Hipoteca ¿fija o variable?

Elegir hipoteca es una de las cuestiones más difíciles e importantes a las que tienen que enfrentarse quienes necesitan financiar el pago de su vivienda. Decidir entre hipoteca a tipo fijo o variable es uno de los aspectos fundamentales. Para ello, conviene tener en cuenta sus principales diferencias.

En los préstamos a tipo fijo, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés, el cliente siempre pagará lo mismo cada mes. “Eso da cierta seguridad: si los tipos de interés suben, el titular del préstamo no se verá afectado. Pero este tipo de hipotecas también tienen un inconveniente: si los tipos bajan el cliente no podrá beneficiarse de un abaratamiento en sus cuotas”, comenta Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española. “Se trata, por tanto, de una decisión en la que se puede ganar o perder”, añade. Otra característica de este tipo de préstamos es que suelen tener un plazo más ajustado, alrededor de doce años y la comisión por amortización anticipada es mayor.

En las hipotecas variables, el interés cambiará en función de un índice determinado al que se encuentren referenciadas (euribor o índices específicos en el ámbito bancario, IRPH bancos, IRPH cajas o IRPH conjunto de entidades). Este tipo de préstamo presenta un plazo inicial, que suele ser de seis meses o un año, en el que la entidad aplica el interés fijado al contratar la hipoteca. A partir de ese periodo, el banco realiza una revisión y comienza a aplicar el interés derivado de la cláusula, que surge de la suma del índice al que se encuentre referenciada la hipoteca más un diferencial añadido. Este diferencial puede ir desde el 0,10 % al 1,75 %.

En la actualidad, las hipotecas más competitivas del mercado, a interés variable, se pueden contratar a un tipo del 3,01% (euribor de febrero, 2,914+0,10%), con condiciones. A tipo fijo, las mejores hipotecas presentan un interés medio que ronda el 5%. Pese a todo, los expertos opinan que el euribor seguirá subiendo por lo que es el momento de ir contemplando otro tipo de hipotecas, no sólo las de tipo variable.

Decidirse entre hipoteca fija o variable es difícil, puesto que al ser dos tipologías de préstamos muy distintas es imposible hacer una comparación exhaustiva que permita concluir con una solución contundente de cuál es mejor. Francisco Alonso, del servicio de estudios del Banco de España, asegura en su informe “Créditos hipotecarios a tipo de interés fijo frente a tipo variable: comparación de riesgos e implicaciones macroeconómicas” que la naturaleza de los riesgos asociados a los préstamos a tipo fijo y a tipo variable es diferente, por lo que no es posible establecer cuál de las dos modalidades asegura en mayor medida la estabilidad de la situación patrimonial de los prestamistas. En cualquier caso, sí que existen ciertas características que permiten definir a qué tipo de personas puede interesar más cada uno de estos préstamos.

En general, las hipotecas fijas suelen ser contratadas por personas con mayores excedentes de ahorro, que quieren más seguridad y que no desean estar pendientes de las variaciones en los índices que puedan repercutir en sus pagos. Gregorio Mayayo, de la Asociación Hipotecaria Española, considera que las hipotecas a tipo fijo son más adecuadas para personas que no quieran asumir riesgos pero que puedan hacer frente a una mayor carga financiera inicial. Por lo general, las hipotecas a tipo fijo salen más caras, pero ofrecen otros valores como mayor estabilidad en el pago de las cuotas, así como realizar una planificación más exhaustiva de las necesidades financieras y de la capacidad de ahorro del titular. Por el contrario, las hipotecas a interés variable están diseñadas para personas que estén dispuestas a asumir el riesgo de subidas en los tipos de interés

Gregorio Mayayo asegura que cada familia debe decidir entre diversidad de productos hipotecarios que existen actualmente cuál es el que puede adaptarse mejor a sus circunstancias económicas y a los posibles riesgos con los que puede encontrarse en un futuro. Optar por un tipo de interés u otro depende de la situación económica de cada persona.

