Anterior a esta regulación, y en un mercado como el de vivienda que ha presentado y presenta grandes oportunidades de negocio, surgían con relativa facilidad agencias y sociedades inmobiliarias con escasa solvencia, que buscaban en la promoción de viviendas grandes beneficios en el corto plazo.
Esta forma de operar trajo como consecuencia, que no pocas personas fueran estafadas en promociones de este tipo. Las más afortunadas recibieron su vivienda después de tener que desembolsar más importe del inicialmente estipulado y/o con menores calidades en el acabado que las acordadas, sin embargo, las menos afortunadas no recibieron su vivienda y perdieron el dinero aportado. A quién no le suenan casos como el «caso PSV» que implicó a uno de los principales sindicatos de ámbito nacional.
La ley que se cita al principio vio la luz para evitar este tipo de actuaciones y proteger al usuario final de la vivienda, logrando con ello regular un sector hasta la fecha poco regulado. Se determinan en ellas los participantes en la obra y sus respectivas responsabilidades, imputando una responsabilidad general y solidaria a todos los agentes que intervienen y se clasifican los daños que pueden existir en la vivienda una vez construida, las garantías y sus plazos. En este artículo se va a tratar únicamente las responsabilidades y las garantías para asegurar la calidad de la edificación, que estarán obligados a otorgar el constructor o el promotor:
RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS
– Responderán durante 10 años todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación por los defectos que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio (pilares, fachada, muros de carga, soportes, vigas, etc). La garantía que se fija para ello es de carácter obligatorio y consiste en la realización de un SEGURO DECENAL (por 10 años) a tal efecto. Este seguro es obligatorio en toda promoción. Las entidades financieras cuando prestan dinero a un promotor le exigen también cumplir este requisito. El capital mínimo asegurado por este seguro será el 100% del coste total y final de la obra, incluyéndose los honorarios profesionales y su franquicia no podrá exceder del 1%
– Responderán durante 3 años los intervinientes en el proceso de edificación, por los daños materiales del edificio, causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (como humedades, no insonorización adecuada, levantamiento del suelo, etc.). A este efecto no se establece como obligatorio un seguro de daños materiales o de caución pero podrá establecerse como tal en Real Decreto.
– Responderá durante 1 año el constructor de los daños materiales derivados de la deficiente construcción. No es obligatorio un seguro pero podría serlo por Real Decreto. Este seguro podría ser sustituido por la retención por parte del promotor del 5% del coste total de la obra.
– Libro del edificio: el promotor deberá entregar la documentación completa de la obra ejecutada a los usuarios finales del mismo. En ese libro deberán incluirse:
· El proyecto de la obra y las modificaciones posteriores que se hayan aprobado.
· La relación de agentes que han participado en la edificación: constructor, promotor, arquitecto(s), etc.
· Instrucciones de mantenimiento y uso del edificio y sus instalaciones.
· Revisiones obligatorias o convenientes de las instalaciones, que debe cumplir el usuario.
Son importantes todas estas garantías, porque de esta manera se puede estar tranquilo al adquirir una vivienda. Especialmente porque las aseguradoras no se pueden permitir el asegurar a empresas sin solvencia, y para asegurarlas realizarán un estudio exhaustivo, también del proyecto de la obra, de las calidades y del acabado.
Asimismo, es importante saber al adquirir una vivienda nueva que los propietarios también tienen obligaciones: como conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento y recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente a aquellos a los que se pueda vender con posterioridad la citada vivienda.
