Antes de proceder a la firma de un contrato de alquiler de un inmueble, el arrendatario debe saber que esta obligado por ley, si el propietario se lo exige, a abonar una cantidad de dinero en metálico denominada fianza equivalente a una mensualidad de renta. En caso de instalar un negocio, servicio o almacén en la vivienda alquilada el arrendador puede pedir una fianza por importe similar a dos mensualidades de renta.
Normalmente, las comunidades autónomas establecen la obligatoriedad para el propietario de depositar la fianza en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato, sin devengo de intereses. La no presentación de estas fianzas puede dar lugar a multas, por lo que es conveniente informarse de las obligaciones especificas reguladas en cada comunidad.
El importe de la fianza en metálico será restituido íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el piso en perfecto estado. En cambio, si al abandonar el piso el dueño comprueba que se han producido daños o desperfectos en él descontará los gastos de la reparación del importe de la fianza. En caso de no hacer efectiva la restitución de la fianza al final del arriendo, ésta devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. Por tanto, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de la cantidad correspondiente a la fianza sino también los intereses que haya generado.
Por otra parte, la fianza no podrá actualizarse durante los cinco primeros años de vida del contrato. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el propietario puede exigir un aumento de fianza al igual que el inquilino puede pedir que disminuya hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de prórroga.
Actualización
Una vez transcurridos los primeros cinco años la actualización de la fianza se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. Si bien, a falta de acuerdo específico la fianza se actualizará de la misma manera que la renta.
El miedo a arrendar de muchos propietarios ante posibles impagos es uno de los aspectos que alimentan la controversia en torno a las viviendas de alquiler. Además, el sistema legal español no ofrece demasiada protección a los arrendadores, por lo que es muy común que éstos pidan garantías adicionales al alquilar un piso.
Así, ambas partes son libres de pactar cualquier tipo de garantías como pueden ser la solicitud de un aval bancario mediante el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones o de un aval personal, la contratación de un seguro multirriesgo de hogar, etc. También, en previsión de una posible insolvencia del arrendatario el dueño suele pedir una copia de la nómina para comprobar que los ingresos mensuales son superiores al coste del alquiler.
Habitualmente esta serie de garantías son solicitadas por el arrendador, pero el inquilino también está en su derecho de pedir garantías de cumplimiento de las obligaciones del propietario, como por ejemplo la realización de unas obras o la entrega del mobiliario designado.
