La relación entre propietarios e inquilinos no siempre es la más óptima. De hecho, como cualquier inversión, alquilar una vivienda implica unos riesgos, que, en ocasiones, pueden llevar al dueño del inmueble a recurrir a los tribunales para reclamar el pago de la renta. Estas demandas, más frecuentes de lo que puede parecer, suelen acabar en su mayoría con una orden de desahucio (siete de cada diez casos). La agilización del proceso judicial, que ha pasado de durar una media de dos años a seis meses, ha venido a respaldar al arrendador, quien, no obstante, ha de ser consciente de que sólo en casos muy puntuales se recupera el dinero adeudado.
Legislación vigente
De los más de 14 millones de viviendas que hay en España, según el censo realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), alrededor de 11,5 millones son en propiedad; 1,6 millones en alquiler (poco más del 11% del total del conjunto de hogares), y el resto tiene otro régimen o no se especifica. Nuestro país se sitúa, por tanto, muy por debajo de otros lugares de Europa, como es el caso de los Países Bajos o Alemania, donde más del 50% de los habitantes paga una mensualidad por ocupar su vivienda. La media de domicilios arrendados en la UE alcanza el 35%, más del doble que en el territorio español.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que es la norma con la que se regulan los procesos civiles, entre los que se encuentran los impagos de alquileres, determinaba inicialmente que para reclamar el pago había que acudir siempre a un juicio escrito cuya resolución generalmente se dilataba mucho en el tiempo; según el vicepresidente del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Málaga, Miguel Jesús Aguilar, de un año y medio a dos. Sin embargo, el gran porcentaje de casos en los que el inquilino no abonaba la renta establecida obligó a agilizar el procedimiento judicial y en 2000 se reformó la normativa, optando por juicios verbales rápidos y sencillos.
Pese a las modificaciones legales, a los propietarios aún les cuesta arrendar sus pisos deshabitados, puesto que siempre temerán que les dejen de pagar e, incluso, que les estropeen la vivienda. A ello se une, además, el hecho de que tener una casa en propiedad es un sentimiento muy arraigado en España.
Así, la principal medida para fomentar el alquiler no es tanto ofrecer ventajas fiscales al arrendador como permitir el desahucio inmediato en caso de impago, según señala Aguilar, quien matiza que formalizar un contrato por escrito otorga al propietario cierta protección jurídica en caso de que no le paguen. En los contratos legales es obligatoria una fianza en metálico, que suele equivaler a un mes de arrendamiento si la vivienda se usa como residencia, aunque en ocasiones los propietarios exigen cantidades por más tiempo o, incluso, un aval bancario que asegure el pago de las mensualidades.
¿Cuándo hay que acudir a los tribunales?
No siempre las condiciones se detallan con rigor en los contratos suscritos por ambas partes y, además, existen “auténticos profesionales”, según Aguilar, que, aun teniendo dinero, no quieren pagar el alquiler. Lo peor de todo es que lo organizan de modo que no disponen de bienes a su nombre que poder embargar y se declaran insolventes.
Al día siguiente de la falta de pago de la renta, es decir, si en el contrato se detalla que se efectuará en la primera semana de cada mes, el mismo día 8, el propietario puede interponer una demanda para rescindir el contrato y exigir el desalojo. Generalmente, el casero opta por presentar la denuncia a partir del segundo mes o, como mucho, del tercero, que es “cuando al inquilino le salta la voz de alarma”, indica el experto. En ese momento ha de acudir a un abogado, que llevará el procedimiento a un Juzgado de lo Civil de Primera Instancia.
No obstante, existen otros casos en los que el casero podrá emprender acciones legales, como, por ejemplo:
- Si el arrendatario subarrienda o cede la vivienda a terceros sin el consentimiento del dueño del inmueble.
- Cuando cause daños a la casa o realice obras sin autorización del propietario.
