Hipotecas recargables

Si se cumplen las previsiones, este mismo año se aprobará la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario y de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas, una nueva norma que supondrá, entre otras cosas, la salida al mercado de las denominadas ‘hipotecas recargables’. La finalidad de esta figura es que quienes tienen contratada una hipoteca puedan recuperar la cantidad que han amortizado, emplearla para realizar obras o comprar un coche, por ejemplo, y sumarla al capital está pendiente de devolver. Hasta ahora esta operación suponía la constitución de una nueva hipoteca, pero con la reforma de la ley ya no será necesario. Además, se evita que el cliente tenga que pedir un crédito personal para afrontar otros gastos y que se beneficie de los intereses de la hipoteca, más bajos que los de este tipo de créditos. Eso sí, hay un límite: el máximo de dinero que la entidad acreedora puede devolver es el capital amortizado. “Está bien planteada esta figura, que se justifica porque hay una necesidad en el mercado y la gente quiere flexibilidad, en lugar de pedir un crédito personal. Es un producto interesante”, señala el gerente del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Colegios de Economistas, Luis del Amo.

Las condiciones de esta nueva hipoteca aún no están reguladas, pero se estima, según Del Amo, que sean más duras

porque el banco no tiene la certeza de que se vayan a cumplir los plazos de amortización. “Esta nueva operación crea una cierta incertidumbre”. Por su parte, el director del centro de estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Juan José Pretel, explica que las hipotecas recargables no son “ninguna novedad, puesto que en España ya existen, aunque no bajo este nombre”, y apunta a la ‘Hipoteca Abierta’ de la Caixa como un modelo similar. “A partir de ahí -apunta Pretel-, es previsible que con las hipotecas recargables haya un límite temporal, es decir, que se pueda disponer de las cantidades ya amortizadas sólo en determinados momentos y que haya un límite máximo para pedir dinero porque, a medida que pasa el tiempo, aumenta el riesgo de impago”. Cuando se concede un préstamo hipotecario se analizan las circunstancias de riesgo, la posibilidad de que el deudor no pueda hacer frente a los pagos de las cuotas, pero esas circunstancias pueden variar, por lo que el banco las analiza con cada nueva operación.

El modelo de la Caixa se lanzó al mercado en 1993 con la intención de ser “un producto de calidad y gran versatilidad”, explican desde esta entidad. Ofrece la posibilidad de que el titular de la hipoteca tenga financiación para otros fines, disponga de nuevo del dinero que haya amortizado y lo utilice “para lo que más le convenga: comprar un coche, cambiar los muebles, realizar un viaje, etc., con un tipo de interés sensiblemente inferior a los tipos utilizados en la financiación de bienes de consumo. De esta manera, el titular dispone de financiación permanente para cualquier necesidad”, añaden desde la Caixa. Por su parte, Juan José Pretel adelanta que “también existiría la posibilidad de aplicar este modelo en cualquier momento”, sin que fuera necesario contratar la hipoteca recargable desde el principio. “Se puede contratar otro modelo y luego pedir el capital amortizado, sin perder el rango de la hipoteca inscrita”, agrega.

La creación de la hipoteca recargable se presenta para muchos como un intento de aliviar el endeudamiento de las familias. Según el informe ‘El mercado hipotecario español’, presentado el pasado mes de noviembre en el III Congreso de Registradores de España, en Granada, el esfuerzo de las familias para afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca “ha empeorado” debido a las subidas del euribor y del coste de las viviendas. En concreto, una hipoteca a 20 años requiere del 54,5% del salario medio mensual de un comprador. Con la hipoteca recargable, se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca (comisiones bancarias, costes notariales, registrales, fiscales y de tasación) y el consumidor pagará intereses más bajos que los de los créditos personales. No obstante, advierte Juan José Pretel, “para los particulares las ventajas están por ver, porque es previsible que estas sucesivas recargas estén sujetas a comisiones”. “Por lo tanto -prosigue-, no se puede decir que vaya a haber grandes diferencias, sí que supondrá un ahorro en los costes notariales y registrales porque no será necesario constituir una nueva hipoteca, pero sin grandes diferencias”.

