Imagen: Libär
Desde hace ya varios años nos encontramos en el sector inmobiliario con el fenómeno de la concesión administrativa de uso de plazas de garaje, figura jurídica a través de la cual las administraciones públicas pretenden paliar el grave problema que sufren las grandes ciudades del país en cuanto a estacionamiento de vehículos se refiere.
Tiempo atrás la mayoría de los ciudadanos aspiraba a comprar en plena propiedad una plaza de aparcamiento donde resguardar su vehículo pero, desgraciadamente, una serie de factores han influido de tal manera en el mercado que hacen muy difícil, por precio y escasez, la adquisición de una parcela de garaje en condiciones óptimas y en propiedad completa. Por un lado, el parque de vehículos ha aumentado considerablemente en los últimos tiempos y donde antes una familia sólo tenía un coche, ahora poseen dos vehículos e incluso más. Por otro lado, y dada esta amplitud de demanda de garajes, la oferta se ha visto considerablemente mermada puesto que no se construyen plazas a la misma velocidad que se compran coches y este desfase entre oferta y demanda provoca una subida de precios importante. Finalmente, la escasez de suelo genera también un aumento de los precios, sobre todo en los centros de las ciudades donde antiguamente se construían viviendas sin garajes, lo que provoca que los actuales moradores de los pisos céntricos tengan coches que resultan muy difíciles de aparcar (no olvidemos, además, que la tendencia actual en el sector del urbanismo es remodelar las ciudades, tendiendo a peatonalizar sus centros, a fin de generar ciudades más «amables»).
La oferta se ha visto considerablemente mermada puesto que no se construyen plazas a la misma velocidad que se compran coches y este desfase entre oferta y demanda provoca una subida de precios importante
Por todo lo expuesto, los ayuntamientos, principalmente, han tenido que generar soluciones respecto a este problema del estacionamiento de vehículos y, concretamente, la mayoría de ellos han optado por construir garajes en terrenos de titularidad pública (calles, plazas, parques…) y ceder el uso a los ciudadanos. Esta fórmula jurídica intenta proteger el patrimonio público, razón por la que no se transmite la propiedad de las plazas de garaje, a la vez que se permite a los habitantes dar salida a su problema de aparcamiento. Hay que tener en cuenta que para ello cada consistorio ha emitido su propia legislación sobre el asunto y por eso los ciudadanos habrán de atender a las ordenanzas municipales de cada garaje por el que estén interesados.
Ventajas
Las ventajas de utilizar esta figura de la concesión radican en que:
- Generalmente, los precios de estas concesiones son bastante más económicos que si se adquiriera un aparcamiento de forma privada y en plena propiedad y, además, los periodos de concesión de uso suelen ser prolongados (entre 40 y 50 años) con lo que se garantiza que durante la vida del concesionario su problema de aparcamiento se ha solventado.
- Dichos garajes suelen construirse muy cerca de la zona de residencia con lo que se evitan desplazamientos engorrosos a una plaza comprada o alquilada más alejada de la vivienda o local.
- Con la concesión el beneficiario tiene la tranquilidad y garantía de que durante el plazo de la misma nadie le va a pedir un aumento del arrendamiento ni le va a resolver el contrato para darle el uso a otra persona, ya que la utilidad no se puede rescindir (a no ser que se incumpla alguna de las obligaciones que tiene el concesionario).
Inconvenientes
- No se adquiere la propiedad de la plaza lo que significa que, salvo excepciones, no se puede transmitir libremente la misma ni en compraventa ni en herencia.
- No se puede gravar (por ejemplo, constituir una hipoteca) sin autorización de la Administración pertinente ni, en definitiva, los concesionarios pueden disponer libremente de ella como dueños porque no lo son.
Para paliar estos inconvenientes algunos ayuntamientos han previsto, por ejemplo, que si el concesionario cambia de residencia y ya no necesita utilizar la plaza, la pueda transmitir libremente a otra persona que reúna las condiciones de la concesión (que generalmente suelen resumirse en estar empadronado en el pueblo, ciudad o una zona concreta) por el resto de años que queden por disfrutar del plazo y conforme a los precios tasados del Ayuntamiento para esos cambios de titularidad de la concesión. Incluso en algunos casos también se puede transmitir el uso a los herederos si hay un fallecimiento.
