La subida de los tipos de interés y la desaceleración que ya se vive en el mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores. Algunos incluso permiten pagar la letra del piso en 50 años. Otros dan la posibilidad de pagar únicamente los intereses durante los cinco primeros ejercicios… La intención es hacer un poco más fácil y cómodo el pago de este bien, la vivienda, que ha llegado a alcanzar precios desorbitados en numerosas provincias españolas. Otra de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar. Esta alternativa puede permitir pagar bastante menos al mes, siempre que la moneda en la que esté referenciado el préstamo sea menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten a que dicha divisa pueda seguir cayendo. Pese a su atractivo, se trata de una opción de riesgo, por lo que conviene conocer al detalle las entrañas de este producto. Todos aquellos que decidan optar por suscribir uno de los denominados préstamos multidivisas deberán estar dispuestos a asumir altos riesgos, tener elevados conocimientos financieros y seguir de cerca la evolución del mercado de divisas.
¿Qué son?
Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o varias monedas extranjeras, distintas del euro. Su principal peculiaridad es que estarán referenciados al tipo de interés del país de la moneda en cuestión y que se pagarán en la divisa de ese Estado. Por lo tanto, la primera cuestión que hay que considerar para ver si interesa contratar este tipo de hipotecas en nuestro país es conocer el tipo de interés que rige en el país en cuestión y valorar la trayectoria que ha tenido su correspondiente divisa en los últimos meses y cuál puede ser su movimiento futuro.
En la práctica, el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos. En la actualidad, por ejemplo, con el yen japonés o el franco suizo. En otras etapas, con tipos más bajos, puede ser interesante, también, contratar hipotecas de este tipo referenciadas al dólar estadounidense, el dólar australiano, el dólar neocelandés o la libra esterlina. Además, lo aconsejable es contratar una parte referenciada al euro. De esta forma se reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.
Los riesgos de las hipotecas en divisas
El principal factor que hay que tener en cuenta es la esperada evolución de la divisa del país en cuestión. Por ejemplo, si se contrata una hipoteca en yenes se espera que la divisa nipona vaya a seguir cayendo, por lo que así compensará el cambio de divisa respecto al euro. El riesgo está, por tanto, en que ocurra lo contrario. Si el yen sube, la cuota mensual a pagar se incrementará.
Además, hay que tener en cuenta las previsiones en materia de tipos de interés. Si se espera que los tipos suban en el país al que está referenciada la hipoteca (por ejemplo Japón o Inglaterra), la cuota también subirá en cada revisión. No obstante, como en España también están subiendo los tipos de interés, si los de aquel país siguen siendo inferiores, la hipoteca seguirá siendo ventajosa.
José Luis Martínez, estratega jefe de Citigroup en España, alerta que el interesado debe saber que siempre es peligroso endeudarse en una divisa, sobre todo teniendo en cuenta la volatilidad de este mercado, es decir, los fuertes altibajos que sufren las divisas.
¿A quiénes interesan las hipotecas multidivisa?
Aunque a primera vista las condiciones juegan a favor de los hipotecarios en yenes, o en francos suizos, no es oro todo lo que reluce. El cliente deberá seguir muy de cerca el mercado, tanto económico (para ver cómo van los tipos de interés), como el de divisas (para analizar los cambios entre monedas).
Una subida de tipos o nuevas depreciaciones del euro supondrán un encarecimiento del préstamo considerable. Por lo tanto, si esto ocurre habrá que estar echando cuentas continuamente para ver si el préstamo conviene.
Además, a las habituales comisiones que ya hay que pagar con los hipotecarios en euros (de apertura y cancelación) se unirán las tasas por cambio de divisa. Todos estos inconvenientes ponen de manifiesto que la hipoteca en yenes es un tipo de préstamo sofisticado, reservado por las entidades para sus clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas.
En general, las hipotecas en una divisa distinta del euro son interesantes para personas expertas en mercado y, sobre todo, para aquellas que reciban sus ingresos en monedas como el yen o el franco suizo, lo que evita tener que pagar la comisión por el cambio de divisa (que puede estar en torno al 0,5% del capital dispuesto en el préstamo).
Además, contratar una hipoteca de este tipo suele ser muy útil se estima que se va a poder pagar en plazos relativamente cortos, en torno a diez años, lo que reduce la incertidumbre.
Otra opción interesante es contratar las hipotecas multidivisa e ir cambiando su moneda en función de cómo esté el mercado. Por ejemplo, actualmente y posiblemente durante un tiempo sea beneficioso contratar la hipoteca en yenes. No obstante, si la divisa nipona comenzara a subir, para no salir perdiendo, sería necesario tener reflejos y cambiar la hipoteca a euros. Francisco Isidro, director comercial de negocio internacional de Bankinter, asegura que el asesoramiento y recomendación de este tipo de hipotecas sólo se aconseja a clientes selectivos y siempre teniendo en cuenta que conozcan muy bien los riesgos derivados de su contratación. “Lo primero que hay que hacer es perfilar correctamente al cliente, para así asegurarnos de la idoneidad de la comercialización de este producto”, añade.
Hipoteca Multimoneda
En el Barclays comercializan la Hipoteca Multimoneda. Según exponen responsables de la entidad, se trata de un producto utilizado para obtener ventajas derivadas del ciclo económico y que, por lo tanto, afecta al tipo de interés de las monedas de los distintos países.
En el Barclays señalan que la Hipoteca Multimoneda es un producto dirigido a personas con ciertos conocimientos financieros, que sean capaces de asumir el riesgo de cambio que implica endeudarse en una moneda distinta de la que genera por sus ingresos. Precisamente este rasgo explica que las personas que se pueden beneficiar con estos préstamos son las que reciben su nómina en la misma divisa suscrita.
Este préstamo, que se revisará cada trimestre, se puede suscribir en yenes, dólares, francos suizos, libra esterlina y en euros. El tipo de interés esta referenciado al Líbor o Euríbor más un diferencial negociable con el cliente, en torno al 1,25% y que, en ningún caso, superará el 3%. El plazo máximo de amortización es de 15 años y financia hasta el 70% de la vivienda. La comisión de apertura es del 2% y la de cancelación total o parcial, del 1%. Desde Barclays advierten a los interesados de que existe un riesgo de cambio de moneda que soportará el cliente. “El hipotecado tiene que ser consciente de que la deuda pendiente puede aumentar su contravalor en euros por variaciones en la cotización de la divisa de la hipoteca”, concluyen.
