comprador parte del dinero que pagó, ya que en su presupuesto incluye una provisión de fondos para hacer frente a todos los gastos de gestoría y registro. Si sobra algo de ese dinero, se devolverá al comprador.

Una vez firmadas las escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario. En este caso, en 1995 entró en vigor el Decreto de coordinación de la actuación del Notario con el Registro de la Propiedad, con el objetivo de dar plena seguridad al tráfico jurídico inmobiliario y evitar los fraudes. Lo que permite este Decreto es que el notario, antes de autorizar la escritura de inmuebles, solicita del Registro información sobre titularidad, descripción y cargas de la finca. Posteriormente, las escrituras se firman en los diez días siguientes a la recepción de estos datos y, si en este tiempo accede al Registro cualquier novedad que afecte a la finca -por ejemplo, si el propietario vendiera en ese intervalo de tiempo el piso a otra persona-, el registrador lo comunica inmediatamente al notario, que puede avisar al comprador y suspender, si fuera necesario, el acto de escritura pública. Por el contrario, si no ocurre ningún problema y la escritura se realiza inmediatamente después de la firma el notario envía por telefax al Registro de la Propiedad una copia de la escritura para que quede constancia de los datos del nuevo propietario.

A partir de ese momento, en el plazo de otros diez días, el notario liquida los impuestos de compraventa y presenta la copia autorizada firmada de la escritura que, una vez examinada por el Registrador, permite certificar la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo comprador, al que se entrega la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto y cambiado de nombre en el Registro. El Centro Europeo del Consumidor en Madrid recomienda que, finalizados estos pasos, el nuevo propietario cambie también la titularidad de la finca en el catastro y que haga “pleno dominio” de la vivienda, “salvo que se haya pactado un plazo para desalojarla con el vendedor”. También aconseja poner a nombre del propietario todas las facturas del inmueble.

La inscripción en el Registro de la Propiedad tampoco es obligatoria, pero sí recomendable por la seguridad jurídica que supone y porque los bancos también la exigen para conceder el préstamo. “Aunque la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es un trámite voluntario, es muy conveniente hacerlo, no sólo porque es indispensable para cualquier nueva transmisión del inmueble, sino también para salvaguardar al comprador de posibles fraudes de segundas ventas por parte del anterior propietario”, explican en la Fundación de Derechos Civiles. En este sentido, todos los bienes inmuebles o terrenos tienen un propietario y unas circunstancias especiales que figuran en el Registro de la Propiedad, una especie de censo cuyo objetivo es conocer la identidad de los titulares y las cargas o servidumbres de cada propiedad. Hay que tener en cuenta que los Registros de la Propiedad dividen cada provincia en barrios y localidades, por lo que hay que acudir al Registro que corresponde al inmueble que se adquiere.