¿Comprar casa en 2010 o no comprarla? Ésta es la cuestión que se plantean numerosos ciudadanos, que no saben si será más beneficioso acelerar la adquisición con vistas a disfrutar de las ventajas fiscales que se mantendrán hasta inicios de 2011 o esperar al año que viene o venideros, con el ánimo de que los precios bajen de manera sustanciosa. El dilema está sobre la mesa y es difícil dar una respuesta estándar capaz de satisfacer a todos. En principio, conviene conocer los entresijos de la nueva fiscalidad que se aplicará a partir del próximo año, las características de la vivienda deseada, la posibilidad de que baje el precio y hacer cálculos sobre el hipotético descuento en impuestos que se podría conseguir.
Cambios en la fiscalidad
El principal escollo que invita a muchos españoles a plantearse comprar vivienda antes de que termine 2010 es, sin duda, el cambio fiscal que se aplicará con la entrada del próximo año. La legislación permite ahora deducirse hasta un máximo de 9.015 euros en el IRPF por la compra de vivienda habitual. No obstante, a partir de 2011, entran en vigor nuevos e importantes cambios que reducen de manera significativa la deducción en función de las rentas del contribuyente.
Hasta el 1 de enero, la fiscalidad se aplicará a todos los nuevos compradores de vivienda. En las escasas semanas que quedan de ejercicio, quienes compren un piso se beneficiarán de la fiscalidad vigente durante todo el tiempo que dure su préstamo, sin importar su salario. También quienes ya tienen suscrito un préstamo disfrutarán aún de los beneficios fiscales más allá de 2011 y durante todo el tiempo de amortización de su hipoteca.
Sin embargo, desde enero del próximo año, sólo optarán al actual límite de deducción de 9.015 euros en el IRPF por la compra de vivienda quienes perciban rentas menores de 17.000 euros anuales. Sólo las rentas más bajas tendrán derecho a la deducción, que se recortará de modo progresivo conforme aumenten los ingresos, hasta alcanzar la cifra de 24.000 euros. En este momento, desaparecerá por completo la deducción.
Reflexión necesaria
Los contribuyentes que asuman antes del 1 de enero la compra de un piso de 180.000 euros o más serán quienes más ahorro fiscal disfruten
Con estos cambios, conviene analizar y sopesar si es preferible acelerar la compra de vivienda en estos últimos días de año ya que, sin duda, la desgravación fiscal es un incentivo muy interesante. Es preciso evaluar y poner en la balanza los siguientes aspectos:
Ahorro fiscal: echar cuentas es fundamental para saber si es recomendable o no acelerar la compra de vivienda en estos últimos días de 2010. Para ello, hay que calcular cuál es el precio de la vivienda a la que se puede optar, cuál sería la cuota de la hipoteca que se pagaría y, por tanto, a cuánto ascendería el pago anual de préstamo más intereses. Habría que tener en cuenta también las amortizaciones extraordinarias que pudieran hacerse. Es necesario calcular todas estas cantidades para hacerse una idea de la desgravación fiscal (un 15% de lo aportado, con un máximo de 9.015 euros).
Para una vivienda tipo, de unos 180.000 euros, para la que se solicita financiación por un 80%, es decir, 150.000 euros, suscrita a 25 años y a un tipo de interés del 3%, cada año habría que pagar una cuota de 711 euros mensuales, es decir, 8.532 euros anuales, casi en el límite fiscal deducible. Si se alcanza este umbral (de los 9.015 euros), el ahorro fiscal que se conseguiría cada año sería de 1.352 euros. Durante 25 años, el ahorro total alcanzaría 33.806 euros.
Bajada de precios: el segundo aspecto que conviene analizar para saber si es más aconsejable o no comprar ya una casa, son las previsiones de bajada de precios que haya sobre los inmuebles que interesan al comprador. De entrada, es difícil aventurar si los pisos van a bajar más o no, aunque algunos analistas inmobiliarios opinan que la nueva fiscalidad se aplica con objeto de reactivar el mercado y de mover a los promotores a ajustar más los precios a la baja.