Si lo que se quiere es seguridad sin que importe que el tipo nominal sea más alto, lo mejor es una hipoteca a tipo fijo. Si lo que se prefiere es pagar una cuota mensual baja, es recomendable una hipoteca a tipo variable con un plazo de amortización más largo. Desde BBVA aseguran que elegir entre hipoteca variable o fija es una decisión personal que depende de las preferencias y la situación de cada uno. “Si el cliente prefiere la previsión y no desea que las cuotas varíen, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo”, afirman.

En cualquier caso, dado que la tendencia que se ha impuesto en el mercado en los últimos años es contratar hipotecas a interés variable, Gregorio Mayayo recomienda tener en cuenta la evolución futura que pueden registrar los índices a los que están referenciadas. “Cuando se contrate un préstamo a tipo de interés variable no hay que calcular las posibilidades de amortización en función del tipo de interés inicial, sino al tipo más probable en el futuro“, asegura Mayayo. Para una hipoteca a 20 años, habría que pensar en un interés medio del 6 %”, afirma Mayayo.

En estos momentos y como suele ser habitual, la oferta de hipotecas fijas presenta tipos de interés más altos que los variables. Los tipos que presentan suelen superar el 5%, casi dos puntos porcentuales más que los mejores préstamos cuyo interés varía. Algunas entidades comercializan hipotecas a interés variable ligadas al euribor más un diferencial del 0,10%, aunque la media del mercado se sitúa en el euribor más un diferencial del 0,5%. En cualquier caso, siempre es aconsejable contratar una hipoteca a interés variable con un diferencial menor a un punto porcentual. Ante los previsibles nuevos aumentos que experimentará el euribor y los otros índices a los que están referenciadas las hipotecas a interés variable, los expertos aconsejan comenzar a girar la vista hacia otro tipo de opciones y no centrarse sólo en las hipotecas puras a interés variable, como ha ocurrido en los últimos años. En 1991 los préstamos a tipo variable apenas suponían un 21% del total. Hoy, representan casi el 97% de los préstamos totales concedidos por las entidades financieras.

Ana Bengoa, directora de negocio hipotecario de BBVA, señala que las previsiones apuntan que el euribor a un año se situará en el entorno del 3,25% en breve. Ante esta coyuntura, desde el propio Gobierno quieren potenciar la contratación de hipotecas mixtas, que combinan tipos fijos y variables. Desde el Gobierno se ha anunciado que se está preparando un proyecto de ley que incluirá medidas para flexibilizar el mercado de productos hipotecarios y para facilitar la comercialización de hipotecas mixtas ante la preocupación de que muchas familias “se vean ahogadas por el encarecimiento que están registrando sus hipotecas con las subidas de los tipos de interés”.

Por su parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran que el sistema crediticio español tiene una dependencia excesiva del euribor y creen que sería bueno que se comenzara a fomentar la contratación de préstamos a tipo fijo. “Ésta es una opción interesante, sobre todo, para aquellos clientes más conservadores, que no deseen tener que adaptarse a los vaivenes de los tipos de interés”, comenta Gregorio Mayayo.

Ana Bengoa, de BBVA, señala que ante las previsiones de nuevos ascensos en el euribor es necesario plantearse la opción de recurrir a una hipoteca a tipo fijo. “Está claro que debemos dar a nuestros clientes la posibilidad de contratar operaciones a tipo fijo. En cualquier caso, ahora el mercado es muy flexible. Vemos necesario adaptar los productos hipotecarios al escenario actual: por ejemplo es positivo ofrecer hipotecas con un periodo inicial a tipo fijo y el resto a variable. También es bueno dar la posibilidad de cambiar de tipo variable a fijo o viceversa”, añade.

En la actualidad, dado que los tipos variables son todavía bastante más baratos que los fijos, la opción más atractiva es apostar por productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. En este sentido, conviene tener en cuenta las posibilidades que hay en el mercado. Al margen de las hipotecas puras a interés fijo o variable, existen los préstamos con tipo de interés mixto, con cuota fija o las hipotecas variables con techo:

• Hipotecas a tipo de interés mixto: una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (hasta diez), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.
• Hipoteca de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagar más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.
• Hipoteca variable con techo. Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar. Máximo Doris, consejero delegado de Fibanc Mediolanum, estima que quizás el momento más acertado para contratar una hipoteca a tipo fijo hubiera sido hace ya dos años. En la actualidad, su consejo es optar por hipotecas híbridas.