Hipotecas puente: los riesgos de su contratación

La hipoteca o crédito puente es un préstamo bancario concedido como financiación temporal ante la garantía de un ingreso futuro que permitirá al prestatario cancelar su deuda. Los demandantes de este producto son clientes a quienes se ha concedido una subvención, beneficiarios de una herencia, o que esperan recibir una indemnización o cualquier otro tipo de ingreso. El banco les anticipa el efectivo necesario con una carencia temporal. Es habitual que este tipo de crédito se solicite para adquirir una nueva vivienda, por regla general una compra sobre plano. El cliente hipoteca su propiedad y evita la contratación de un préstamo personal con un tipo de interés más alto, la entidad se compromete a esperar un tiempo determinado para que el cliente venda su casa, reestructure su situación económica y concluya con la firma de una hipoteca tradicional por el montante necesario para cancelar el crédito puente y abonar el coste de la compra del nuevo inmueble.

El importe de esta segunda hipoteca es superior: al realizarse la compra sobre plano, se concede por la cantidad que sumen la entrada exigida y los pagos acordados (por regla general, el 20% o 30% del total de la compra); la segunda hipoteca se realizaría por este importe más el restante necesario hasta pagar el total del precio de la vivienda. En la compra de una casa ya construida, sin embargo, el interesado tiene que abonar el 100% de su coste y solicitar la hipoteca por este importe, a no ser que cuente con efectivo disponible para minorarla. En el supuesto de que una nueva costara 100.000 euros, el interesado debería realizar pagos durante la realización de las obras por un valor de 30.000 euros. Al término de su construcción, abonaría los 70.000 euros restantes, además de los gastos añadidos de notaría e impuestos. Si la entidad financiera hipotecara su propiedad actual por 30.000 euros, podrían darse diversas situaciones, en función del valor final de venta:

• Si la vivienda en propiedad se vende por el mismo importe, 30.000 euros, la hipoteca se cancela y se firma una nueva por 70.000. La hipoteca final será de mayor valor.
• Si las circunstancias son favorables y la primera vivienda se vende por 70.000 euros, se cancela la hipoteca, el solicitante abona 40.000 euros y contrae un préstamo por 30.000, es decir, el mismo montante que la hipoteca puente.
• En excelentes condiciones, el interesado consigue una venta por una cantidad superior, 80.000 euros, la deuda hipotecaria se cancela, el cliente abona 50.000 euros y su entidad le hipoteca por 20.000. En este último supuesto, se concedería una hipoteca por un valor inferior a la primera.

La hipoteca puente se solicita cuando el cliente prevé recibir un ingreso relevante, ya que si se plantea la adquisición de una única vivienda terminada, lo habitual es realizar una hipoteca normal en firme. Cuando el usuario confía en la venta de su propiedad para adquirir con su beneficio una nueva, puede conseguir una hipoteca de este tipo, pero con la carencia de uno o dos años a la espera de que se venda la primera. Este crédito se realiza con la garantía de cualquiera de las dos casas, e incluso de las dos, en función de los valores de tasación y del banco. Si el cliente no cumple lo acordado con la entidad, ésta ejecuta la hipoteca: embarga los dos pisos porque figuran como garantía de la deuda contraída. Si en la subasta se consigue cubrir la cantidad que se debe con la venta de una de las dos propiedades, se salva al menos uno de los inmuebles.

Esta práctica es considerada de riesgo por las entidades cuyo interés prioritario no es adquirir propiedades, sino recuperar su efectivo más los intereses. Puede ocurrir que el valor actual de la casa sobre la que se ejecute la hipoteca sea inferior a la deuda contraída por el cliente. En este supuesto, la financiera asume el riesgo:

• No recupera su dinero y consigue en propiedad viviendas que han perdido valor, de difícil venta y con la amenaza de que su valor final no cubra la deuda contraída.
• El cliente a quien el banco presta un dinero, sale mejor parado. Si no responde a los pagos de su deuda, vuelve al principio: se queda sin propiedad, pero también sin deuda.

Las entidades bancarias se muestran reacias a ofrecer hipotecas puente por el riesgo que han de asumir. Ante una solicitud, los analistas comprueban con detalle la solvencia económica del candidato, así como su nivel de endeudamiento. Se solicita, además, el contrato de venta que el cliente firma para asegurarse de que el importe requerido coincide con la necesidad económica de la operación inmobiliaria. Tanto el tipo de interés que se aplica como las comisiones se reconsideran si se trata de operaciones de refinanciación: si el cliente no realiza la venta en el tiempo acordado y debe modificarse la hipoteca con nuevas carencias de pago, los intereses exigidos se elevarán. El complejo escenario económico y la caída en la venta y valor inmobiliarios no afectan, sin embargo, al importe que pueda conceder una hipoteca puente. Se otorgan siempre con el límite del 80% del valor de tasación, aunque éste sea cada vez menor.