De momento, según la tasadora Tinsa, el precio de los pisos en España acumula una caída del 16,2% desde 2007, cuando estalló la crisis, y aunque la caída no ha tocado fondo, no se espera que vaya a ir mucho más allá del 25%. Esto implicaría que todavía habrá una bajada media cercana al 10%, lo que implica que el ahorro fiscal sería superior al retroceso de los precios. En cualquier caso, la disparidad de opiniones respecto a la bajada acontecida y las previsiones futuras es muy amplia. Según la estadística del Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda libre en España ha vuelto a niveles anteriores a la burbuja inmobiliaria, que estalló en 2007. En el tercer trimestre del año ha experimentado un descenso del 3,4% que sitúa el metro cuadrado en 1.832 euros, poco más del coste de finales de 2005. Según datos de este Ministerio, desde 2008, el coste de los pisos se ha reducido un 12,8%. Pese a las caídas mencionadas, los expertos creen que este mercado todavía tiene que ajustarse más a la baja.
Tipo de vivienda: en cualquier caso y al margen de las perspectivas, el ajuste en los precios no será igual en todas las zonas, comunidades autónomas ni tipo de vivienda. Los pisos céntricos de las principales ciudades son los más resistentes a bajar, con lo que si el comprador está interesado en uno de ellos, es posible que sea mejor opción comprar ahora que esperar recortes más sustanciosos, ya que podría perderse una importante desgravación fiscal. De media, el ahorro fiscal que se puede conseguir con un inmueble tipo, de unos 150.000 euros, requeriría que la vivienda experimentara una bajada del 16%, algo improbable en este tipo de pisos en los distritos más céntricos de Madrid, Barcelona o País Vasco.
No obstante, los pisos situados en el extrarradio de las ciudades, en distritos dormitorio o de nueva construcción, sí pueden experimentar caídas muy superiores a la media. Muchos promotores necesitan liquidez para continuar con su negocio, paralizado ante la escasa venta de viviendas de nueva construcción. Para los contribuyentes que aspiren a conseguir un piso de estas características, puede ser más ventajoso esperar que aventurarse a comprar antes de que acabe 2010.
Nivel de rentas: es fundamental saber en qué rango salarial se mueve el futuro comprador, porque no todos los trabajadores perderán el derecho a la deducción fiscal. Quienes ganen menos de 17.000 euros conservarán la fiscalidad actual, con lo que no deben plantearse acelerar la compra de vivienda. Sólo quienes tengan ingresos superiores a esta cantidad y, sobre todo, quienes ganan más de 24.000 euros al año, verán reducida la ventaja tributaria. Estos son quienes más deben meditar si les interesa o no perder este privilegio. Desde el 1 de enero de 2011, los contribuyentes que ganen más de 24.107 euros al año perderán de manera íntegra el derecho a la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda.
Cuantía de la vivienda: el precio de la vivienda y su ubicación también son claves para hacer un cálculo aproximado del ahorro fiscal que se podría conseguir. Cuanto más cara sea, más ahorro se puede conseguir, ya que será más fácil alcanzar el límite máximo de deducción. Esto corrobora el hecho de que es a las rentas más altas a las cuales interesa más aprovechar este fin de año para comprar piso. Los contribuyentes que asuman la compra de una vivienda de 180.000 euros o más serán quienes más ahorro fiscal disfruten. Sin embargo, para quienes compren pisos de 100.000 euros o menos, la deducción apenas compensa y sería quizá más interesante esperar a nuevas bajadas de los precios.
En el caso de que la amortización anual alcance o supere la base máxima de 9.015 euros, el contribuyente puede desgravar un máximo de 1.352,28 euros al año. En 20 años, el ahorro fiscal sería de 28.000 euros, pero si el plazo de amortización se eleva, será mucho mayor. En 25 años superará 33.000 euros y en 30 años, 40.000 euros. La cifra será mayor cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca y siempre que se desembolsen al año, al menos, 9.015 euros.
No obstante, sólo quienes tengan un poder adquisitivo medio alto podrían alcanzar la deducción máxima. Según la práctica actual, los bancos sólo prestan financiación a quienes no dediquen más de un 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Por tanto, las rentas más bajas (si se ganan menos de 17.000 euros al año), se quedarían muy lejos de conseguir una deducción fiscal como la mencionada. Un contribuyente con unos ingresos brutos de 17.000 euros sólo podría afrontar una cuota mensual hipotecaria de 425 euros, lo que supondría un pago anual de 5.100 euros en letras hipotecarias. Con este pago, la deducción fiscal anual que se podría conseguir sería de 765 euros anuales. Multiplicados por 25 años, el ahorro total alcanzaría 19.125 euros, es decir, mucho más bajo que en el caso de un contribuyente con rentas superiores a 24.000 euros que pueda abonar una cuota hipotecaria mucho mayor y conseguir un ahorro fiscal superior a 30.000 euros.
