Durante mucho tiempo se ha advertido de que podría acercarse una seria corrección en el sector inmobiliario, algo así como la explosión de la “burbuja inmobiliaria” en la que muchos expertos aseguran que estamos inmersos. Habrían acabado así los años de crecimiento inusitado en los precios de la vivienda, que corregirían de esta forma las alegrías de los últimos años. Los que hubieran comprado una casa hace pocos años se encontrarían con que su vivienda se deprecia, con lo que pagarían hipotecas más altas que el valor de sus casas. Pero también supone una oportunidad para los nuevos compradores.
Rebajas
Lo cierto es que los precios parecen haberse moderado. Para algunos analistas, incluso la tendencia es bajista. Según los datos del portal Idealista.com, la vivienda usada ha bajado en Barcelona un 1,3% en el segundo trimestre de este año, y en un 15% de los municipios barceloneses que ha analizado este portal inmobiliario. En Madrid capital, la vivienda usada subió en ese período sólo un 0,1% y bajó en 19 de los 32 municipios analizados. En Valencia, la vivienda subió entre abril y junio de este año un 1,2%, cifra que parece alta en comparación con otras ciudades pero que es baja respecto a períodos anteriores.
Otro portal de Internet, Fotocasa, detectó durante el mes de julio que el 10% de las viviendas que anuncia veían reducido su precio. En la Comunidad de Madrid, 6.038 de los 48.562 pisos a la venta, lo que supone un 12%, redujeron su precio en al menos 3.000 euros, y en Cataluña lo hicieron 5.631 viviendas (10,7%) de las 54.226 en venta. Destaca que el porcentaje de viviendas rebajadas es mayor en las grandes capitales. En Barcelona, alcanzó el 11,8% del total, mientras que en Valencia se elevó hasta el 12,7%.
Desde Atlas Capital recomiendan esperar antes de comprar una casa. La razón es que los precios están evolucionando, y podrían bajar en los próximos meses, o bajar al menos en algunas zonas. Los precios “se están conteniendo” y los períodos de venta aumentando, según afirman los analistas de esta consultoría, que aconsejan “esperar, si no se tiene prisa”.
Los precios de la vivienda parecen estar conteniéndose, por lo que los expertos aconsejan esperar a comprar si no se tiene prisa
Hay que tener en cuenta que la paciencia a la hora de buscar una vivienda puede verse recompensada si se encuentra a alguien con prisa por vender, y que ponga un precio atractivo para asegurarse la venta. Vale la pena pensarse la compra, cuando en el segundo trimestre de este año las familias españolas destinaron el 44,8% de su salario a financiar la compra de la vivienda, lo que supone dos puntos más que a finales de 2006 y la cifra más alta registrada. En 2005, el porcentaje era del 36,7%, y del 35% en 2004. Además, se contratan cada vez hipotecas más caras. En mayo de este año, las hipotecas se contrataban por una media de 150.810 euros, un 7,6% más que en el mismo mes del año anterior.
Este otoño se iniciará con acontecimientos que pueden tener consecuencias en el sector de la vivienda. De un lado, las autoridades del ramo han puesto en marcha nuevas medidas.Por otro lado, es más que probable que el Banco Central Europeo suba de nuevo los tipos de interés, lo que llevará a una nueva subida del Euríbor, y con ello a un encarecimiento de las hipotecas. Desde el año 2001, los tipos de interés no han hecho más que crecer. Además, queda pendiente ver qué pasará con la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos. Por ahora, el Banco Central Europeo se ha visto obligado a inyectar grandes cantidades de dinero en el sistema monetario para evitar la crisis. El 9 de agosto, el BCE inyectó 94.841 millones de euros, una cifra récord.
Hipotecas basura
Puede parecer sorprendente que en Europa se esté pendiente de lo que está pasando en los Estados Unidos con las hipotecas de alto riesgo. En el sector de las “hipotecas basura” de Estados Unidos, casi 14 de cada 100 deudores ya no pueden seguir pagando. Pero tiene una explicación: la internacionalización de la economía llevó a que el banco francés BNP Paribas anunciara que congelaba el capital que sus clientes disponen en tres de sus fondos de inversión que invertían en mercados de créditos hipotecarios. En este contexto, los bancos han encarecido el tipo de interés con que se prestan dinero unos a otros, lo que afecta directamente al Euríbor, índice de referencia que sirve para calcular los intereses de una hipoteca.
Si se mantiene el nivel actual del euribor, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que revise su préstamo anualmente, aumentará en 66,71 euros mensuales
Si se mantiene el nivel actual del 4,7% en el mes de septiembre, una hipoteca de 120.000 euros a 20 años se encarecería en 66,71 euros mensuales. Para comprender la magnitud de esta situación, hay que entender que casi la mitad de los créditos para la compra de vivienda contratados el año pasado en Estados Unidos se enmarcan dentro de la categoría de “hipotecas basura”, según datos del Fondo Monetario Internacional. Muchos ciudadanos se lanzaron a compras que excedían su capacidad, ante los tipos bajos que había en el mercado, y no calcularon adecuadamente lo que podía pasar. Lo curioso es que entran en esta categoría aquellas personas que piden más del 85% del valor del inmueble o deben pagar más del 55% de lo que ganan, categoría en la que entrarían no pocas hipotecas que se conceden en España, país con un bajísimo nivel de morosidad, según los últimos datos facilitados.
En estos momentos se acaba de poner en marcha un plan de alquiler público. El objetivo es reunir suelo público y edificios vacíos estatales o de otros organismos públicos para promover viviendas en alquiler. Se trataría de pisos de entre 50 y 70 metros cuadrados, a un precio razonable. De llegar a buen puerto se podría alcanzar el objetivo de que muchos jóvenes pudieran alcanzar su sueño de encontrar una casa para vivir. Además, el aumento de casas en alquiler facilitaría que el precio de la vivienda bajase.
Subida de las hipotecas
En todo caso, las medidas que se pongan en marcha en España pueden verse contrarrestadas si el Banco Central Europeo decide una nueva subida de tipos de interés. A principios de agosto, el presidente de esta entidad, Jean-Claude Trichet, después de la reunión en la que el BCE decidía mantener los tipos en el 4%, aseguraba que se establecería una “fuerte vigilancia” para evitar que aumente la inflación. Esta frase puede significar, con mucha probabilidad, que el Banco Central Europeo decida aumentar en otro cuarto de punto el precio del dinero. El aumento del Euríbor y por tanto de las hipotecas vendría poco después. El Euríbor ya está en niveles que no se conocían en esta década, concretamente desde 2001, al haber superado el 4,7%.
En España, uno de los diez países más caros de la OCDE a la hora de comprar, al precio de la casa hay que añadir aproximadamente un 12% de su valor en impuestos, notaría, registro e inmobiliarias
Otro elemento sobre el que se podría incidir son los costes que se derivan de la compra de una vivienda en España. A lo que cuesta la casa hay que añadir aproximadamente un 12% de su valor en impuestos, notaría, registro y, en su caso, inmobiliarias. Nos situamos así entre los diez países de la OCDE más caros a la hora de comprar, según la web inmobiliaria Global Property Guide, aunque por debajo de Bélgica (17,8%), Italia (17%), Francia (16,3%) o Luxemburgo (15,6%). El gasto más gravoso es, sin duda, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que impone un 7% en la compraventa de una casa usada, y el IVA, en el caso de las casas nuevas, que es también del 7%.
