Cuando se termina de pagar un préstamo hipotecario, y al contrario de lo que mucha gente piensa, la hipoteca sigue inscrita sobre la vivienda. Por lo tanto, si se quiere eliminar esa carga —para vender el inmueble, por ejemplo—, habrá que llevar a cabo un trámite llamado cancelación registral, que tendrá un coste para el antiguo prestatario. Ahora bien, conviene saber que, aunque haya que abonar una serie de gastos por esta gestión, existen una serie de costas por cancelar la hipoteca que el banco u otros intervinientes en la operación (Hacienda) no nos pueden cobrar en ningún caso. A continuación, explicaremos cuáles hay que pagar y cuáles no.
Pagarás notaría, registro y puede que gestoría
Empecemos por los gastos de cancelación de la hipoteca que sí hay que pagar. Para que se elimine la carga hipotecaria de una vivienda es necesario formalizar una escritura en una notaría y llevarla al Registro de la Propiedad. El notario y el registrador nos cobrarán por ello unos aranceles, cuyo coste está regulado y dependerá del importe original de la hipoteca.
Además de acudir a la notaría y al Registro de la Propiedad, también habrá que ir a Hacienda a presentar y sellar el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (exento de pago). Y dado que todos estos trámites requieren de tiempo, es posible que queramos dejarlo todo en manos de una gestoría (la del banco o una independiente), cuyos honorarios también deberemos abonar. De media, ese gasto está en unos 300 euros.
En caso de ir por libre, las facturas de la notaría y del Registro de la Propiedad pueden abonarse al momento. Y si se contrata a una gestoría, esta pedirá que se le haga una provisión de fondos antes de iniciarse todo el proceso (depositar el dinero en una cuenta bancaria), que usará para pagar las distintas facturas. En caso de que falte dinero, solicitará hacer un nuevo ingreso, mientras que si sobra, lo devolverá al antiguo hipotecado.
Abonarás una comisión, si cancelas por adelantado
¿También el banco nos cobrará algún tipo de comisión por cancelar la hipoteca? En realidad, solo puede aplicarse una comisión si se liquida el préstamo antes de que acabe su plazo: la llamada compensación por reembolso anticipado (o amortización o cancelación anticipada). Pero únicamente puede cobrarse si aparece en la escritura de la hipoteca cancelada.
Su coste, además, no puede superar los límites legales establecidos en el momento de la firma. Por ejemplo, si se contrató el crédito a partir del 16 de junio de 2019 (cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria), los límites son los siguientes:
- Si la hipoteca es fija, la comisión puede ser de hasta el 2 % sobre el importe cancelado (1,50 % si se liquida el crédito a partir del undécimo año del plazo).
- Si la hipoteca es variable, la compensación puede ser o bien de hasta el 0,15 % si se liquida en los cinco primeros años, o bien de hasta el 0,25 % si se liquida en los primeros tres (a negociar entre banco y cliente). En ambos casos, pasado el periodo de aplicación de cinco o tres años, ya no se puede cobrar ninguna comisión.
Sea como sea, la comisión por amortización anticipada de hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019 no puede superar la pérdida financiera generada a la entidad por ese adelanto. Para préstamos contratados en fechas anteriores, esta comisión puede llegar a alcanzar el 1 % como máximo.
¿Qué gastos no te pueden cobrar en ningún caso?
Después de ver qué gastos sí se deben pagar si se cancela una hipoteca sobre una vivienda para liberarla de cargas, analizaremos también las diversas costas asociadas al proceso que no se nos deben cobrar jamás. Son las siguientes:
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). En España, excepto en el País Vasco para cancelaciones de hipotecas sobre viviendas de uso no habitual, esta operación está exenta del pago de este tributo. Ahora bien, sí hay que pasarse por Hacienda para presentar y sellar el modelo 600, un documento que necesitará el Registro de la Propiedad para eliminar la carga hipotecaria.
- Una comisión por la emisión del certificado de deuda cero, que es un documento que debemos pedir a la entidad para demostrar al notario que ya hemos saldado nuestra hipoteca.
- Los gastos generados por el desplazamiento del apoderado del banco, que tendrá que firmar la escritura de cancelación ante notario. El Banco de España prohíbe tajantemente que las entidades cobren ese desplazamiento al antiguo hipotecado.
Existe la posibilidad, sin embargo, de que el banco sí nos cobre dinero por el certificado de deuda cero y por el desplazamiento de su apoderado, aunque no debería hacerlo. En ese caso, se puede reclamar antes de la cancelación para no pagarlos (con la consiguiente pérdida de tiempo) o se puede exigir con posterioridad su devolución si nos corre prisa liberar la vivienda de cargas.
