Cuando se pretende adquirir una vivienda, el comprador puede recurrir a un vendedor particular, si lo que busca es una vivienda usada o de segunda mano, o bien al constructor o a una empresa dedicada a la promoción inmobiliaria para adquirir un piso nuevo. Así, en función de la opción elegida los impuestos que se generan serán distintos.
–En el caso de compra a un promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), cuyo tipo general es el 7% sobre el precio escriturado, a excepción de las viviendas de protección oficial en régimen especial que están gravadas por un IVA al 4%. Al tratarse de la primera transmisión, el comprador abonará esta cantidad directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. En Canarias al no existir el IVA, el impuesto que se paga es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 4,5%.
Si junto con la vivienda se adquiere una plaza de garaje, el tipo de IVA que se aplicará será el mismo. Sin embargo, si la compra de esa plaza se realiza por separado o posteriormente, el particular pagará el tipo general de IVA que es el 16%.
También pueden adquirir pisos nuevos, en las mismas condiciones que los particulares, los profesionales o empresarios para desarrollar en ellos la actividad empresarial a la que se dediquen. Aunque en algunos casos, el IVA puede subir hasta el tipo general si la compra realizada no es susceptible de ser vivienda, como por ejemplo un bajo comercial o algunos entresuelos.
–En el caso de compra a un particular, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo estatal grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de la vivienda y asciende, normalmente, al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición, que en principio es el valor declarado en la escritura sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En alguna comunidad autónoma el tipo de gravamen puede variar al 7%, como es el caso de Galicia, Aragón, Cataluña, Baleares, Madrid y Murcia.
La obligación del pago de este impuesto corresponde al comprador, que deberá rellenar el impreso de liquidación, calcular el importe y pagarlo en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. La presentación y abono del impuesto se realizará en la Administración de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente. La liquidación también puede llevarla a cabo un notario o un gestor colegiado.
En ambos casos, tanto para viviendas nuevas como usadas, el comprador deberá satisfacer a Hacienda el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que se trate de una vivienda de protección oficial (VPO), ya que la adquisición de ésta se encuentra exenta de tal impuesto. La cuantía de este tributo representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (capital principal, intereses y gastos). No obstante, hay tipos distintos en algunas comunidades como País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia, que tienen capacidad para regular el tipo de gravamen del IAJD desde el año 1997.
Junto a los anteriores tributos existe otro que vulgarmente se conoce como «Plusvalía» y cuyo verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se trata de un impuesto municipal que grava en función de la revalorización de la vivienda desde la última compraventa. El incremento de valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión. Pero para conocer el importe exacto hay que acudir al ayuntamiento correspondiente, que es quien lo fija y aplica el tipo de gravamen.
Según la Ley, el pago de la plusvalía recae sobre el vendedor, pero en la escritura podemos llegar a acuerdos diferentes. Aunque se haya pactado el pago por parte del adquirente, en el supuesto de producirse el impago la Administración municipal sólo podrá ejercer acciones contra el vendedor. Eso sí, posteriormente el vendedor puede exigir al comprador el resarcimiento de las cantidades por él satisfechas.
Por último, otro impuesto que soporta directamente la vivienda, con independencia de quien sea su titular, es el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), conocido como «Contribución Urbana». Tiene una periodicidad anual y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda o en caso de no conocer este importe se toma como referencia el precio real.