También el profesor de la Universidad Panteón-Assas (ParisII), Pierre Croq, subrayó durante el congreso de registradores la necesidad de establecer unas ‘reglas protectoras’ de la persona que constituye una hipoteca “respecto de la constitución de la hipoteca recargable” y “de la ejecución”. “Es previsible que haya límites y debería ser un requisito fundamental que, al tiempo de constitución del crédito hipotecario, ya se haya pactado que la hipoteca pueda ser recargable. También sería conveniente pactar que el tipo de interés que se establece al principio sea el mismo para todas las recargas

porque, de lo contrario, la entidad podría cambiarlo y, generalmente, no lo haría a la baja”, aconseja Pretel, quien recalca que “quien no va a perder nunca la entrega de dinero es la entidad acreedora”. El modelo que se pretende poner en marcha en España imita al que se aplica en Francia, creado para paliar los efectos del sobreendeudamiento de las familias. Se calcula que el coste de la hipoteca recargable, con respecto al coste actual por ampliación de capital, podría ser hasta cuatro veces menor, aunque, reitera Del Amo, “las diferencias podrían no ser tan grandes”.

Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la flexibilización de los compromisos contractuales cambiará la concepción del préstamo como un contrato rígido y escasamente adaptable a los cambios de las circunstancias económicas y necesidades funcionales de las familias. “Esta rigidez conlleva en muchas ocasiones la imposibilidad práctica de superar situaciones coyunturales adversas para los hogares o incurrir en unos gastos tan inoportunos como excesivos con el fin de modificar algunas características del contrato”, asegura la organización. Y advierte que si las reformas propuestas en materia de novación se implementan correctamente, podrían ayudar a romper la rigidez de la vigente normativa hipotecaria”.

La reforma hipotecaria prevista para 2007 no detalla las características de la hipoteca recargable. De hecho, esta figura no aparece explícitamente en el borrador del anteproyecto, sino que se desprende de su articulado, que establece que la ampliación de capital tenga el mismo tratamiento que la ampliación de plazo y permita mantener el rango de la hipoteca inscrita. El límite lo marca la cantidad amortizada, que es el máximo que se puede solicitar. Si se solicita más, sería necesario constituir una nueva hipoteca porque se incrementaría la cifra de responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma del importe del préstamo, los intereses y las comisiones en el caso de que no se pague el préstamo y la entidad tenga que vender el bien hipotecado para resarcirse. “El deudor responde de la cantidad ordinaria que se le entregó en concepto de crédito. Mientras no se aumente esa cifra, se puede recibir nuevamente más dinero, aunque cada vez que el banco dé más dinero revisará las condiciones de la hipoteca y analizará el riesgo”, recuerda Pretel. En estos casos conviene evaluar el incremento de gastos ? a pagar por el titular del crédito- que estas operaciones implican.

Las conclusiones del III Congreso de Registradores de España destacan que con esta novedad normativa se da cabida en nuestro Ordenamiento a posibilidades de refinanciación que se aproximan a figuras reguladas recientemente en otros países como la llamada hipoteca recargable del derecho francés (Ordenanza de 23 de marzo de 2006), aunque deben estudiarse los posibles problemas de preferencia y prelación que pueden surgir en el momento de la ejecución. En este contexto, Pretel asegura que “importar esta figura de países vecinos, como Francia, no siempre cuadra, porque el sistema de preferencias, por ejemplo, es diferente”. “En España el pago de la hipoteca tiene preferencia, por lo que, aunque el embargo por una letra sea anterior al embargo por la hipoteca, se pagará primero la hipoteca y después la letra”,

explica. El sistema de preferencia se aplica en momentos de insolvencia, cuando el deudor no puede hacer frente al pago y se liquidan sus bienes. Entonces se establece el orden de pago de los créditos mediante la aplicación de las reglas sobre concurrencia y prelación de créditos.

La reforma hipotecaria no prevé cambios en este sentido, aunque sí pretende, según se refleja en un informe elaborado por el Ministerio de Economía, “mejorar los mecanismos de protección al consumidor obligando a las entidades financieras a ser más transparentes y precisas en la información que facilitan” con el fin de que “los tomadores de un nuevo préstamos hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos de diferentes entidades”. Además, modifica el régimen de penalizaciones por subrogación y cancelación anticipada de un préstamo hipotecario (sustituye el concepto de comisión por penalización y ofrece el mismo tratamiento a las subrogaciones que a las cancelaciones anticipadas), fija la penalización por desistimiento para compensar los gastos reales en los que incurre la entidad y la penalización por riesgo de tipo de interés, que sólo se cobrará a las hipotecas a tipo fijo o mixtos, reduce los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y novación modificativa de una hipoteca y fomenta la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación, entre otras cuestiones.