Si el cliente desea adquirir una vivienda nueva sobre plano y es propietario de otra, pueden darse dos situaciones. En el supuesto de que su casa actual no esté hipotecada, el banco o caja gestiona un crédito puente y le proporciona una carencia límite de uno o dos años, mientras dure la finalización de las obras y consiga venderla. Si las circunstancias son favorables, se desprende de ella, cancela la hipoteca puente con el importe adquirido en la venta y gestiona una hipoteca tradicional con el montante necesario para afrontar la nueva compra. El problema hoy es que algunas obras se paralizan por insolvencia económica de las constructoras, el periodo de carencia se agota antes de que finalicen las obras y el cliente debe empezar a pagar la hipoteca concedida sin el uso y disfrute de su nuevo inmueble.

Otro supuesto es que la vivienda del cliente esté hipotecada. Entonces, la entidad financiera la amplía hasta el límite del 80% del valor de la propiedad. Si esta operación es inviable debido a que la tasación indique que su precio es insuficiente para garantizar el préstamo, se hipoteca también el inmueble que se pretende adquirir. Esto sólo puede realizarse con una compra-venta en firme, si las obras han finalizado y la casa es ya del interesado. Se gestiona un préstamo sobre el nuevo inmueble por la cantidad necesaria para su adquisición y se concede un periodo de carencia de un año para que el deudor venda el primero. De esta forma, el cliente sólo debe abonar las cuotas de su hipoteca actual. Con el montante obtenido en la venta, cancela el préstamo que pesa sobre la antigua casa y afronta los pagos de la nueva, que debe abonar al término del año de carencia.

¿Qué ocurre si finaliza el plazo acordado con la entidad y concluye la construcción de la futura vivienda, sin vender la actual? El cliente deberá contactar con su banco o caja para conseguir más importe (si es que necesita más efectivo) o para que le conceda una ampliación del plazo o del periodo de carencia (si no puede afrontar los pagos de la cuota acordada). Pero se enfrenta a una doble cuota mensual, por lo que muchas veces se ve obligado a malvender con urgencia o se expone a que la entidad embargue sus bienes e incluso a la pérdida de la propiedad inmobiliaria.

Otro riesgo emergente en el panorama actual es que el vendedor no consiga el precio previsto y deba afrontar una deuda superior a la calculada en un primer momento. Un ejemplo puede ilustrarlo: el interesado tiene previsto comprar una vivienda por 100.000 euros y vender la suya por 50.000. Esta cantidad le permitiría cancelar una deuda hipotecaria que ascendiera a 30.000 euros, destinar los 20.000 restantes a la compra de la nueva y conseguir otra hipoteca por 50.000 euros con unas cuotas acomodadas a sus ingresos. Pero dadas las circunstancias actuales, la venta puede realizarse por 35.000 euros, lo que obliga a negociar una hipoteca por 65.000 e incrementar su deuda con la entidad bancaria. Puede optar por no vender hasta que se le presente una oportunidad más favorable, pero entonces habrá de enfrentarse a una hipoteca de 100.000 euros -el total del valor de la nueva compra-, cantidad que supone cuotas mensuales superiores a su capacidad de ahorro. No podría afrontar su deuda y perdería la casa.

Antes de la debacle económica, la compraventa de viviendas con fines especulativos se realizaba mediante hipotecas cuya cancelación se producía al vender el inmueble y contraer un nuevo crédito para efectuar una compra. Una práctica usual era la financiación de ambas operaciones mediante una hipoteca puente.

Esto ocurría cuando el mercado de la vivienda era cada vez más caro y las ventas se realizaban sin ningún impedimento. Los especuladores compraban sobre plano por 100.000 euros y abonaban una entrada de 20.000 euros. Solicitaban la hipoteca por esa cantidad, sin tener que pagar una sola cuota bancaria, para conseguir un periodo de carencia que les permitía no hacer frente a las cuotas de forma temporal. Mientras la casa nueva se construía, el propietario buscaba comprador. Al finalizar su construcción, el valor de venta del inmueble era superior al que había pagado el propietario al inicio de las obras, de manera que sin invertir, el vendedor obtenía ganancias seguras. Si vendía por 150.000 euros, conseguía un beneficio que le permitía abonar los intereses bancarios y los gastos generados en la operación. Esta práctica no se realizaba con una sola casa, sino con varias: se repetía la misma operación y se conseguían suculentos beneficios. Por eso, los constructores conseguían vender todo lo que se construía, con la ventaja de hacerlo en bloques de 10 ó 20 unidades.