Hipotecas ‘dudosas’

Pese a que el dato de la subida de la morosidad es preocupante, no conviene confundir el término de hipoteca dudosa con el de hipoteca de riesgo. En sentido amplio, una hipoteca dudosa es cualquier préstamo en el que hubieran pasado 90 días desde su impago o aquel sobre el que, no habiendo transcurrido dicho plazo, la entidad tuviera dudas muy razonables de que vaya a ser rembolsado y, por tanto, estuviera en fase de reclamación. Antonio Paños, director de riesgos de Bancaja, afirma además, que conviene distinguir entre impagado o incidencia y moroso o dudoso. “En el primer caso se incluyen aquellos clientes que no tienen absoluta coincidencia entre las fechas en que reciben su nómina o su flujo recurrente de ingresos y la fecha en que deben atender el préstamo. En este caso, estamos hablando de riesgo vencido e incidentado o impagado. Se trata de una situación transitoria de desfase y se analizada como tal. En el segundo caso, en el de moroso o dudoso, es posible que bien no haya ingresos suficientes para cubrir las cuotas acumulándose al menos tres cuotas si son mensuales”, añade Paños.

En cualquier caso, las entidades antes de efectuar una reclamación formal se ponen en contacto con los clientes, por teléfono o a través de una carta, para informarles sobre la situación de impago y avisarles de que se ha acumulando la deuda vencida y, que, por tanto recibirán una reclamación formal.

Por el contrario, una hipoteca de riesgo es aquella que conceden entidades a favor de clientes que no tienen historial crediticio ni en muchos casos ingresos probados. En España sólo se da un insignificante mercado de este tipo de hipotecas que, por su parte, sí que es muy conocido en Estados Unidos.

Precisamente, en los últimos días se ha puesto de moda el término, ya que varias empresas estadounidenses dedicadas al negocio de las hipotecas basura (como también se conocen las hipotecas de riesgo) han hecho público que afrontan problemas de insolvencia. Javier López, presidente del intermediario financiero Crédit Services asegura, sin embargo, que “mientras que en Estados Unidos se conceden préstamos hipotecarios superiores al valor de tasación de la vivienda sin que el cliente aporte un justificante de ingresos, en España esta situación es impensable”, apunta López. “Los problemas por los que atraviesa el arriesgado mercado hipotecario estadounidense, con dos financieras que tienen problemas de liquidez, no va a replicarse en España, donde la solvencia de los bancos es muy alta y las coberturas de los riesgos son cada vez mayores”, afirma López.

Otra diferencia importante que conviene señalar es que mientras en Estados Unidos el negocio de las hipotecas de riesgo presenta una cuota del 20% de todo el mercado hipotecario, en España apenas un 0,72% de todo el negocio hipotecario está en manos de intermediarios financieros, que son los únicos que pueden promover este tipo de hipotecas ‘basura o de riesgo’, concedidas a clientes de riesgo elevado, con numerosos préstamos o ingresos muy bajos e irregulares. Además, las entidades españolas cuentan con un destacado fondo de cobertura por insolvencias para prevenir el efecto de un cambio de ciclo económico.

La situación del mercado hipotecario es, por tanto, muy diferente en España y en Estados Unidos. En nuestro país los clientes con mayores dificultades para el pago de una hipoteca están recurriendo a los intermediarios que reunifican deudas y que los remiten en muchas ocasiones a los denominados establecimientos financieros de crédito, con condiciones más flexibles que en los bancos o cajas tradicionales. Sergio Solís, vicepresidente ejecutivo de Capital Credit, asegura que más que buena o mala, la reunificación es la solución en mayúsculas. “Si las familias no pueden hacer frente a las diversas cuotas, la única manera de adecuar esta situación es a través de una refinanciación. Lógicamente, con la reunificación de deudas el plazo de amortización se alarga”, asegura.

