El imaginario colectivo tiende a pensar que una hipoteca camina siempre de la mano de un plazo largo de amortización. Y más en estos tiempos en los que la oferta crediticia de la gran mayoría de entidades bancarias se caracteriza por lanzar préstamos hipotecarios a 40 e incluso 50 años. Pero lo cierto es que en el mercado financiero conviven además otro tipo de soluciones prestatarias. Eso sí, contratar una hipoteca cuyo plazo de amortización sea corto no es una decisión que dependa de los gustos y preferencias de cada uno, sino que lo determinante es la capacidad de pago del contratante.
Haberlas, las hay
El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que la hipoteca media que firman los españoles asciende a un importe de 157.162 euros y que el plazo de vencimiento que se contrata ronda los 27 años. Sin embargo, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha anunciado que desde el estallido de la crisis se ha producido un leve cambio en la tendencia en la contratación de préstamos hipotecarios. Se observa una moderación tanto de los importes medios como del plazo de vencimiento al que se contratan los préstamos hipotecarios. No obstante, hasta el año 2003 el tiempo medio por el que se firmaba una hipoteca no excedía los 21 años, lo que significa que en apenas cinco ejercicios el plazo ha aumentado en seis años. Está claro que en nuestro país “se lleva” el plazo largo. Pero en la práctica una cosa es lo que se firma y otra muy diferente el plazo de tiempo en el que ciudadano se libra de su carga hipotecaria, porque en tiempos de bonanza económica, el préstamo se amortiza mucho antes de lo contratado.
La hipoteca media que firman los españoles asciende a un importe de 157.162 euros y el plazo de vencimiento ronda los 27 años
Al observar estas medias puede parecer incluso extraño que alguien aspire a una hipoteca a plazo corto. Sin embargo, tal y como explica Lorena Mullor, economista jefe de la AHE, es un tipo de producto que atiende a situaciones reales. Por ejemplo, en las numerosas reposiciones de vivienda que han tenido lugar en los últimos años, la contratación de este producto financiero era la solución por la que muchos optaban; ciudadanos que al adquirir una segunda vivienda aportaban más del 40% del valor del inmueble nuevo, ya que habían conseguido vender su primera vivienda a un precio de burbuja inmobiliaria. Por ello, podían permitirse contratar hipotecas por importes más bajos y a plazos inferiores de los de la media.
Sin olvidar que ésta será la hipoteca que, en opinión de Mullor, más convenga, por sus plazos cortos y pequeños importes, para quienes vivan en zonas en las que el precio de la vivienda no se ha encarecido desorbitadamente. Según el último índice inmobiliario elaborado por la IESE Business School, las provincias en las que el importe del metro cuadrado de vivienda usada es más barato son las de Badajoz y Lugo.
Hay otras situaciones en las que este tipo de hipotecas se perfila como la única solución. Y es que la edad del titular de la hipoteca resulta determinante. Cuando el contratante es una persona adulta de cierta edad, es obligado el plazo corto. En la gran mayoría de préstamos a 40 años, una de las cláusulas que la entidad impone es la de que al vencimiento de la hipoteca la edad máxima del titular no pueda pasar de los 75 años. De esta manera, aquellos que ronden los 35 años y que deseen firmar una hipoteca a largo plazo deberán tener en cuenta que su edad no jugará muy a su favor.
Ventajas y desventajas
El plazo de amortización es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución. Por la envergadura de la operación, los préstamos hipotecarios suelen tener un plazo dilatado, que en la práctica puede ir desde los cinco hasta los 40 o incluso más, dependiendo de la entidad.
La principal ventaja de contratar un plazo de amortización corto es que el titular se endeuda menos. No sólo porque quizás haya pedido una cantidad de dinero razonable o inferior a lo que viene siendo habitual, sino porque la carga de intereses que debe pagar para devolver ese dinero será inferior. Esto es, el coste financiero de la operación es mucho menor.
La principal ventaja de contratar un plazo de amortización corto es que el titular se endeuda menos
El cálculo de la cuota mensual de la hipoteca depende de tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo. Imaginemos que tenemos una hipoteca contratada por un valor de 100.000 euros a un interés de 5 puntos, y cuyo plazo de amortización es de 12 años. La cuota resultante que se ha de ingresar mensualmente es de 920,49 euros, mientras que si el plazo fuera de 25 años, nuestra letra sería de 580,46 euros. La diferencia entre una y otra: casi 400 euros mensuales y 13 años más de carga hipotecaria. Esto explica que en aquellos préstamos para plazos cortos la cuota tiene un importe más alto pero es más breve en el tiempo, mientras que si la hipoteca contratada es a largo o muy largo plazo, la cuota será inferior pero su vencimiento se dilata mucho en el tiempo.
Ahora bien, las hipotecas a plazo corto son un producto que está al alcance de quienes poseen una capacidad de pago muy potente, bien porque cuentan con cuantiosos ahorros o porque su flujo de liquidez mensual es muy importante.
¿Quién fija los plazos?
Los préstamos hipotecarios son contratos libres entre ambas partes, consumidor y entidad bancaria. Cuando el ciudadano acude a un banco o una caja de ahorros para solicitar una hipoteca es él mismo quien decide cuál será el plazo de vencimiento de su préstamo. En la práctica, las entidades poseen una oferta crediticia que se adapta a los estándares del momento pero el consumidor puede elaborar una hipoteca a la carta.
A la hora de seleccionar el plazo de amortización de una hipoteca el criterio general es optar por aquél que permita asumir el pago de la cuota periódica sin que ello comprometa la capacidad económica del titular. Es decir, mayoritariamente el plazo de la hipoteca se determina en función de los ingresos y necesidades de cada consumidor, de forma que la cuota periódica resultante sea asumible. El problema surge cuando el futuro titular del préstamo hace mal los cálculos, y opta por un plazo de vencimiento que no se adapta realmente a sus necesidades. Lo más recomendable es buscar el punto de equilibrio en el que ajustar bien tanto el importe del crédito como el plazo, para poder pagarlo con más comodidad, y siempre teniendo en cuenta que alargar el plazo más de lo necesario supone pagar intereses más años y estrecharlo en exceso puede llegar a implicar una carga demasiado pesada.
Alargar el plazo más de lo necesario supone pagar intereses más años; estrecharlo en exceso puede ser una carga demasiado pesada
Sin obviar que el nivel de los tipos de interés también permite hacer combinaciones más o menos ventajosas con el plazo. En general, con tipos bajos, el alargamiento del plazo produce una mayor disminución de la cuota, mientras que con tipos de interés altos, el plazo más largo no produce un descenso significativo de la cuota que se debe pagar. Es esencial buscar la combinación perfecta entre el tipo de interés y el plazo para que la operación se acople bien a sus posibilidades. Un cuarto de punto en el tipo de interés no tiene gran repercusión en la cuota pero la diferencia entre diez o veinte años puede determinar que el consumidor acceda o no al préstamo o que pueda solicitar mayor o menor importe.
El mayor inconveniente de las hipotecas con plazos de vencimiento cortos es que son muy poco flexibles, y si el titular se ve en la necesidad de ampliar el tiempo de amortización la gestión resulta mucho más complicada, como señala Gregorio Izquierdo, director de Servicios y Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Por ello se recomienda contratar el plazo máximo de vencimiento, para de esta manera gozar de cierta holgura y poder realizar amortizaciones “extra” según el ritmo de ahorro de cada familia.
