Opción ante la crisis
Hoy, los rayos de sol de las playas de Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm no son tan rentables como lo eran hace apenas un par de años. Refugio clásico de nuestros mayores, la caída del precio de los pisos está provocando que muchos jubilados no puedan vender sus inmuebles, comprados como inversión para disfrutar de un retiro dorado. El metro cuadrado se paga ahora en estas costas a 2.300 euros de media, según datos de la Sociedad de Tasación, cuando en algunas localidades llegó a pagarse a 4.000 euros. Pero, al margen del bajo precio, lo peor es que el comprador foráneo y con ganas de fiesta playera se ha esfumado. No se puede vender porque no hay demanda. ¿Y qué hacer con este panorama? Pues, aunque pueda resultar curioso, la hipoteca inversa se perfila como un buen remedio para numerosos jubilados deseosos de contar con liquidez para poner en práctica todo aquello que siempre soñaron hacer una vez fuera del mercado laboral.
Cómo funciona
La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes cuya principal característica es que la entidad financiera paga una cantidad mensual garantizada temporal o de forma vitalicia al titular, sin que éste ni sus herederos pierdan la propiedad de su vivienda. En la actualidad, en torno al 85% de los mayores españoles cuenta con una vivienda en propiedad y del total, más de un 20% tiene además una segunda vivienda. En principio, la esencia del producto es suscribirlo con primeras viviendas. De hecho, algunas de las entidades que lo comercializan sólo permiten contratarlo sobre la vivienda habitual. No obstante, la crisis está dando un nuevo uso a este instrumento: suscribirlo utilizando una segunda vivienda en propiedad, por ejemplo un apartamento en la playa que ahora sea difícil vender en el mercado. Desde Optima Mayores aseguran que el 10% de los clientes se interesa por hipotecar su segunda vivienda, no exclusivamente viviendas de la costa. Hay clientes con varias viviendas en la misma ciudad en la que viven o en otras del territorio nacional, y estas operaciones les permiten obtener una rentabilidad sobre las segundas viviendas que ahora no se encuentran en el mercado inmobiliario.
Precisamente, la vivienda en la costa es la que sufre la crisis actual con mayor virulencia. En 2008, según datos de la Sociedad de Tasación, los precios de este tipo de inmuebles de playa cayeron un 5,1% de media. En algunos municipios costeros, como por ejemplo en Almería, la vivienda cayó un 8,2% en 2008. En Torrevieja la bajada fue de un 6,4%, en Oropesa del Mar, del 7,4%, en Palma de Mallorca bajó un 4,2%, en Benidorm y Marbella, un 2,9%… Las fuertes caídas provocan que muchos mayores con pisos en estos lugares de playa prefieran ahora hipotecar su vivienda con una hipoteca inversa o una vivienda-pensión antes que malvender el inmueble. A finales de 2008, un 22% de los clientes interesados en la hipoteca inversa procedían de Andalucía, básicamente por los numerosos inmuebles en costa, segundas viviendas, que no estaban encontrando comprador en el mercado.
Al tratarse de una segunda vivienda, el propietario no podrá disfrutar de beneficios fiscales
Legalmente, realizar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda (es decir, no sobre la vivienda habitual en la que se reside) es una operación permitida. Una persona mayor de 65 años puede, según la Ley Hipotecaria, utilizar cualquier inmueble de su propiedad para suscribir una hipoteca inversa. El banco o caja de ahorros con el que firme el préstamo contratará a una sociedad de tasación para que valore su piso, y en función de dicha tasación se calculará la renta mensual vitalicia que podrá conseguir. El único inconveniente es que, al tratarse de una segunda vivienda, el propietario no podrá disfrutar de beneficios fiscales, como la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sí está libre de pagarse cuando la hipoteca se realiza sobre la vivienda habitual.
Qué rentas se pueden obtener
Comprarse un piso en Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm cuesta menos de la mitad de lo que se paga de media en Madrid, Barcelona o Bilbao. Conclusión: puede ser un buen momento para comprar, pero no para vender. Este escenario acaso resulte favorable o interesante para suscribir una hipoteca inversa pero, los clientes deben ser conscientes de que las tasaciones sobre los inmuebles se están realizando a la baja y, por tanto, las rentas que se obtienen ahora por los pisos no son tan elevadas como pudieran parecer cuando se diseñó el producto.