En cualquier caso, descartar que España se encuentre en una situación de riesgo como Estados Unidos no quiere decir que no preocupe el crecimiento de la morosidad. La subida de la morosidad se interpreta en el mercado como un dato negativo, ya que supone que se eleva el número de familias que no pueden hacer frente a los gastos hipotecarios. Por lo tanto, empeora en general la imagen del mercado inmobiliario. La tasa de morosidad se presenta así como un ‘termómetro’ de este mercado: si es elevada es un lastre, puesto que no hay tanta confianza en la población a la hora de hacer frente a una vivienda, lo que repercute en la evolución y posible crecimiento del sector inmobiliario y de la economía de un país. “Por el contrario, si la morosidad baja esto implica que existe un endeudamiento sano y que, en general, las familias tienen todavía capacidad para afrontar nuevas deudas”, comenta Gregorio Izquierdo, director del servicio de estudios del Instituto de Empresa.

En nuestro país, el Banco de España publica trimestralmente esta tasa que, en la actualidad, se encuentra en el 0,41%.

“Su cálculo es sencillo: se trata del coeficiente entre el importe de créditos hipotecarios concedidos en un determinado tiempo y la cuantía de las cuotas hipotecarias «dudosas» -las que registran, al menos, tres meses de impago”- en ese mismo periodo. Siempre se trata de los contratos hipotecarios sometidos a una especial atención por parte de las entidades financieras”, comenta Izquierdo.

A medida que se han incrementado los tipos de interés, la capacidad de endeudamiento de las familias españolas ha decrecido y con ello ha aumentado, aunque de forma moderada, la morosidad a la hora de pagar un crédito hipotecario. Si a finales de 2004, el precio del dinero en la zona euro se encontraba en el 2,5% – entonces la tasa de morosidad hipotecaria de las familias era la más baja de la historia- un 0,29%. Ahora que los tipos de interés se encuentran en el 3,75%, ese endeudamiento ha llegado hasta el 0,41%, el más alto de los cinco últimos años.

Las previsiones de nuevas subidas de tipos y, también, del encarecimiento de los precios de la vivienda invitan a pensar que las entidades tendrán cada día que resultar más exigentes a la hora de conceder hipotecas para evitar nuevas subidas de la morosidad. En la actualidad, uno de los criterios que han comenzado a endurecer algunas entidades está relacionado con el porcentaje de ingresos disponibles que se pueden destinar al pago de una hipoteca. Hasta ahora, aunque no hay un criterio fijado por el Banco de España para conceder hipotecas, lo común es que las entidades permitan pagar por el préstamo en torno a un 40-45% de la renta familiar. No obstante, esta cantidad ha llegado a elevarse hasta el 50-55% en algunos casos hace unos años.

Con la subida de la morosidad, son más las entidades que han decidido ajustarse al baremo del 40% de los ingresos.

Es decir, una unidad familiar que gane 2.000 euros al mes no puede destinar al pago mensual de su hipoteca más de 800 euros. Desde Caja Duero, sin embargo, aseguran que la situación ideal y de menos riesgo es que el cliente emplee menos del 25% de sus ingresos en el pago mensual de sus cuotas hipotecarias. Sergio Solís, de Capital Credit, también estima que ahora las tasaciones de las viviendas ya no son tan elevadas, con lo que las cantidades a financiar, comparativamente con otros años, tampoco lo son.

Para poder ajustar las letras hipotecarias, otro criterio que están potenciando las entidades es la prolongación de la vida de los préstamos durante más tiempo. Por ejemplo, ya existen en el mercado varias entidades financieras que permiten, a los jóvenes de hasta 35 años, contratar préstamos a plazos de 50 años. Santos González, director del negocio hipotecario de banco Santander, asegura que los clientes siempre solicitan más financiación, más plazo y los tipos más bajos posibles. “Esta necesidad del mercado hay que transformarla en una oferta crediticia que cubra igualmente la necesidad del cliente y la lógica prudencia bancaria”, añade.