- Si lleva a cabo en el inmueble actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
- Si destina a otros usos el piso en lugar de ser su residencia habitual.
Aguilar destaca que “cuando se ha agotado la vía amistosa, la única posible es la judicial”. Como ventaja, tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, afirma que “ahora los jueces dan prioridad a las demandas de desahucio”, no pudiendo transcurrir más de seis meses entre la presentación de la denuncia y el lanzamiento, que es el momento en que los oficiales del juzgado se personan en la vivienda para desalojarla.
La primera vez que se desahucia a una persona, ésta puede abonar la deuda antes del día del juicio, lo que hace que automáticamente se paralice el desalojo. No obstante, esta posibilidad desaparece en el momento en que se reincide, manifiesta Aguilar, quien añade que a no ser que haya algún defecto de forma, el juez siempre acepta la demanda y obliga al inquilino a que abandone el inmueble.
El 70% de los procesos acaba en desahucio y sólo en un 30 % se accede a pagar. No obstante, el representante de los administradores de fincas de la provincia de Málaga reconoce que sólo en casos muy puntuales el arrendador recupera su dinero. “A lo máximo que puede aspirar es a que su vivienda se quede libre”, apostilla.
Avales bancarios
Ante esta situación, es frecuente el temor de los arrendadores a que los inquilinos dejen de pagar la renta o provoquen daños materiales en la vivienda. Por ello, últimamente una de las prácticas más habituales consiste en que el casero exige la presentación de un aval bancario que garantice el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato y que vencerá cuando cese la vigencia del acuerdo.
Como explica el representante del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, hay que diferenciar el aval bancario de la prestación de una fianza en metálico, práctica que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y que será equivalente a una mensualidad de renta en el caso de que el inmueble se alquile para uso de vivienda, y de dos mensualidades cuando tenga una utilización comercial. Sin embargo, la citada normativa dispone que las partes podrán pactar cualquier otra garantía adicional.
Por tanto, la fianza y el aval bancarioson garantías del arrendador frente al inquilino que se niegue a cumplir las obligaciones que le incumben en virtud del contrato, pero mientras que la fianza es un elemento esencial que por ley está obligado a exigir el propietario al arrendatario, el aval bancario es una garantía accesoria.
En el caso de que el casero exija el aval bancario, éste debe estar reflejado en el contrato de alquiler, de modo que pueda dirigirse a la entidad financiera avalista si el inquilino no cumple las obligaciones de pago asumidas, según destaca el abogado Rafael Palacios.
Si, finalmente, el inquilino debe presentar el aval bancario, la entidad financiera a la que se dirija le exigirá que demuestre solvencia económica, para lo que, entre otra documentación, puede tener que presentar su nómina. La cantidad a avalar suele ser la correspondiente a seis meses de renta, precisamente el tiempo necesario para que haya una resolución judicial.
Además, el arrendatario tendrá que pagar unas tarifas en concepto de comisiones por el estudio de la solicitud, por la apertura del aval y por el riesgo que asume el banco. No obstante, el importe concreto de las comisiones dependerá de cada entidad, tal y como establece el Banco de España.
Seguros de alquiler
Las compañías aseguradoras han lanzado al mercado pólizas que cubren riesgos de impago de los alquileres, lo que, en cierta forma, viene a dar respuesta al temor de algunos propietarios. El coste de estos seguros oscila entre los 180 y los 200 euros al año, según las empresas consultadas.
Entre las garantías que cubren estos seguros, se encuentra el pago de hasta 12 rentas mensuales de alquiler con un importe máximo aproximado de 1.500 euros al mes, una vez que la sentencia de desahucio sea efectiva; la compensación de los daños ante el posible deterioro del inmueble por parte del inquilino o por el robo de objetos de hasta 3.000 euros en caso de desalojo, y la cobertura legal de un abogado especializado con un límite de gastos de hasta 1.000 euros, de modo que el propietario recupere su vivienda lo antes posible.