Hoy, según datos de Caixa Terrassa, con un piso tasado en 250.000 euros (que puede ser el caso de un apartamento en primera línea de playa en Islas Baleares) un hombre de 70 años obtendría una renta de 365 euros y una mujer, 333 euros. Si tuvieran 80 años, las rentas alcanzarían los 647 euros mensuales en el hombre y los 584 euros en el caso de la mujer. La diferencia por sexos se basa en la esperanza de vida, que es mayor en las mujeres, quienes por tanto, es probable que estén cobrando durante más tiempo que los hombres.
Las tasaciones se realizan a la baja, y las rentas que se obtienen ahora no son tan elevadas como cuando se inventó el producto
Aunque hoy el mercado inmobiliario se mueve en un entorno bajista, es probable que en un plazo de 15 años, cuando los herederos tengan que asumir la deuda del piso hipotecado, los precios hayan subido. En ese escenario, es posible que los herederos, hijos o nietos de los mayores que ahora suscriben la hipoteca inversa, se encuentren con un inmueble revalorizado.
Rentas más bajas
La caída de los precios de la vivienda hace que potenciales clientes de hipotecas inversas no se decidan a firmar una de ellas, ya que las rentas que ahora se pueden conseguir son más bajas que hace unos años. Aunque es cierto que la situación actual podría afectar negativamente a la hipoteca inversa, el panorama de crisis actual dibuja otras necesidades que sí pueden ser cubiertas con este producto. Con este instrumento, los jubilados pueden conseguir unas rentas con las que complementar su pensión pública de jubilación. Quien suscribe este producto suele hacerlo para mantener un nivel de vida medio-alto, para darse un capricho, viajar, ayudar a hijos y nietos… Desde este punto de vista, la hipoteca inversa se perfila como una buena manera de conseguir liquidez que puede servir para socorrer a familiares allegados ahogados por las deudas o que puedan estar viviendo una situación difícil por la crisis.
Hipotecar la segunda vivienda puede ser una buena manera de conseguir liquidez para socorrer a familiares ahogados por las deudas
La crisis financiera está provocando una merma de recursos y de poder adquisitivo a los mayores, ya de por sí muy al límite en su capacidad financiera, lo que influye al final en una mayor demanda de este producto, según indica Ángel Rodríguez Carreño, de Óptima Mayores. Además, en su opinión, las personas mayores de 65 años que llevan tiempo intentando vender sus casas sin conseguirlo están accediendo a la hipoteca inversa como alternativa a malvender su casa; una vez superada la crisis inmobiliaria, podrán deshacer la hipoteca y vender la casa a su precio real.
Cómo funciona
Quien suscribe una hipoteca inversa la puede cancelar en cualquier momento. Sin embargo, lo normal es percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. En ese momento, los herederos heredarán tanto la vivienda, como la deuda con la entidad financiera. Pueden liquidar la deuda devolviendo el dinero prestado y para ello podrán optar por vender o no la vivienda. También podrán constituir una nueva hipoteca, en este caso ya normal, por el importe de la deuda. Como se trata de un préstamo, no se tributa por estos ingresos mensuales adicionales. El tipo de interés que aplican ronda el 6% y el plazo de amortización oscila entre los 12 y los 15 años. Una mujer viuda suele ser el perfil típico del suscriptor de este producto, esto se justifica porque enviudar supone un descenso del 22% de los ingresos para los hombres, mientras que para las mujeres llega al 44%, según la Fundación de Estudios de Economía Aplicada. Además, España (junto con Grecia, Irlanda, Italia y Portugal) es uno de los países europeos donde es mayor el porcentaje de viudos que ocupan una vivienda en propiedad.
La hipoteca inversa se empezó a comercializar en España en 2004. En la actualidad, un total de 20 entidades financieras comercializan este producto financiero. Sus principales promotoras son las cajas de ahorros: Ibercaja, La Caixa, Caixa Sabadell, CAI, Caja Vital, Caixa Manresa, Caixa Terrassa, Caja Sol, Caja Navarra, Caixa Penedés, Caixa Girona, Caja de Ingenieros, Bancaja, Kutxa, Caixa Galicia, Sa Nostra, BBK y Caja Castilla la Mancha. En cuando a bancos, sólo BBVA comercializa el producto. También una aseguradora, Catalana Occidente, puso en marcha una hipoteca inversa propia.
Desde Caixa Terrassa aseguran que la demanda del producto no ha caído con la crisis, sino que se ha mantenido, impresión similar a la de Ibercaja. En Óptima Mayores, por su parte, aseguran que su volumen de negocio se ha incrementado sustancialmente, en concreto, un 37% el pasado año. Sin embargo, también hay cajas de ahorros que han decidido retirarse de este mercado, como Caja Duero, que en enero de 2008 dejó de comercializar su hipoteca inversa, que lanzó en el año 2007.
