Tener un índice de referencia para establecer un precio máximo de alquiler y evitar rentas abusivas parece una buena noticia si vives de alquiler. Y, en principio, lo es, ya que podrás acceder a una vivienda con importes limitados. Sin embargo, como explican expertos inmobiliarios en este artículo, también tiene una serie de efectos negativos de cara al inquilino, entre los que destaca la potencial reducción de la oferta de inmuebles en alquiler. Así, si el propietario decide no destinar su casa al alquiler debido a la limitación de precios, encontrar un piso podría ser misión casi imposible ante la carencia de oferta de inmuebles en el mercado.
¿Qué es el índice de precios de alquiler y para qué sirve?
En España el acceso a la vivienda no es sencillo y los alquileres son, en ocasiones y en muchas zonas, muy elevados. La crisis sanitaria y económica provocada por la covid-19 ha sido la gota que ha colmado el vaso. Si ya se encontraba en los planes del Gobierno controlar el precio de los alquileres para evitar abusos, ahora se ha convertido en una necesidad. En principio, para tener una referencia, se ha aprobado ya el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. ¿Qué es y para qué sirve?
Este índice permite conocer los precios de los arrendamientos por zonas, municipios, provincias, barrios y distritos, como explica Beatriz Alberte, responsable de Alquileres de Gilmar Consulting Inmobiliario. Su objetivo es servir de referencia a los particulares y a los diferentes agentes que operan en el mercado del alquiler, según indica Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis del Grupo Tecnocasa.
- Se puede utilizar como un mecanismo de información de precios, «para tener una referencia de cuál es la evolución de los precios en determinadas zonas», señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.
- Pero, sobre todo, será un referente al establecer un precio máximo de alquiler por parte de las administraciones «que es para lo que lo han creado», puntualiza Bermúdez. Para evitar situaciones abusivas de precios, se puede establecer un importe máximo a partir del cual no se podrá alquilar un inmueble o, si se hace, será con penalizaciones.
Es, pues, una medida de intervención que persigue «apoyar a los inquilinos de viviendas en régimen de alquiler de cara a darles más facilidades de acceso económico a la hora de hacerse cargo de las rentas», aclara Vicenç Hernandez Reche, CEO de Tecnotramit.
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¿Bajarán los alquileres?
Si la Administración interviene los precios del mercado, «es evidente que sí bajarán los precios de un alquiler«, reconoce Bermúdez. Impedir que un piso se alquile a partir de un determinado importe implica una bajada de la renta que hay que pagar, pero puede tener consecuencias «con la oferta de inmuebles y con la posibilidad de poder acceder a uno», añade.
Los efectos sobre el alquiler «dependerán de las políticas que tengan como referencia este índice», asegura Cubero. En relación al coste de la vivienda en alquiler, en este momento de mercado en muchas ciudades se encuentra en una fase de estabilización e incluso de descenso, por lo tanto, de momento «habrá que comprobar si el descenso se debe al índice o al propio mercado», comenta.
Qué me espera como inquilino
En opinión de los expertos consultados, limitar el precio del alquiler es, en principio, positivo para el inquilino, porque podrá acceder a una vivienda con precios limitados. Sin embargo, apuntan que es negativo a medio y largo plazo, ya que puede tener varios efectos:
- Menor mantenimiento de las casas. Los propietarios invertirán menos dinero en conservar la vivienda sujeta a control, como resultado de los beneficios del alquiler.
- Menos oferta de alquileres. El control de precios incentivará a los arrendadores a destinar su piso al mercado de la venta. Si la demanda sigue siendo la que es o superior, habrá dificultades para acceder a una vivienda.
- Puede provocar desigualdad económica. Los inquilinos que no puedan acceder a una casa controlada se podrán ver discriminados frente a los que sí han podido acceder a ella.
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Qué pasa si soy propietario
En España hay muchos propietarios de pisos sin grandes fortunas, sino que son ciudadanos que viven de esa renta o complementan con el alquiler de un piso una exigua pensión. Para ellos los efectos son negativos desde el primer momento. En realidad, limitar la renta es un impuesto implícito sobre el valor del capital residencial, en forma de vivienda en alquiler, señala Alberte.
La renta que pueden pedir por su inmueble estará limitada por este índice de referencia (tendrá que cumplir con la normativa establecida con arreglo a ese índice) y habrá propietarios a quienes, debido a esos precios de referencia, no les va a interesar poner en alquiler su inmueble, apunta Bermúdez.
Vicenç Hernandez añade que «no se pueden hacer políticas para favorecer a los inquilinos mientras se perjudica a los propietarios». Por eso, en su opinión, en situación de bloqueo de precios, la oferta se verá muy reducida «cuando se deberían establecer incentivos que permitan salir al mercado de alquiler el parque de viviendas vacías».
¿Es abusivo un alquiler? Los criterios para establecer si el precio de arrendamiento de un piso es un abuso o no son muy subjetivos, ya que dependen del enfoque y la orientación que se le quiera dar, según comentan los expertos inmobiliarios.
En todo caso, la decisión de si hay arrendamientos en exceso elevados en un municipio corresponde a la Administración pública. Se debe realizar mediante un sistema de medias aritméticas por zonas geográficas, de manera que puedan establecer unos límites de precio por metro cuadrado, por encima del cual no se podrán pedir rentas por alquiler. Para determinar este índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la Agencia Tributaria, Hacienda, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de depósitos de fianzas y diferentes fuentes representativas del mercado del alquiler.
