El esfuerzo familiar para la adquisición de una vivienda alcanzará a finales de año la mitad del salario bruto percibido, es decir un 2% más de la cifra que se registraba al cierre de 2002. Las consecuencias de esta subida, pronosticada por distintos analistas, es que la demanda de pisos nuevos se irá desacelerando en los próximos meses (si bien su encarecimiento interanual aún se mantendrá por encima del 10%), al tiempo que se moderará la oferta por parte de constructores y promotores, e incluso podría «estancarse en la práctica» durante el próximo año.
Según el último informe de situación económica en España elaborado por el servicio de estudios del BBVA, como resultado de la evolución «fuertemente alcista» del precio de la vivienda -que se ha encarecido un 15,3% en los pisos nuevos durante los últimos doce meses frente al 17,2% del mercado de segunda mano, conforme a las últimas estadísticas publicadas por las sociedades de tasación-, los índices de accesibilidad han llevado su deterioro hasta límites insospechados la década pasada. Así, la previsión para finales de año es que cada español que desee adquirir una casa deba dedicar a la tarea casi siete veces su retribución media anual.
Dicho de otra manera, el esfuerzo del comprador de vivienda se situará antes de que concluya el presente ejercicio en el 50% de su salario bruto, cifra que se reduciría al 40% si se tienen en cuenta las desgravaciones fiscales correspondientes. Los analistas consideran que el «continuo empeoramiento» de estos indicadores «terminará por erosionar» la demanda de casas, «especialmente la de las familias con condiciones laborales más precarias o menores ingresos económicos».
No es ese el único elemento que puede limitar las peticiones futuras de vivienda y contribuir a la anunciada desaceleración en sus precios. El endeudamiento de las familias ha alcanzado un nuevo récord en el primer trimestre del año (el 42% de los activos financieros) tras sufrir durante 2002 el incremento más pronunciado de los últimos trece años. En realidad, era algo esperado por los expertos ante el bajo entorno de tipos de interés y las bajas tasas de deudas que se habían dado en los hogares españoles durante los últimos años en comparación con sus colegas europeos.
Endeudamiento familiar
Sin embargo, una vez más la evolución española ha superado la frontera prevista, en este caso negativa, de modo que el endeudamiento familiar (un 68% del cual está dedicado a la adquisición de vivienda) alcanzó el 87% a finales del año pasado, por encima del promedio de la Unión Europea (UE). Esta noticia es preocupante pues, según destaca el servicio de estudios del BBVA, los españoles están «más expuestos a un cambio de orientación de la política monetaria», al tener en su gran mayoría un crédito suscrito a tipo variable, mientras que en otros países de la zona euro predomina las referencias fijas.
Todos esos factores tienen su reflejo en la construcción, que va a iniciar a corto plazo un ajuste ya esperado, consecuencia del menor gasto efectivo en obra civil por parte de las administraciones públicas y una disminución relativa en la presión de la demanda de vivienda. De hecho, sus datos revelan que el ritmo de ventas de pisos nuevos se ha alargado de nueve a 14 meses hasta marzo de 2003, muy cerca del plazo estimado para la finalización de una obra (18-20 meses), lo que obligaría a «frenar el ritmo de iniciación de las construcciones para mantener el stock de casas a la venta».
Ese comportamiento, según los expertos del BBVA, «frenará» la promoción inmobiliaria en la segunda mitad de 2003, lo que a su vez ralentizará el número de casas iniciadas hasta el entorno de 460.000, es decir, un 10% menos de las que se comenzaron durante el año pasado.
Su pronóstico es que el deterioro de la ratio de accesibilidad a una vivienda a lo largo de los últimos años «limitará el crecimiento de la demanda y facilitará una moderación de la oferta, que prácticamente se estancará en 2004, en un entorno en el que los costes de la financiación hipotecaria crecerán por primera vez desde 2000 con el repunte de los tipos de interés de referencia».
